Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Регулятор подготовил доклад для общественных консультаций, посвященный критике льготных ипотечных программ от застройщиков с околонулевой ставкой. В нем ЦБ предлагает полностью устранить негативное влияние этих программ на рынок жилья в рамках финансового надзора за деятельностью банков, а также в законодательном порядке.  

 

 

В документе отражена позиция председателя Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной (на фото), которая в сентябре текущего года заявила о том, что ее тревожит маркетинговая политика застройщиков.

Эта политика, по словам главы Банка России, нацелена на привлечение покупателей с помощью предоставления дополнительных скидок к ставке ИЖК (вплоть до 0,01—0,1%), и тем самым фактически приводит к повышению самой цены продаваемого жилья.

  

  

Глава ЦБ пообещала тогда принять меры против подобной практики.

В вышеупомянутом докладе подробно прописаны риски, которые регулятор видит в околонулевых ипотечных ставках, а также меры, которые Эльвира Набиуллина в своем сентябрьском выступлении еще не конкретизировала.

Аналитики Банка России обращают внимание на то, что экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки с субсидией» от застройщика (далее — комиссия) достигаются за счет:

  

Фото: www.newnevsky.ru

 

1) завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20—30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов;

2) реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;

3) использования субсидируемой ставки от государства (такие продукты в большинстве случаев комбинируются с госпрограммами вроде «Льготной» по ставке до7% или «Семейной ипотеки» до 6%).

«Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из-за завышения цены приобретаемой недвижимости», — говорится в докладе.

Далее детализируются основные риски заемщика, банка и застройщика:

 если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности;

   

Фото: www.vedomosti.ru

  

• банки могут недооценивать процентные риски, считая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку; с учетом экстремально низких ставок заемщикам это невыгодно, и, скорее всего, ожидаемые сроки погашения увеличатся;

• в то же время банки могут переоценивать доходность реинвестирования комиссии на всем сроке кредита;

• кредитные риски банка увеличиваются в случае отсрочки выплаты застройщиком комиссии до момента сдачи дома (раскрытия счета эскроу);

• застройщики являются бенефициарами в среднесрочной перспективе, но они могут пострадать в дальнейшем, поскольку данная схема создает риски для остальных участников и может приводить к системным рискам.

  

Фото: www.cian.ru

  

Авторы доклада также обращают внимание на то, что практика предложения «околонулевых» ставок:

• увеличивает нагрузку на госбюджет «из-за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках "льготной ипотеки от застройщика", в течение более длительного срока (в том числе в периоды возможного повышения ставок)»;

• искажает показатели состояния и динамики рынка, т.к. «коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан, но в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены».

  

Фото: www.restate.ru

  

Прогнозные выводы, сделанный на основе этих тезисов, таковы:

• практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования «пузыря» сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания «пузыря»;

• с довольно высокой степенью вероятности возникнет спираль снижения цен, банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование;

• наиболее чувствительные потери будут нести граждане: в случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса.

 

Фото: www.utmagazine.ru

  

Для устранения с рынка жилья «околунулевой ипотеки» как негативного фактора регулятор предлагает (пока в качестве вариантов) реализацию следующих мер:

• установить для таких кредитов (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) повышенных макропруденциальных надбавок, вплоть до 100%;

• ввести надбавки к ставке резервирования в отношении ипотечных продуктов, ставка по которым сильно ниже рыночной, эти надбавки должны будут прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи;

• в законодательном порядке обязать банки при расчете полной стоимости кредита учитывать переплату за приобретаемое в «льготную ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика) и указывать эту информацию на первой странице кредитного договора.

  

   

   

     

 

             

Другие публикации по теме:

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эльвира Набиуллина: На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотека становится все более доступной и востребованной у россиян

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа           

+

Эксперты: из-за высокого спроса во II квартале увеличились цены на новостройки, и более всего — в столице

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro, выполненным для РБК, в первую тройку городов-миллионников по росту стоимости первичного жилья за апрель — июнь 2024 года вошли Москва, Нижний Новгород и Омск.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

 

К концу июня средняя цена лота в новостройках столицы поднялась до 25,6 млн руб. — это на 8,6% больше, чем в марте 2024 года.

На 8%, до 11,2 млн руб. в среднем подорожала «первичка» в Нижнем Новгороде, и на 5,3%, до 8,8 млн руб., — в Омске.

 

Динамика средней стоимости объекта на рынке новостроек в городах-миллионниках за квартал

Город

Средняя стоимость лота в марте
2024 года, млн руб.

Средняя стоимость лота в июне
2024 года, млн руб.

Динамика

Москва

23,6

25,6

+8,6%

Нижний Новгород

10,4

11,2

+8,0%

Омск

8,4

8,8

+5,3%

Санкт-Петербург

12,8

13,4

+5,1%

Казань

11,7

12,3

+4,8%

Екатеринбург

7,2

7,5

+3,9%

Самара

7,7

8,0

+3,2%

Новосибирск

7,7

7,9

+3,2%

Красноярск

8,1

8,3

+2,9%

Воронеж

6,1

6,2

+2,2%

Пермь

7,1

7,2

+1,1%

Краснодар

8,5

8,5

0%

Ростов-на-Дону

7,1

7,1

0%

Волгоград

5,9

5,9

0%

Уфа

7,5

7,5

0%

Челябинск

6,9

6,5

-5,7%

Источник: bnMAP.pro

 

Снижение стоимости лота в сделках во II квартале зафиксировано только в Челябинске (-5,7%, до 6,5 млн руб.).

Лидерство Москвы во многом обусловлено вымыванием с рынка наиболее дешевых объектов, увеличением строительной готовности существующих корпусов и стартами продаж в новых с более высокой ценой, пояснили эксперты.

 

Фото: domclick.ru

 

Резкий скачок спроса на столичные новостройки связан с отменой 1 июля массовой льготной ипотеки и изменениями в «Семейной», считает директора дивизиона Домклик Алексея Лейпи (на фото).

Он отметил, что выдачи по этим двум программам в июне составили 92,2% от всего объема кредитования на первичном рынке Москвы, и этот результат почти достиг рекордного значения декабря 2022 года (94,1%).

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперт: цены на новостройки Санкт-Петербурга за первое полугодие прибавили до 8%

Эксперт: за время действия льготной ипотеки цены на новостройки в России выросли вдвое

На столичном рынке жилья эксперты ждут падения спроса. Но не цен

Эксперты отмечают снижение цен на новостройки комфорт-класса второй месяц подряд

Эксперты: новостройки в российских мегаполисах подорожали на 6%

Эксперты: в большинстве регионов ценовой разрыв между центром и периферией сокращается

Эксперты: студии в Москве подорожали после запрета на их строительство

В России могут ввести контроль за формированием стоимости жилья: мнение экспертов

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: снижения цен на недвижимость ждать не стоит