Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Регулятор подготовил доклад для общественных консультаций, посвященный критике льготных ипотечных программ от застройщиков с околонулевой ставкой. В нем ЦБ предлагает полностью устранить негативное влияние этих программ на рынок жилья в рамках финансового надзора за деятельностью банков, а также в законодательном порядке.  

 

 

В документе отражена позиция председателя Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной (на фото), которая в сентябре текущего года заявила о том, что ее тревожит маркетинговая политика застройщиков.

Эта политика, по словам главы Банка России, нацелена на привлечение покупателей с помощью предоставления дополнительных скидок к ставке ИЖК (вплоть до 0,01—0,1%), и тем самым фактически приводит к повышению самой цены продаваемого жилья.

  

  

Глава ЦБ пообещала тогда принять меры против подобной практики.

В вышеупомянутом докладе подробно прописаны риски, которые регулятор видит в околонулевых ипотечных ставках, а также меры, которые Эльвира Набиуллина в своем сентябрьском выступлении еще не конкретизировала.

Аналитики Банка России обращают внимание на то, что экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки с субсидией» от застройщика (далее — комиссия) достигаются за счет:

  

Фото: www.newnevsky.ru

 

1) завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20—30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов;

2) реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;

3) использования субсидируемой ставки от государства (такие продукты в большинстве случаев комбинируются с госпрограммами вроде «Льготной» по ставке до7% или «Семейной ипотеки» до 6%).

«Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из-за завышения цены приобретаемой недвижимости», — говорится в докладе.

Далее детализируются основные риски заемщика, банка и застройщика:

 если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности;

   

Фото: www.vedomosti.ru

  

• банки могут недооценивать процентные риски, считая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку; с учетом экстремально низких ставок заемщикам это невыгодно, и, скорее всего, ожидаемые сроки погашения увеличатся;

• в то же время банки могут переоценивать доходность реинвестирования комиссии на всем сроке кредита;

• кредитные риски банка увеличиваются в случае отсрочки выплаты застройщиком комиссии до момента сдачи дома (раскрытия счета эскроу);

• застройщики являются бенефициарами в среднесрочной перспективе, но они могут пострадать в дальнейшем, поскольку данная схема создает риски для остальных участников и может приводить к системным рискам.

  

Фото: www.cian.ru

  

Авторы доклада также обращают внимание на то, что практика предложения «околонулевых» ставок:

• увеличивает нагрузку на госбюджет «из-за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках "льготной ипотеки от застройщика", в течение более длительного срока (в том числе в периоды возможного повышения ставок)»;

• искажает показатели состояния и динамики рынка, т.к. «коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан, но в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены».

  

Фото: www.restate.ru

  

Прогнозные выводы, сделанный на основе этих тезисов, таковы:

• практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования «пузыря» сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания «пузыря»;

• с довольно высокой степенью вероятности возникнет спираль снижения цен, банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование;

• наиболее чувствительные потери будут нести граждане: в случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса.

 

Фото: www.utmagazine.ru

  

Для устранения с рынка жилья «околунулевой ипотеки» как негативного фактора регулятор предлагает (пока в качестве вариантов) реализацию следующих мер:

• установить для таких кредитов (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) повышенных макропруденциальных надбавок, вплоть до 100%;

• ввести надбавки к ставке резервирования в отношении ипотечных продуктов, ставка по которым сильно ниже рыночной, эти надбавки должны будут прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи;

• в законодательном порядке обязать банки при расчете полной стоимости кредита учитывать переплату за приобретаемое в «льготную ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика) и указывать эту информацию на первой странице кредитного договора.

  

   

   

     

 

             

Другие публикации по теме:

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эльвира Набиуллина: На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотека становится все более доступной и востребованной у россиян

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа           

+

Эксперты: в 2024 году ввод массового жилья в Москве вырастет почти на треть

Если точнее, то, как подсчитали в компании Метриум, на 27,8%. Московские девелоперы планируют ввести 276 корпусов (против 216 в 2023-м). В настоящий момент 12% новостроек массового сегмента со сроком сдачи в текущем году уже полностью распроданы.

  

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

 

По данным аналитиков, в старых границах столицы будет сдано в эксплуатацию 136 корпусов в 53 жилых и апарт-комплексах: три — стандарт-класса, остальные — «комфорт».

В Новой Москве частично или полностью предполагается достроить 26 ЖК и один апарт-комплекс. Разрешение на ввод должны получить 140 корпусов.

 

Объем ввода массового жилья по кварталам в 2024 году

Источник: Метриум

 

Средняя цена массовых новостроек «старой» Москвы со сроком ввода в 2024 году составляет 263,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наиболее доступная квартира — это студия площадью 19,7 кв. м в Зеленоградском административном округе за 4,3 млн руб. Самая дорогая — «трешка» в Москворечье-Сабурово за 40 млн руб.

 

Типология проектов массового сегмента со сроком ввода в 2024 году

Источник: Метриум

 

Среднюю цену «квадрата» на первичном рынке Новой Москвы аналитики оценили в 230,7 тыс. руб. Здесь лоты представлены в интервале от 5,2 млн руб. (однокомнатная в Апрелевке) до 35 млн (многоуровневая в Прокшино площадью 149,3 кв. м).

«Массовые новостройки Москвы за прошлый год подорожали на 11%. Такая динамика обусловлена ажиотажным спросом на ипотеку на фоне растущей ключевой ставки», — отметил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Сейчас, когда власти сворачивают льготные программы, а рыночные ставки достигли заградительных значений, происходит отток клиентов. Однако на готовых новостройках, по его мнению, это отразится в меньшей степени.

«Жилье с ключами не перестанет быть востребованным и сможет успешно конкурировать со вторичным рынком за счет различных маркетинговых инструментов», — подчеркнул эксперт.

Данные по каждому столичному ЖК массового сегмента представлены здесь.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: Москва заняла последнее место по росту цен на новостройки за пять лет

Эксперты: за год продажи на первичном рынке «старой» Москвы сократились на 8%

Эксперты: в московских новостройках перестала уменьшаться средняя площадь квартир и апартаментов

Эксперты: за год продажи новостроек в Московском регионе упали на 6%, за месяц — на 14%

Эксперты: в феврале средняя стоимость 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы опустилась до 497,5 тыс. руб.

Эксперты: за год спрос на новостройки в Москве вырос на треть

Эксперты: Москва — единственный крупный город России, где «вторичка» дороже новостройки

Эксперты: в январе активность на рынке новостроек Московского региона снизилась

Эксперты: итоги 2023 года, ведущие девелоперы и самые успешные проекты в Московском регионе

Эксперты: самые дорогие в стране новостройки Москвы и Сочи начали дешеветь