25 октября 2022 года в Государственной думе ФС РФ под председательством депутатов Н.Н. Алексеенко и А.В. Якубовского состоялось совместное заседание секций Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по направлениям «Архитектура и градостроительство» и «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» на тему «Совершенствование законодательства о градостроительной деятельности, обеспечение условий сбалансированного развития территорий».

В совместном заседании приняли участие представители Минстроя России, ДОМ.РФ, Фонда развития территорий, ВЭБ.РФ, профильных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также представители Национального объединения строителей, крупных российских девелоперов и застройщиков.

О реализованных проектах развития застроенных территорий (РЗТ), реализуемых проектах комплексного развития территорий (КРТ) и предложениях по совершенствованию законодательства о КРТ, сформированных на основе практики компании, рассказала руководитель управления нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик.

По мнению руководителя управления, рост количества проектов КРТ и их успешность зависят от обеспечения правовыми средствами экономической эффективности КРТ, минимизации градостроительных и социальных конфликтов. Важнейшим вопросом, решение которого компания «Страна Девелопмент» считает необходимым для будущего КРТ, является исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ.

Неполнота и противоречивость существующего регулирования данного вопроса формируют негативные тенденции и в перспективе могут снизить интерес бизнеса к проектам КРТ жилой застройки.

Так, в настоящее время срок выхода из реализуемого проекта КРТ жилой застройки ограничен датой утверждения документации по планировке территории комплексного развития, и никто из участников процесса не имеет точных сведений о том, когда вступит в действие это ограничение. Практика показывает, что процесс подготовки и утверждения документации по планировке занимает от полугода и больше. До утверждения документации по планировке территории любые технико-экономические показатели проекта являются условными, поскольку выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки потребует изменения и заявленных объемов строительства, и проектных решений.

Количество голосов, необходимых для принятия решения об исключении многоквартирного дома из проекта КРТ на стадии его реализации, сейчас нормативно не установлено. Так, решение об участии в проекте КРТ жилой застройки, одобренное 2/3 собственников квартир до стадии реализации такого проекта, отменяется 1/3 собственников квартир уже на стадии реализации проекта. И такое решение будет являться окончательным ввиду отсутствия в компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома вопроса об обратном включении многоквартирного дома в КРТ на стадии реализации проекта.

Екатерина акцентировала внимание участников на том, что выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ имеет негативные последствия для всех участников процесса:

   - граждане, одобрившие участие многоквартирного дома в КРТ до стадии реализации проекта, лишаются возможности улучшить свои жилищные условия;

   - орган власти – инициатор проекта не достигает заявленных плановых показателей по вводу жилья на территории;

   - девелопер недополучает расчетную прибыль и терпит убытки в связи с изменением объемов строительства, увеличением сроков и затрат на реализацию проекта.

Оптимальным решением в сложившейся ситуации представляется исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ. Однако следует сохранить возможность выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии до реализации проекта КРТ.

Реализация предложения, по мнению компании, позволит нейтрализовать формирующиеся негативные тенденции и одновременно обеспечит достижение ряда позитивных результатов: повышения значимости этапа формирования и рассмотрения проекта решения о КРТ жилой застройки, минимизации градостроительных и социальных конфликтов на стадии реализации проекта КРТ, стабильности утвержденных в решении о КРТ жилой застройки технико-экономических показателей.

«Страна Девелопмент» также выступила с рядом предложений по сокращению инвестиционно-строительного цикла в рамках КРТ. Среди них:

1. Предусмотреть возможность реализации КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории, если это предусмотрено решением о КРТ или договором о КРТ.
2. Установить, что при КРТ выдача ГПЗУ допускается до образования земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании проекта межевания территории, в соответствии с которым решением о КРТ и (или) договором о КРТ предусмотрена его реализация (с правом обращения за выдачей такого ГПЗУ лица, заключившего договор о КРТ, или юридического лица, определенного РФ, субъектом РФ).
3. Предусмотреть обязательность внесения изменений в генеральный план и (или) правила землепользования и застройки после утверждения документации по планировке территории комплексного развития в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.
4. Исключить проведение публичных слушаний или общественных обсуждений по проекту документации по планировке территории комплексного развития, подготовленного в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.

Результатом таких действий станет сокращение срока реализации проекта по строительству на три года.

Напомним, что «Страна Девелопмент» реализует три проекта КРТ в УрФО. Первый – осуществляемый по решению Правительственной комиссии проект комплексного развития незастроенной территории с объемом жилищного строительства 71 тыс. кв. м; второй -  проект КРТ жилой застройки в Тюмени, по которому планируется ввести 285 тыс. кв. м жилья и улучшить жилищные условия более 200 семей; третий - проект КРТ жилой застройки в Екатеринбурге, который предусматривает объем жилищного строительства около 47 тыс. кв. м и улучшение жилищных условий 193 граждан.

На портале mos.ru опубликован Закон города Москвы №27 от 13.11.2024 «Об охране и использовании зеленого фонда в городе Москве».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Законом устанавливается, что планирование развития территорий зеленого фонда (ЗФ) осуществляется в составе отраслевой схемы развития ЗФ, принимаемой в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы.

В отраслевую схему развития ЗФ включаются:

• особо охраняемые природные территории (ООПТ);

• особо охраняемые зеленые территории (ООЗТ);

• природные территории;

• озелененные территории;

• иные территории, занятые зелеными насаждениями.

