25 октября 2022 года в Государственной думе ФС РФ под председательством депутатов Н.Н. Алексеенко и А.В. Якубовского состоялось совместное заседание секций Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по направлениям «Архитектура и градостроительство» и «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» на тему «Совершенствование законодательства о градостроительной деятельности, обеспечение условий сбалансированного развития территорий».

В совместном заседании приняли участие представители Минстроя России, ДОМ.РФ, Фонда развития территорий, ВЭБ.РФ, профильных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также представители Национального объединения строителей, крупных российских девелоперов и застройщиков.

О реализованных проектах развития застроенных территорий (РЗТ), реализуемых проектах комплексного развития территорий (КРТ) и предложениях по совершенствованию законодательства о КРТ, сформированных на основе практики компании, рассказала руководитель управления нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик.

По мнению руководителя управления, рост количества проектов КРТ и их успешность зависят от обеспечения правовыми средствами экономической эффективности КРТ, минимизации градостроительных и социальных конфликтов. Важнейшим вопросом, решение которого компания «Страна Девелопмент» считает необходимым для будущего КРТ, является исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ.

Неполнота и противоречивость существующего регулирования данного вопроса формируют негативные тенденции и в перспективе могут снизить интерес бизнеса к проектам КРТ жилой застройки.

Так, в настоящее время срок выхода из реализуемого проекта КРТ жилой застройки ограничен датой утверждения документации по планировке территории комплексного развития, и никто из участников процесса не имеет точных сведений о том, когда вступит в действие это ограничение. Практика показывает, что процесс подготовки и утверждения документации по планировке занимает от полугода и больше. До утверждения документации по планировке территории любые технико-экономические показатели проекта являются условными, поскольку выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки потребует изменения и заявленных объемов строительства, и проектных решений.

Количество голосов, необходимых для принятия решения об исключении многоквартирного дома из проекта КРТ на стадии его реализации, сейчас нормативно не установлено. Так, решение об участии в проекте КРТ жилой застройки, одобренное 2/3 собственников квартир до стадии реализации такого проекта, отменяется 1/3 собственников квартир уже на стадии реализации проекта. И такое решение будет являться окончательным ввиду отсутствия в компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома вопроса об обратном включении многоквартирного дома в КРТ на стадии реализации проекта.

Екатерина акцентировала внимание участников на том, что выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ имеет негативные последствия для всех участников процесса:

   - граждане, одобрившие участие многоквартирного дома в КРТ до стадии реализации проекта, лишаются возможности улучшить свои жилищные условия;

   - орган власти – инициатор проекта не достигает заявленных плановых показателей по вводу жилья на территории;

   - девелопер недополучает расчетную прибыль и терпит убытки в связи с изменением объемов строительства, увеличением сроков и затрат на реализацию проекта.

Оптимальным решением в сложившейся ситуации представляется исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ. Однако следует сохранить возможность выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии до реализации проекта КРТ.

Реализация предложения, по мнению компании, позволит нейтрализовать формирующиеся негативные тенденции и одновременно обеспечит достижение ряда позитивных результатов: повышения значимости этапа формирования и рассмотрения проекта решения о КРТ жилой застройки, минимизации градостроительных и социальных конфликтов на стадии реализации проекта КРТ, стабильности утвержденных в решении о КРТ жилой застройки технико-экономических показателей.

«Страна Девелопмент» также выступила с рядом предложений по сокращению инвестиционно-строительного цикла в рамках КРТ. Среди них:

1. Предусмотреть возможность реализации КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории, если это предусмотрено решением о КРТ или договором о КРТ.
2. Установить, что при КРТ выдача ГПЗУ допускается до образования земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании проекта межевания территории, в соответствии с которым решением о КРТ и (или) договором о КРТ предусмотрена его реализация (с правом обращения за выдачей такого ГПЗУ лица, заключившего договор о КРТ, или юридического лица, определенного РФ, субъектом РФ).
3. Предусмотреть обязательность внесения изменений в генеральный план и (или) правила землепользования и застройки после утверждения документации по планировке территории комплексного развития в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.
4. Исключить проведение публичных слушаний или общественных обсуждений по проекту документации по планировке территории комплексного развития, подготовленного в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.

Результатом таких действий станет сокращение срока реализации проекта по строительству на три года.

Напомним, что «Страна Девелопмент» реализует три проекта КРТ в УрФО. Первый – осуществляемый по решению Правительственной комиссии проект комплексного развития незастроенной территории с объемом жилищного строительства 71 тыс. кв. м; второй -  проект КРТ жилой застройки в Тюмени, по которому планируется ввести 285 тыс. кв. м жилья и улучшить жилищные условия более 200 семей; третий - проект КРТ жилой застройки в Екатеринбурге, который предусматривает объем жилищного строительства около 47 тыс. кв. м и улучшение жилищных условий 193 граждан.

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее