Опрошенные РБК эксперты-юристы не пришли к общему мнению о том, как на практике будут работать недавно установленные ограничения на участие иностранцев (нерезидентов) из недружественных стран в сделках с недвижимостью на территории РФ.

Фото: www.martbal.ru

Как информировал портал ЕРЗ.РФ, на днях вышли указы Президента России №81 от 01.03.2022 и №95 от 05.03.2022, налагающие ограничения на сделки купли-продажи недвижимости с лицами из недружественных для России стран.

Их перечень утвержден распоряжением Правительства РФ №430-р от 05.03.2022 и включает США, Канаду, Великобританию, страны ЕС и ряд других государств, в том числе Японию, Южную Корею, Австралию, Новую Зеландию, Швейцарию, Украину.

В соответствии с требованиями, содержащимися в указанных документах, такие сделки должны осуществляться на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций (далее — правкомиссией) в РФ и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) этих сделок.

Фото: www.siapress.ru

Нужно ли разрешение для ДДУ

В материале РБК-Недвижимость отмечается, что уже возникли сложности не только с регистрацией договоров купли-продажи, но и с регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в проектах зарубежных девелоперов.     

Например, в Санкт-Петербурге финский застройщик YIT (Концерн ЮИТ) и шведский Bonava столкнулись с ограничениями: Росреестр остановил регистрацию их сделок до получения разрешения правкомиссии.

Фото: www.chastnik-m.ru

В пресс-службе Росреестра информагентству пояснили, что при регистрации ДДУ иностранный застройщик должен будет получить разрешение правкомиссии, поскольку договор влечет за собой возникновение права собственности.

С такой трактовкой не согласен партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин (на фото). Свою позицию юрист аргументирует тем, что «ДДУ не влекут за собой возникновения права собственности на недвижимое имущество».

Фото: www.zakon.ru

Для возникновения такого права объект как минимум должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан дольщику, считает Малинин.

ДДУ удостоверяет право требования дольщика к застройщику о передаче будущей квартиры, а не права на саму квартиру, пояснил он.

При этом Малинин признает, что новые правила и действия Росреестра укладываются в «сложившуюся политико-экономическую конъюнктуру» в связи с продолжающейся специальной военной операцией на Украине.

Фото: www. ipotekaved.ru

Поэтому, полагает юрист, правоприменительные органы скорее предпочтут перестраховаться и расширительно толковать обновленное нормативное регулирование, а значит, обяжут иностранных застройщиков из «списка недружественных стран» получать разрешение для регистрации ДДУ.

Впрочем, в Росреестре уточнили, что, если российский застройщик зарегистрирован на зарубежный офшор (например, на Британских Виргинских островах или на Кипре, которые относятся к «недружественным территориям»), но при этом бенефициаром бизнеса является российский резидент, то получать разрешение правкомиссии не потребуется.

Однако в данном случае информация о контроле россиянина над юрлицом должна быть раскрыта Федеральной налоговой службе, а документ, подтверждающий это, нужно предоставить при регистрации сделки.

Фото: www.chernovik.net

Что может стать причиной для отказа в совершении сделки

У экспертов-юристов также возникают вопросы по поводу регламента работы самой Правкомиссии и тех критериев, которыми она будет руководствоваться при вынесении решения.

Срок рассмотрения заявления нормативными актами пока не определен, уточнил партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia Арташес Оганов (на фото).

Фото: www.cms.law

Он подчеркнул, что пока нет ясности, по каким именно причинам правкомиссия может отказать в сделке или разрешить ее.

«Как раз в этом вопросе мы и видим главную проблему, — пояснил Оганов, констатировав: — На данный момент отсутствуют какие-либо публичные документы, которые детально бы регулировали порядок принятия решений комиссией и определяли факторы, влияющие на окончательное решение».

Он назвал такую процедуру «непрозрачной», а исход рассмотрения — «непредсказуемым для сторон потенциальной сделки».

Фото: www.topmigrant.ru

Как быть людям с двойным гражданством 

Новые требования оставляют поле для неоднозначного толкования и в случае, если один из участников сделки с недвижимостью имеет двойное гражданство, включая российское.

По мнению юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой (на фото), в случае с двойным гражданством необходимо отталкиваться от того, является ли физическое лицо резидентом России (то есть находится ли в стране не менее 183 дней в году).

Фото: www.asterisk.legal

В случае преобладающего пребывания на территории РФ такому лицу с двойным гражданством разрешение для совершения сделки, скорее всего, не понадобится, однако как это будет работать в реальности, покажет практика, полагает Волкова.

«Вероятно, что к сделкам физических лиц, которые владеют небольшими активами, например, квартирой, будут достаточно снисходительны. Более серьезно будут оцениваться сделки по продаже больших имущественных комплексов», — резюмировала эксперт.