При принятии решений, затрагивающих территории ЗФ, в том числе решений о создании, преобразовании, изменении границ, упразднении территорий ЗФ, разработке, экспертизе, согласовании проектной документации (ПД) при строительстве, озеленении и благоустройстве территорий, о выдаче разрешений на удаление, пересадку зеленых насаждений (ЗН), об определении вида и объема компенсационных мероприятий, а также при определении видов и объема мероприятий в рамках содержания ЗН, должны учитываться виды и объем экосистемных функций ЗН.

Отраслевая схема развития ЗФ учитывается при разработке и утверждении правил землепользования и застройки (ПЗЗ), документов по планировке территорий (ДПТ), разработке, рассмотрении, проведении экспертизы и реализации градостроительных и архитектурно-строительных проектов (включая проекты КРТ, озеленения и благоустройства территорий), проектов отраслевых схем размещения и развития объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, при выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), а также при разработке и утверждении документов стратегического планирования, затрагивающих территории ЗФ.

Разработка ПД на проведение работ по созданию, восстановлению ЗН при осуществлении проектов КРТ, строительства, озеленения и благоустройства должна осуществляться с учетом необходимости сохранения, охраны или улучшения состояния окружающей среды, внедрения наилучших доступных, природоприближенных технологий, использования экологичных ресурсов и материалов. Указанная ПД должна основываться на требованиях регламентов (стандартов) озеленения с учетом необходимости соблюдения показателей озелененности, а также обеспечения необходимого объема экосистемных функций и декоративных качеств ЗН.

В г. Москве особо охраняемые природные территории могут быть федерального, регионального значения. В зависимости от целевого назначения различаются следующие категории ООПТ:

• национальный парк;

• природный парк;

• природно-исторический парк;

• экологический парк;

• природный заказник;

• памятник природы;

• заповедный участок;

• ботанический сад, дендрологический парк;

• водоохранная зона.

На ООПТ г. Москвы в зависимости от их категории, целей и задач использования, площади, природных, историко-культурных, градостроительных и иных особенностей могут быть выделены различные зоны и участки. При определении границ и размеров охранных зон природного парка г. Москвы, памятника природы г. Москвы учитываются функциональное назначение сопредельных с ними территорий, степень экологической опасности производственных и иных объектов на этих территориях, планы градостроительного развития и другая ПД, утвержденная в установленном порядке.

На ООПТ, категория и режим охраны и использования которых позволяют осуществлять хозяйственную деятельность, не допускаются действия, причиняющие вред природным объектам, в том числе возведение ОКС, не связанных с функционированием ООПТ.

Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори

На ООПТ в соответствии с ее зонированием разрешается:

• строительство зданий и сооружений, прокладка дорог и инженерно-технических коммуникаций, необходимых для обеспечения охраны, содержания и использования ООПТ в соответствии с целями и задачами ее создания;

• ремонт, реконструкция объектов и сооружений (в соответствии с установленными нормативами), строительство дорог (в утвержденных красных линиях) и инженерно-технических коммуникаций (в существующих границах охранных зон) на земельных участках, на которых допускается ограниченная хозяйственная деятельность, в соответствии с положением об ООПТ;

• проведение работ, связанных с устранением аварийных ситуаций и ликвидацией их последствий.

На особо охраняемой зеленой территории (ООЗТ) запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением ООЗТ, за исключением:

• строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередачи, связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), трубопроводов, автомобильных дорог, железнодорожных линий и других линейных объектов, а также зданий, строений, сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, при условии сохранения пешеходной связности между участками ООЗТ;

• строительства, реконструкции и эксплуатации ОКС рекреационного, физкультурно-оздоровительного, спортивного назначения;

• размещения и эксплуатации объектов, не являющихся ОКС, предназначенных для обеспечения занятий физической культурой, спортом, проведения массовых культурно-досуговых мероприятий, обустройства раздевалок, мест хранения спортивного инвентаря, медицинских пунктов, пунктов охраны, туалетов, пунктов общественного питания, в том числе с подключением к сетям электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения и заглублением до 0,5 м, без устройства фундаментов;

• строительства, реконструкции и эксплуатации парковок для посетителей ООЗТ и подъездных дорог к парковкам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В Москве обновлен порядок выдачи заключения о соответствии объектов приема отходов строительства и сноса требованиям законодательства

В Москве внесены изменения в порядок формирования и ведения Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений

В Москве актуализирован порядок взимания платы за аренду и за изменение вида разрешенного использования земельного участка

Порядок внесения сведений в сводный план регулирования использования территории города Москвы изменен

Изменения в порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ

Как в Москве изменятся правила установки временных ограждений и порядок предоставления сведений при проведении земляных работ

Критерии предоставления компенсационных жилых помещений из жилищного фонда Москвы гражданам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков

Изменения в порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы

Правительство Москвы расширило перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

Утверждена форма разрешения на перемещение отходов строительства, сноса зданий и сооружений и грунтов

Как в Москве изменится законодательство по обращению с отходами промышленности, строительства и сноса зданий и сооружений

Эксперты: москвичей стали раздражать дополнительные функции в новостройках, увеличивающие стоимость жилья 

Утвержден порядок информационного взаимодействия в процессе цифрового мастер-планирования г. Москвы

В Москве изменят нормативы градостроительного проектирования для размещения транспортных средств, в том числе автостоянок, паркингов, гаражей

В Москве скорректирован порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности

Как упростят процедуру принятия решения о КРТ в Москве

Новые полномочия Мосгосэкспертизы и Москомэкспертизы

Новые изменения московского законодательства в сфере архитектурно-градостроительных решений