Таков один из выводов масштабного исследования «Анализ состояния жилищной сферы на территориях основных российских городских агломераций», совместно подготовленного Фондом «Институт экономики города» (ИЭГ) и госкорпорацией ДОМ.РФ.  

Фото: www.saomos.news

Объектом анализа, проведенного в 2018 году, стали 17 городских агломераций РФ с населением более 1 млн человек в каждой: Санкт-Петербург, Москва, Воронеж, Ростов, Краснодар, Нижний Новгород, Волгоград, Саратов, Казань, Самара-Тольятти, Уфа, Пермь, Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Красноярск, Владивосток.

Цель исследования — разработка и апробация принципиально новых качественных и количественных показателей текущего состояния и перспектив развития жилищной сферы основных российских городских агломераций — была, по словам авторов, успешно достигнута.

В результате впервые удалось получить аналитические выводы о качестве градостроительного регулирования и жилищной политики в РФ, концентрации на рынках жилищного строительства, пространственных дисбалансах в использовании территорий агломераций, их градостроительном и инвестиционном потенциале, уровне финансовой независимости агломераций, капитализации жилищного фонда и его роли в экономике агломераций.

Источник: ИЭГ и ДОМ.РФ

Результаты исследования позволили не только увидеть место каждой российской агломерации в числе других, но также сравнить отечественные агломерации с зарубежными по ряду параметров.

Несмотря на то, что в работе анализируются эмпирический материал, собранный за период 2010—2016 годов (доступный на момент исследования), по свидетельству авторов, отраженные в исследовании тенденции были справедливы и для 2017—2018 годов.

Что касается детализированных выводов, к которым пришли авторы исследования, то они таковы: 

• за последние годы жилищные условия населения в 17 крупнейших российских агломерациях улучшились: средняя обеспеченность жильем возросла в 16 из 17 агломераций (кроме Московской) на 1—5 кв. м на душу населения, а в 12 из 17 агломераций в 2016 году период накопления средств на приобретение жилья составил менее трех лет.

• темпы ввода жилья в российских агломерациях существенно опережают показатели развитых зарубежных агломераций — в среднем 10 жилых единиц на 1 тыс. человек против 3—4 жилых единиц на 1 тыс. человек соответственно (например, в Краснодаре в год вводится больше жилья на одного человека, чем в Нью-Йорке);

• жилищная и градостроительная политика в РФ с 2005 года была ориентирована на приоритет повышения объема предложения нового жилья: в 2010—2016 годах в 16 из 17 агломераций доступность жилья возросла, в том числе в пяти агломерациях — значительно (Московская, Санкт-Петербургская, Новосибирская, Воронежская, Краснодарская);

Фото: www.gorcom36.ru

• в развитых странах наблюдается устойчивая корреляция: наиболее комфортные города для жизни — это города с жестким градостроительным регулированием и низкой рыночной доступностью жилья;

• в РФ вышеприведенной зависимости не наблюдается, например, в Московской, Санкт-Петербургской, Казанской агломерациях, которые, демонстрируя самые низкие показатели доступности жилья, одновременно отличаются наименее бюрократизированным градостроительным регулированием;

• в 15 из 17 российских агломераций к 2016 году выявлены дисбалансы в плотности жилой застройки между центром и периферией (рост плотности по мере удаления от центра вместо ее снижения), что стало результатом массовой застройки свободных территорий за пределами урбанизированной зоны агломераций в прошлые годы;

• вышеуказанная тенденция была усилена слабой координацией градостроительной политики между муниципалитетами агломераций;

• предложение нового жилья, формировавшееся в результате такой градостроительной политики, характеризовалось относительно высокой однородностью по качеству (однотипные и устаревшие проекты, низкая комфортность среды), а основным ценообразующим фактором стала транспортная доступность ядра агломерации, концентрирующего основную долю рабочих мест;

Фото: www.plenarygroup.com

• cовокупный градостроительный потенциал территорий сложившейся жилой застройки, при условии повышения перспективных показателей плотности такой застройки за счет развития застроенных территорий, в 17 исследуемых агломерациях составляет 987 млн кв. м жилья;

• полная реализация такого потенциала требует осуществления инвестиций в жилищное строительство, а также в транспортную, коммунальную, социальную инфраструктуру в объеме порядка 72,7 трлн руб., или 84,6% ВВП;

• успешное инвестирование позволит увеличить уровень жилищной обеспеченности в исследуемых агломерациях в среднем примерно на 38% — с 25 до 34,8 кв. м на душу населения, а при условии развития малоэтажной застройки в пригородных зонах такой потенциал может быть гораздо выше: до порядка 40 кв. м на душу населения (средний европейский уровень);

• анализ полного спектра документов градостроительного регулирования 17 агломераций показал, что пока градостроительная политика является «мягкой», ориентирована на расползание городов и слабо скоординирована на уровне муниципалитетов внутри агломераций;

• пока городская недвижимость не является источником финансирования развития городской среды и окупаемости бюджетных инвестиций в такое развитие, несмотря на существенный размер доходов, которые она генерирует.

• в среднем городская недвижимость в РФ генерирует только порядка 10% доходов городских (агломерационных) бюджетов, хотя налоговые сборы от недвижимости могли бы составлять 30% доходов местных бюджетов, но самый крупный из трех налогов — налог на имущество организаций — поступает в региональные бюджеты и не используется на развитие городской инфраструктуры.

По мнению авторов исследования — президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой и исполнительного директора, директора направления «Рынок недвижимости» ИЭГ Татьяны Полиди, — оно открывает широкие перспективы для формирования целого ряда новых направлений изучения городских агломераций уже в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

Напомним, что в соответствии с этим стратегическим документом планируется к 2024 году увеличить количество городов с комфортной средой в РФ в два раза, то есть примерно до 450. Это составит около 40% от общего числа муниципальных образований в РФ.

