Регулятор подготовил доклад для общественных консультаций, посвященный критике льготных ипотечных программ от застройщиков с околонулевой ставкой. В нем ЦБ предлагает полностью устранить негативное влияние этих программ на рынок жилья в рамках финансового надзора за деятельностью банков, а также в законодательном порядке.  

В документе отражена позиция председателя Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной (на фото), которая в сентябре текущего года заявила о том, что ее тревожит маркетинговая политика застройщиков.

Эта политика, по словам главы Банка России, нацелена на привлечение покупателей с помощью предоставления дополнительных скидок к ставке ИЖК (вплоть до 0,01—0,1%), и тем самым фактически приводит к повышению самой цены продаваемого жилья.

Глава ЦБ пообещала тогда принять меры против подобной практики.

В вышеупомянутом докладе подробно прописаны риски, которые регулятор видит в околонулевых ипотечных ставках, а также меры, которые Эльвира Набиуллина в своем сентябрьском выступлении еще не конкретизировала.

Аналитики Банка России обращают внимание на то, что экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки с субсидией» от застройщика (далее — комиссия) достигаются за счет:

Фото: www.newnevsky.ru

1) завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20—30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов;

2) реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;

3) использования субсидируемой ставки от государства (такие продукты в большинстве случаев комбинируются с госпрограммами вроде «Льготной» по ставке до7% или «Семейной ипотеки» до 6%).

«Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из-за завышения цены приобретаемой недвижимости», — говорится в докладе.

Далее детализируются основные риски заемщика, банка и застройщика:

• если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности;

Фото: www.vedomosti.ru

• банки могут недооценивать процентные риски, считая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку; с учетом экстремально низких ставок заемщикам это невыгодно, и, скорее всего, ожидаемые сроки погашения увеличатся;

• в то же время банки могут переоценивать доходность реинвестирования комиссии на всем сроке кредита;

• кредитные риски банка увеличиваются в случае отсрочки выплаты застройщиком комиссии до момента сдачи дома (раскрытия счета эскроу);

• застройщики являются бенефициарами в среднесрочной перспективе, но они могут пострадать в дальнейшем, поскольку данная схема создает риски для остальных участников и может приводить к системным рискам.

Фото: www.cian.ru

Авторы доклада также обращают внимание на то, что практика предложения «околонулевых» ставок:

• увеличивает нагрузку на госбюджет «из-за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках "льготной ипотеки от застройщика", в течение более длительного срока (в том числе в периоды возможного повышения ставок)»;

• искажает показатели состояния и динамики рынка, т.к. «коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан, но в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены».

Фото: www.restate.ru

Прогнозные выводы, сделанный на основе этих тезисов, таковы:

• практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования «пузыря» сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания «пузыря»;

• с довольно высокой степенью вероятности возникнет спираль снижения цен, банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование;

• наиболее чувствительные потери будут нести граждане: в случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса.

Фото: www.utmagazine.ru

Для устранения с рынка жилья «околунулевой ипотеки» как негативного фактора регулятор предлагает (пока в качестве вариантов) реализацию следующих мер:

• установить для таких кредитов (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) повышенных макропруденциальных надбавок, вплоть до 100%;

• ввести надбавки к ставке резервирования в отношении ипотечных продуктов, ставка по которым сильно ниже рыночной, эти надбавки должны будут прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи;

• в законодательном порядке обязать банки при расчете полной стоимости кредита учитывать переплату за приобретаемое в «льготную ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика) и указывать эту информацию на первой странице кредитного договора.

Другие публикации по теме:

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эльвира Набиуллина: На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотека становится все более доступной и востребованной у россиян

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа           

Законопроект, вносящий ряд поправок в Градостроительный, Земельный кодексы РФ и в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», принят Госдумой в третьем чтении.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Новации направлены на сокращение количества зданий и помещений, используемых без регистрации в ЕГРН.

В частности, законопроект обязывает застройщиков оформлять права на помещения в многоквартирных домах (МКД) в течение 30 дней с момента передачи объекта дольщику.

Если объект строился без привлечения участников долевого строительства, зарегистрировать права на входящие в состав МКД помещения и машино-места нужно будет в течение шести месяцев с даты кадастрового учета.

При этом заявить о регистрации прав на помещения в МКД можно будет только в электронной форме.

Кроме того, законопроект предполагает дополнение новой частью ст. 52 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Она предусматривает, что строительство или реконструкция здания или сооружения будут считаться завершенными со дня:

• получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВ) здания или сооружения в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство (РС);

• получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если строительство таких объектов осуществлялось без получения уведомлений.

В случае, если для строительства или реконструкции здания или сооружения не требуются получение РС и (или) подготовка проектной документации (ПД), строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в них) считаются завершенными со дня их постановки на государственный кадастровый учет.

Обязательство по направлению в орган регистрации прав документов, необходимых для кадастрового учета и регистрации прав, возлагается на застройщика или иное лицо, имеющее законные основания для приобретения прав на такую недвижимость.

Кроме того, законопроект предусматривает изменения, согласно которым:

• земельные участки (ЗУ) могут использоваться только в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Нарушение этого требования служит основанием для прекращения права пользования или наследования участка;

• здания, сооружения должны эксплуатироваться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования ЗУ, на которых они расположены;

• если в результате реконструкции здания, сооружения не созданы новые или не прекратили существование учтенные ранее помещения и (или) машино-места, проводится государственный кадастровый учет в связи с изменением характеристик здания, сооружения в результате их реконструкции, а также в связи с изменением характеристик помещений, машино-мест в таких постройках;

• изменение протяженности линейного объекта не может служить основанием для отказа в выдаче РВ, а также его корректировки;

• застройщик вправе по собственной инициативе подготовить ПД помимо ИЖС и садовых домов также на гаражи и хозяйственные постройки;

• сотрудники государственного органов земельного надзора смогут выдать предписание об устранении нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений при выявлении таких нарушений в ходе соответствующего наблюдения. Сейчас это возможно только после оформления акта проведения контрольного мероприятия.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Правительству продлили право устанавливать особенности взыскания неустойки по ДДУ

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме»

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке 

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья