Так считают в Банке России, опубликовавшем «Обзор финансовой стабильности. IV квартал 2021 — I квартал 2022 года». Портал ЕРЗ.РФ приводит ключевые цитаты из этого доклада.

О падении показателей ипотеки и проектного финансирования

«В апреле выдача ипотеки и рост средств на счетах эскроу сократились в три раза по сравнению с мартом. Это отражает вероятное падение продаж новостроек в три раза, — полагают в ЦБ.

О ценах на новостройки

В долгосрочной перспективе вероятна стагнация цен на рынке жилья ввиду сокращения покупательского спроса на фоне роста ипотечных ставок и сокращения реальных доходов.

Фото: www.bn.ru

Риски в сфере кредитования застройщиков

В сфере кредитования застройщиков можно выделить следующие основные риски:

• ухудшение показателей долговой нагрузки («Чистый долг/EBITDA», коэффициент покрытия процентов) на фоне снижения операционных доходов из-за сокращения спроса и роста издержек (удорожание ряда строительных материалов и рабочей силы), а также роста стоимости обслуживания кредитов и займов;

Фото: www.edsro.center

• увеличение сроков строительства и, как следствие, возникновение необходимости реструктуризации кредитов с целью увеличения срока кредитования.

Риски кредитования застройщиков будут отчасти компенсированы различными мерами государственной поддержки строительной отрасли, в том числе продлением до конца года универсальной программы льготной ипотеки с пониженной до 9% ставкой для заемщиков, а также программами субсидирования кредитов застройщикам.

Фото: www.yandex.ru

О вводе многоквартирных домов в 2022 году

К концу 2022 г. и в последующие год-два можно ожидать некоторого снижения темпов роста объемов ввода.

Причины — рост себестоимости производства и возможная нехватка строительных материалов, а также увеличение сроков строительства из-за изменения логистики на фоне проблем с импортными поставками и моратория на штрафы за задержку сдачи жилья до конца 2022 года.

Фото: www.scrumtrek.ru

Риски государственных программ поддержки ипотеки

Негативным эффектом расширения программ государственного субсидирования ипотеки выступает рост уязвимости сформированного портфеля в случае снижения цен на жилье, поскольку минимальный размер первоначального взноса по государственным программам составляет 15%. Портфель таких кредитов отличается более высоким значением LTV (отношение суммы кредита к стоимости имущества, передаваемого в залог кредитной организации — Ред.) по сравнению с ипотечными кредитами, предоставленными для приобретения жилья на вторичном рынке.

В случае существенного снижения цен часть заемщиков в сегменте первичной ипотеки будет иметь задолженность, превышающую текущую стоимость приобретенного ими жилья.

Заявки на ипотеку, одобренные до кризиса

В марте существенная часть кредитов была предоставлена по заявкам, одобренным банками до начала кризиса. В апреле эффект от исполнения ранее одобренных заявок был исчерпан.

Фото: www.sob.ru

Реструктуризация кредитов заемщикам — физическим лицам

Банк России временно разрешил банкам реструктурировать кредиты заемщикам, столкнувшимся с ухудшением финансового состояния, без необходимости дополнительного формирования резервов по таким кредитам. Это будет способствовать проведению реструктуризаций по программам банков. При этом заемщики также имеют право обратиться за кредитными каникулами в силу закона, если их доход снизился более чем на 30%.

Спрос на реструктуризацию кредитов в марте-апреле был умеренным и существенно уступал спросу в начале пандемии в 2020 году. Однако в будущем доля реструктурированных кредитов может возрасти в случае роста безработицы и снижения реальных доходов населения.

Фото: www.86.ru

Поддержка строительной отрасли

Строительная отрасль в краткосрочной перспективе может начать испытывать финансовые трудности из-за роста себестоимости производства, возможной нехватки строительных материалов и логистических проблем, что в конечном счете может привести к росту долговой нагрузки компаний.

Однако реализуемые меры государственной поддержки позволят частично нивелировать возникающие риски, полагают авторы обзора.

Поддержка банков

При необходимости банкам с дефицитом капитала может быть оказана государственная поддержка в виде докапитализации», — отмечается в обзоре регулятора.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

ЦБ: в апреле продажи новостроек в России снизились втрое

ЦБ: инфляция за год составит 18,2—20,9%, ключевая ставка будет в пределах от 12,5% до 14,5%, ипотека вырастет на 10—15%

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

ЦБ: в 2022 году российские банки могут выдать льготных ипотечных кредитов на сумму до 2 трлн руб.

Эксперты: курс на дальнейшее снижение ключевой ставки сделает ипотеку доступнее и стабилизирует рынок жилья

Эксперты: благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки массового сегмента в ближайшей перспективе сохранится

Ставку по льготным ипотечным кредитам увеличили

Правительство утвердило запуск льготной ипотеки под 12%

Льготную ипотеку на новостройки теперь будут выдавать под 12%, а субсидируемые кредиты застройщикам — под 15%

Падение ввода жилья за 7 месяцев текущего года на 12% одни специалисты связывают с последствиями пандемии для экономики, другие — с переходом отрасли на проектное финансирование. Впрочем, основание для оптимистичных прогнозов есть: в последние месяцы темпы снижения падения ввода существенно сокращаются.     

Фото: www.cont.ws

Росстат зафиксировал падение объема ввода жилья с января по июль этого года на 12% относительного аналогичного периода 2019 года — 32 млн кв. м против 36,3 млн кв. м, соответственно.