Более подробно ознакомится с исследованием можно здесь.

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Обеспечением комфортной жизни в городах займется специально созданная правительственная комиссия

Размер субсидий регионам будет зависеть от показателей индекса качества городской среды

К 2024 году в России удвоится количество городов с комфортной городской средой

Утверждена методика определения индекса качества городской среды, разработанная Минстроем

Надежда Косарева: Нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий

ДОМ.РФ и другие институты консолидируют усилия по развитию городов

Городской редевелопмент: избежать ненужных ошибок поможет зарубежный опыт

Татьяна Полиди (ИЭГ): Редевелопмент территорий российских городов требует серьезного продвижения законодательства

В сентябре 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 6,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 27% больше, чем в предыдущем месяце, но на 53% меньше, чем в сентябре 2023 года, когда был установлен абсолютный рекорд — 13,6 тыс. ДДУ. Эксперты детально проанализировали статистику первого месяца осени и пришли к выводу, что спрос на приобретения жилья в столице стабилизируется.

Источник: Метриум, по данным Росреестра Москвы

Согласно информации Росреестра, всего за третий квартал 2024 года в Москве дольщики и застройщики заключили более 18,7 тыс. ДДУ, что на 45% меньше, чем в аналогичный период 2023 года.

Число ипотечных сделок в сентябре в Москве немного увеличилось. (+1%, 9,6 тыс. кредитов) по сравнению с августом 2024-го (9,5 тыс.). Однако это на 26% меньше, чем в сентябре 2023 года (12,9 тыс. ипотечных сделок).

Всего за третий квартал 2024 года покупатели жилья в Москве получили более 31,1 тыс. ипотечных кредитов (-23% относительно аналогичного периода 2023 года).

Источник: Метриум, по данным Росреестра Москвы

В сентябре вырос спрос на рынке готового жилья: Росреестр зарегистрировал здесь порядка 11,4 тыс. договоров купли-продажи (+2% к показателю августа, но -33% по сравнению с сентябрем 2023-го).

В третьем квартале покупатели «вторички» в Москве заключили 35,8 тыс. соглашений (-28% относительно показателя того же периода 2023-го).

Источник: Метриум, по данным Росреестра Москвы

Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов (на фото ниже) отметил, что увеличению показателей зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве способствовали «направленные действия застройщиков по поддержанию спроса на рынке первичной недвижимости».

Фото: rosreestr.gov.ru

«Более того, этот рост соответствует аналогичной динамике августа — сентября последних лет (2021—2024), когда в среднем показатели регистрации сделок с квартирами увеличивались на 28,4% за месяц, а суммарно в жилом и нежилом фонде — на 16,5%», — уточнил руководитель столичного управления регистрационного ведомства.

Акционер, управляющий партнер ГК ОСНОВА Олег Колченко (на фото ниже) полагает, что сентябрьская динамика спроса свидетельствует о «сглаживании» ситуации, которая наблюдалась летом в связи с отменой льготной и IT-ипотеки, а также изменениями условий других программ субсидирования.

Фото: osnova.group

«Тем не менее в большей мере этим изменениям были подвержены проекты комфорт-класса с долей ипотеки до 80%, — подчеркнул эксперт и добавил: — На сегменте бизнес-класса эти изменения сказались в меньшей степени, а на проекты с апартаментами и вовсе не оказали влияния».

Одним из основных факторов повышения активности покупателей Олег Колченко считает их возвращение из отпуска, на период которого они откладывали вопрос о приобретении недвижимости. Согласно статистике ГК ОСНОВА, в сентябре по сравнению с августом зафиксирован рост реализации лотов на 26% в метрах и на 17,2% в привлеченных деньгах.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова (на фото) также придерживается мнения о сезонной динамике спроса, но допускает и действие других факторов, повлиявших на активность клиентов в пределах статистической погрешности. В качестве аргумента эксперт привела тот факт, что доля ипотечных сделок на первичном рынке в сентябре оказалась минимальной с февраля (59%).

«Поскольку жилищные кредиты будут дорожать и дальше в свете готовящегося очередного повышения ключевой ставки, спрос на них может снова сократиться до конца 2024 года, — предположила Швецова, добавив: — Также на ситуацию с выдачами займов способно негативно повлиять ожидаемое исчерпание лимитов в рамках семейной ипотеки».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) допускает, что стабилизация спроса на рынке готового жилья вполне может быть временной.

«При ставках по кредитам на покупку вторичного жилья более 20% число соглашений будет снижаться. Сделки будут эпизодическими и довольно сложными по структуре, в частности альтернативными», — прогнозирует специалист.

Он считает, что значительную долю продаж будут составлять квартиры от застройщиков в готовых домах, так как в этом случае ипотечные заемщики могут рассчитывать на доступные ставки в рамках госпрограмм (в Москве — исключительно семейной ипотеки).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: граждане продолжают брать ипотеку несмотря на заградительные ставки

Эльвира Набиуллина: Объемы выдач кредитов по «Семейной ипотеке» будут сопоставимы с прошлым годом

Росреестр: рынок ипотечного кредитования в столице сохранил ежемесячный объем

Эксперты рассказали о падении спроса и цен на столичном рынке жилья

Эксперты: в сентябре доля льготной ипотеки сохранилась на уровне 48%

Эксперты: в III квартале спрос в новостройках «старой» Москвы поддерживали «Семейная ипотека» и скидки от застройщиков

Эксперт: на рынке новостроек без перемен, выдачи ипотеки продолжают падать

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

ЦБ почти на полгода отменил ограничение полной стоимости кредитов по ипотеке

Эксперты сообщили о возобновившейся продаже жилья с дешевой ипотекой