Фото: www.ce-na.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

Как зарегистрировать сделку с недвижимостью, если в ней участвует лицо из недружественной страны

Аналитики Сбера предсказывают сокращение выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии текущего года на 20% — 30%. По льготным госпрограммам в этих регионах обвал будет еще сильнее: на 30% — 40%, сообщил «Деловому Петербургу» управляющий головным отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу Алексей Ушенин.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

По словам банкира, в 2023 году в банке 70% ипотек выдавалось в рамках льготных программ с господдержкой. Он полагает, что теперь картина изменится на фоне выросшей ключевой ставки и возросших требований ЦБ к заемщикам.

«Мы видим, что примерно на 30% — 40% у нас упадет объем ипотек по льготным программам, — уточнил Ушенин, добавив: — И всех ипотек — где–то на 20% — 30% в первом полугодии. Это прогнозы — исходя из той информации, которая сейчас есть».

Топ-менеджер допускает, что при изменении каких-либо условий цифры будут другими. Он напомнил, что сегодня банки выдают льготную ипотеку под 8% годовых отдельным категориям заемщиков на покупку жилья в новостройках, на строительство частного дома или приобретение земельного участка.

Фото: Сбербанк

Управляющий головным отделением Сбера по Петербургу напомнил о кризисе, связанном с рынком льготной ипотеки, и введении банками комиссии для застройщиков.

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, в начале текущего года Сбербанк ввел комиссию для застройщиков по льготной ипотеке (программа «Господдержка 2020») в размере 7,5% от суммы кредита, по «Семейной ипотеке» — 8,4%, по IT–ипотеке — 8,9%, по Дальневосточной и Арктической ипотеке — 11,5%.

Кроме того, банк стал выдавать льготную ипотеку на покупку квартиры только у аккредитованных им застройщиков. Другие крупные участники ипотечного рынка последовали за Сбером, что привело к протестам застройщиков. Некоторые из них отказались сотрудничать с банками на новых условиях.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

ЦБ РФ заявил, что введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой создает риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования.

В итоге Сбербанк с 19 февраля 2024 года снизил комиссии до 3,9% для застройщиков на проектном финансировании. А при выполнении девелопером дополнительных условий комиссия и вовсе снижается до 0%.

Фото: © E. O. / Фотобанк Лори

В 2023 году объем портфеля кредитов физлицам в Северо-Западном Сбербанке, по словам Алексея Ушенина, вырос на 25%, до 1,78 трлн руб. В Петербурге портфель увеличился на 27%, до 940 млрд руб. При этом ипотечный портфель поднялся на 29% в СЗФО и на 28% — в Северной столице.

Темпы роста льготной ипотеки оказались быстрее: +79% в СЗФО и +62% в Санкт-Петербурге. «Семейная ипотека» показала рост на 155% в федеральном округе и на 118% — в городе. В целом с учетом юрлиц кредитный портфель Северо-Западного Сбербанка вырос на 28%, до 3,4 трлн руб. Из них на Петербург приходится 2,1 трлн руб.

Фото: © Игорь Литвяк / Фотобанк Лори

При этом, как ранее отмечал портал ЕРЗ.РФ, объем жилищного строительства в городе на Неве за 2023 год сократился на 1,4 млн кв. м — до 7,82 млн кв. м (-15,1% по сравнению с 2022-м).

Количество действующих договоров долевого участия (ДДУ) упало на 20% (61,3 тыс. ДДУ в феврале 2023 года против 77,3 тыс. ДДУ в феврале 2022-го).

А доля непроданных квартир в строящихся жилых комплексах Санкт-Петербурга выросла с 37% до 41%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг российских мегаполисов по росту цен на новостройки

Эксперты: в 2023 году продажи новостроек выросли на 44%

Эксперты: январское затишье на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Эксперты: доля продаж с привлечением ипотеки в январе составила 70% от всех сделок

Сбербанк улучшил условия субсидирования для некоторых застройщиков 

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Эксперты: как перезапустят семейную ипотеку

Эксперты: без льготной ипотеки рост цен на новостройки в регионах России притормозился

Эксперты: в январе ипотека ушла в минус

Объем жилищного строительства в Санкт-Петербурге за год упал на 15%

Эксперты: как изменился спрос на рынке жилья после обновления условий льготной ипотеки

Росреестр: количество ДДУ в Санкт-Петербурге выдало январский максимум за последние пять лет

Банки с комиссиями по льготной ипотеке для застройщиков потеряли часть рынка в Москве и Санкт-Петербурге

За год портфель девелоперов жилья в Сбербанке увеличился на треть

ЦБ: в 2024 году рост ипотечного кредитования замедлится до 7% — 12%

Эксперты: январские продажи на первичном рынке Петербургского региона оказались выше ожидаемых