Опрошенные РБК эксперты-юристы не пришли к общему мнению о том, как на практике будут работать недавно установленные ограничения на участие иностранцев (нерезидентов) из недружественных стран в сделках с недвижимостью на территории РФ.

Фото: www.martbal.ru

Как информировал портал ЕРЗ.РФ, на днях вышли указы Президента России №81 от 01.03.2022 и №95 от 05.03.2022, налагающие ограничения на сделки купли-продажи недвижимости с лицами из недружественных для России стран.

Их перечень утвержден распоряжением Правительства РФ №430-р от 05.03.2022 и включает США, Канаду, Великобританию, страны ЕС и ряд других государств, в том числе Японию, Южную Корею, Австралию, Новую Зеландию, Швейцарию, Украину.

В соответствии с требованиями, содержащимися в указанных документах, такие сделки должны осуществляться на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций (далее — правкомиссией) в РФ и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) этих сделок.

Фото: www.siapress.ru

Нужно ли разрешение для ДДУ

В материале РБК-Недвижимость отмечается, что уже возникли сложности не только с регистрацией договоров купли-продажи, но и с регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в проектах зарубежных девелоперов.     

Например, в Санкт-Петербурге финский застройщик YIT (Концерн ЮИТ) и шведский Bonava столкнулись с ограничениями: Росреестр остановил регистрацию их сделок до получения разрешения правкомиссии.

Фото: www.chastnik-m.ru

В пресс-службе Росреестра информагентству пояснили, что при регистрации ДДУ иностранный застройщик должен будет получить разрешение правкомиссии, поскольку договор влечет за собой возникновение права собственности.

С такой трактовкой не согласен партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин (на фото). Свою позицию юрист аргументирует тем, что «ДДУ не влекут за собой возникновения права собственности на недвижимое имущество».

Фото: www.zakon.ru

Для возникновения такого права объект как минимум должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан дольщику, считает Малинин.

ДДУ удостоверяет право требования дольщика к застройщику о передаче будущей квартиры, а не права на саму квартиру, пояснил он.

При этом Малинин признает, что новые правила и действия Росреестра укладываются в «сложившуюся политико-экономическую конъюнктуру» в связи с продолжающейся специальной военной операцией на Украине.

Фото: www. ipotekaved.ru

Поэтому, полагает юрист, правоприменительные органы скорее предпочтут перестраховаться и расширительно толковать обновленное нормативное регулирование, а значит, обяжут иностранных застройщиков из «списка недружественных стран» получать разрешение для регистрации ДДУ.

Впрочем, в Росреестре уточнили, что, если российский застройщик зарегистрирован на зарубежный офшор (например, на Британских Виргинских островах или на Кипре, которые относятся к «недружественным территориям»), но при этом бенефициаром бизнеса является российский резидент, то получать разрешение правкомиссии не потребуется.

Однако в данном случае информация о контроле россиянина над юрлицом должна быть раскрыта Федеральной налоговой службе, а документ, подтверждающий это, нужно предоставить при регистрации сделки.

Фото: www.chernovik.net

Что может стать причиной для отказа в совершении сделки

У экспертов-юристов также возникают вопросы по поводу регламента работы самой Правкомиссии и тех критериев, которыми она будет руководствоваться при вынесении решения.

Срок рассмотрения заявления нормативными актами пока не определен, уточнил партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia Арташес Оганов (на фото).

Фото: www.cms.law

Он подчеркнул, что пока нет ясности, по каким именно причинам правкомиссия может отказать в сделке или разрешить ее.

«Как раз в этом вопросе мы и видим главную проблему, — пояснил Оганов, констатировав: — На данный момент отсутствуют какие-либо публичные документы, которые детально бы регулировали порядок принятия решений комиссией и определяли факторы, влияющие на окончательное решение».

Он назвал такую процедуру «непрозрачной», а исход рассмотрения — «непредсказуемым для сторон потенциальной сделки».

Фото: www.topmigrant.ru

Как быть людям с двойным гражданством 

Новые требования оставляют поле для неоднозначного толкования и в случае, если один из участников сделки с недвижимостью имеет двойное гражданство, включая российское.

По мнению юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой (на фото), в случае с двойным гражданством необходимо отталкиваться от того, является ли физическое лицо резидентом России (то есть находится ли в стране не менее 183 дней в году).

Фото: www.asterisk.legal

В случае преобладающего пребывания на территории РФ такому лицу с двойным гражданством разрешение для совершения сделки, скорее всего, не понадобится, однако как это будет работать в реальности, покажет практика, полагает Волкова.

«Вероятно, что к сделкам физических лиц, которые владеют небольшими активами, например, квартирой, будут достаточно снисходительны. Более серьезно будут оцениваться сделки по продаже больших имущественных комплексов», — резюмировала эксперт.

Фото: www.ce-na.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

Как зарегистрировать сделку с недвижимостью, если в ней участвует лицо из недружественной страны

На портале mos.ru опубликован Закон города Москвы №27 от 13.11.2024 «Об охране и использовании зеленого фонда в городе Москве».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Законом устанавливается, что планирование развития территорий зеленого фонда (ЗФ) осуществляется в составе отраслевой схемы развития ЗФ, принимаемой в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы.

В отраслевую схему развития ЗФ включаются:

• особо охраняемые природные территории (ООПТ);

• особо охраняемые зеленые территории (ООЗТ);

• природные территории;

• озелененные территории;

• иные территории, занятые зелеными насаждениями.