Речь идет о многоквартирных домах (МКД) и объектах ИЖС без учета жилых домов, возведенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства.

Квартальная и месячная динамика также отрицательные:

● во II квартале 2020 года введено в эксплуатацию 12 млн кв. м жилья (-17,8% относительно I квартала);

● в июле — 5,3 млн кв. м (-4,5% относительно июня этого года).

Фото: www.pbs.twimg.com

При этом стоит отметить, что в апреле, на который пришелся основной этап карантинных ограничений, объем жилищного строительства упал на рекордные 36,5% относительно апреля 2019 года. В мае спад уменьшился до 24,4%, соответственно, а в июне — до 6,4%. То есть темпы падения сокращаются в разы.

Всего, согласно данным Росстата, в период с января по июль 2020 года было возведено 3,5 тыс. МКД и 129,2 тыс. объектов ИЖС (из них 16,6 тыс. — на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства).

По мнению экспертов, опрошенных агентством Интерфакс, продолжение снижения объемов ввода жилья в РФ в июле текущего года вызвано инерционностью процессов, происходящих в отрасли.

Фото: www.ancb.ru

«Строительная отрасль традиционно сильно отличается от большинства секторов экономики, в первую очередь за счет более длинного производственного цикла, — объяснил тенденцию глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко (на фото). — Ситуация с пандемией, введение различных ограничений серьезно сбавили темпы, а в ряде регионов строительство и вовсе было приостановлено на полтора-два месяца», — напомнил эксперт.

Согласен с оценкой ситуации и управляющий партнер компании ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский (на фото).

По его мнению, делать окончательные выводы по динамике ввода следует не раньше, чем в самом конце текущего года, поскольку «традиционно большинство новостроек вводится в эксплуатацию ближе к концу года после завершения работ по благоустройству летом».

С Колочинским согласна управляющий партнер компании Метриум Мария Литинецкая (на фото).

«Порядка 60% всего жилья вводится осенью и в начале зимы, то есть под конец года, поэтому динамика ввода первой половины года и лета совершенно непоказательна», — резюмирует она.

По мнению совладельца Группа Родина Владимира Щекина (на фото), при оценке состояния отрасли уместнее использовать такой показатель, как суммарный объем текущего строительства. И он, увы, также демонстрирует отрицательную динамику.

«Сейчас, по данным Единого ресурса застройщиков, в России возводятся 112 млн кв. м жилья, что на 17% меньше, чем в июле 2019 года», — отметил Щекин, объяснив эту тенденцию переводом отрасли на новую схему проектного финансирования и ухудшением общей экономической ситуации в стране.

Фото: www.nostroy.ru

Руководитель Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков (на фото) развил эту мысль. По его словам, далеко не все девелоперские компании (особенно небольшие региональные застройщики) готовы успешно работать в новых условиях. 

«Основным фактором, почему это происходит, является в первую очередь ограниченность земельного ресурса, — отметил Глушков, уточнив: — На сегодня мы видим приятное исключение в лице ДОМ.РФ, которое системно проводит работу по вовлечению земельных участков, находящихся в федеральной собственности».

Фото: www.cdn.postnews.ru

А вот руководитель комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ» Дмитрий Котровский (на фото) вообще не склонен связывать падение ввода жилья в РФ с пандемией. По его мнению, тенденция обусловлена введением новых правил долевого строительства, снижением спроса, ростом себестоимости, вызванным увеличением числа нормативных требований в отрасли.

«В такой ситуации бизнес лишний раз задумывается о масштабировании проектов, о желании комплексно осваивать территории», — резюмировал Котровский.

Фото: www.raex-rr.com

Впрочем, другой авторитетный эксперт, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото), комментируя обзор Росстата «О социально-экономическом положении в РФ в январе-июле 2020 года», дает позитивные прогнозы по вводу.

«Сейчас мы наблюдаем восстановление активности на рынке, — пояснил Гольдберг. — Ввод индивидуальных домов уже в июне вернулся к росту, стабилизация темпов ввода многоквартирного строительства ожидается в течение двух-трех месяцев», — заключил он.

По его расчетам объем портфеля многоквартирного жилья в стадии строительства стабильно составляет около 100 млн кв. м, а общий ввод МКД по итогам 2020 года сохранится на прошлогоднем уровне — в объеме около 40 млн кв. м.

Фото: www.ohranatruda.ru

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Росстат: по итогам семи месяцев ввод жилья в РФ упал на 12%

Марат Хуснуллин: Ускорим объем ввода жилья и темпы расселения аварийки

У ДОМ.РФ появится собственный застройщик

В Подмосковье объемы и темпы строительных работ вернулись на докарантинный уровень

Опрос: больше половины застройщиков готовы свернуть свои планы по инвестициям и вводу объектов

Ввод многоквартирных домов застройщиками в РФ в первом полугодии 2020 года уменьшился на 5,8% (графики)

Минстрой: в 2020 году в России будет введено в эксплуатацию от 75 млн до 80 млн кв. м жилья

Максимальные объемы ввода жилья за январь-февраль 2020 года показали Московская область, Москва и Республика Татарстан

Ввод многоквартирных домов застройщиками в 2019 году вырос всего на 0,5% (графики)

Росстат: ввод жилья в 2019 году превысил 80 млн кв. м. Спасибо ИЖС 

Ввод многоквартирных домов застройщиками в РФ за январь-ноябрь 2019 года вырос на 3,2% (графики)