При принятии решений, затрагивающих территории ЗФ, в том числе решений о создании, преобразовании, изменении границ, упразднении территорий ЗФ, разработке, экспертизе, согласовании проектной документации (ПД) при строительстве, озеленении и благоустройстве территорий, о выдаче разрешений на удаление, пересадку зеленых насаждений (ЗН), об определении вида и объема компенсационных мероприятий, а также при определении видов и объема мероприятий в рамках содержания ЗН, должны учитываться виды и объем экосистемных функций ЗН.

Отраслевая схема развития ЗФ учитывается при разработке и утверждении правил землепользования и застройки (ПЗЗ), документов по планировке территорий (ДПТ), разработке, рассмотрении, проведении экспертизы и реализации градостроительных и архитектурно-строительных проектов (включая проекты КРТ, озеленения и благоустройства территорий), проектов отраслевых схем размещения и развития объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, при выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), а также при разработке и утверждении документов стратегического планирования, затрагивающих территории ЗФ.

Разработка ПД на проведение работ по созданию, восстановлению ЗН при осуществлении проектов КРТ, строительства, озеленения и благоустройства должна осуществляться с учетом необходимости сохранения, охраны или улучшения состояния окружающей среды, внедрения наилучших доступных, природоприближенных технологий, использования экологичных ресурсов и материалов. Указанная ПД должна основываться на требованиях регламентов (стандартов) озеленения с учетом необходимости соблюдения показателей озелененности, а также обеспечения необходимого объема экосистемных функций и декоративных качеств ЗН.

В г. Москве особо охраняемые природные территории могут быть федерального, регионального значения. В зависимости от целевого назначения различаются следующие категории ООПТ:

• национальный парк;

• природный парк;

• природно-исторический парк;

• экологический парк;

• природный заказник;

• памятник природы;

• заповедный участок;

• ботанический сад, дендрологический парк;

• водоохранная зона.

На ООПТ г. Москвы в зависимости от их категории, целей и задач использования, площади, природных, историко-культурных, градостроительных и иных особенностей могут быть выделены различные зоны и участки. При определении границ и размеров охранных зон природного парка г. Москвы, памятника природы г. Москвы учитываются функциональное назначение сопредельных с ними территорий, степень экологической опасности производственных и иных объектов на этих территориях, планы градостроительного развития и другая ПД, утвержденная в установленном порядке.

На ООПТ, категория и режим охраны и использования которых позволяют осуществлять хозяйственную деятельность, не допускаются действия, причиняющие вред природным объектам, в том числе возведение ОКС, не связанных с функционированием ООПТ.

Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори

На ООПТ в соответствии с ее зонированием разрешается:

• строительство зданий и сооружений, прокладка дорог и инженерно-технических коммуникаций, необходимых для обеспечения охраны, содержания и использования ООПТ в соответствии с целями и задачами ее создания;

• ремонт, реконструкция объектов и сооружений (в соответствии с установленными нормативами), строительство дорог (в утвержденных красных линиях) и инженерно-технических коммуникаций (в существующих границах охранных зон) на земельных участках, на которых допускается ограниченная хозяйственная деятельность, в соответствии с положением об ООПТ;

• проведение работ, связанных с устранением аварийных ситуаций и ликвидацией их последствий.

На особо охраняемой зеленой территории (ООЗТ) запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением ООЗТ, за исключением:

• строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередачи, связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), трубопроводов, автомобильных дорог, железнодорожных линий и других линейных объектов, а также зданий, строений, сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, при условии сохранения пешеходной связности между участками ООЗТ;

• строительства, реконструкции и эксплуатации ОКС рекреационного, физкультурно-оздоровительного, спортивного назначения;

• размещения и эксплуатации объектов, не являющихся ОКС, предназначенных для обеспечения занятий физической культурой, спортом, проведения массовых культурно-досуговых мероприятий, обустройства раздевалок, мест хранения спортивного инвентаря, медицинских пунктов, пунктов охраны, туалетов, пунктов общественного питания, в том числе с подключением к сетям электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения и заглублением до 0,5 м, без устройства фундаментов;

• строительства, реконструкции и эксплуатации парковок для посетителей ООЗТ и подъездных дорог к парковкам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В Москве обновлен порядок выдачи заключения о соответствии объектов приема отходов строительства и сноса требованиям законодательства

В Москве внесены изменения в порядок формирования и ведения Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений

В Москве актуализирован порядок взимания платы за аренду и за изменение вида разрешенного использования земельного участка

Порядок внесения сведений в сводный план регулирования использования территории города Москвы изменен

Изменения в порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ

Как в Москве изменятся правила установки временных ограждений и порядок предоставления сведений при проведении земляных работ

Критерии предоставления компенсационных жилых помещений из жилищного фонда Москвы гражданам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков

Изменения в порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы

Правительство Москвы расширило перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

Утверждена форма разрешения на перемещение отходов строительства, сноса зданий и сооружений и грунтов

Как в Москве изменится законодательство по обращению с отходами промышленности, строительства и сноса зданий и сооружений

Эксперты: москвичей стали раздражать дополнительные функции в новостройках, увеличивающие стоимость жилья 

Утвержден порядок информационного взаимодействия в процессе цифрового мастер-планирования г. Москвы

В Москве изменят нормативы градостроительного проектирования для размещения транспортных средств, в том числе автостоянок, паркингов, гаражей

В Москве скорректирован порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности

Как упростят процедуру принятия решения о КРТ в Москве

Новые полномочия Мосгосэкспертизы и Москомэкспертизы

Новые изменения московского законодательства в сфере архитектурно-градостроительных решений