Банк России 7 октября выпустил очередную аналитическую записку «Жилищное строительство». Портал ЕРЗ.РФ публикует наиболее актуальные данные и прогнозы регулятора.

О денежных доходах населения и доступности жилья

Регулятор ожидает сохранения пониженного уровня денежных доходов до конца 2020 года и отмечает снижение доступности жилья в целом по России. Так, если в среднем за 2019 год размер среднедушевого дохода на первичном рынке равнялся стоимости 6,8 кв. м жилья, то по итогам II квартала 2020 года этот показатель снизился до 6,2 кв. м. В региональном разрезе доступность жилья снизилась в 67-ми субъектах.

Стоит также отметить, что по оценкам банка динамика доходов и расходов населения корреспондирует с динамикой ввода жилья в эксплуатацию с лагом около одного года.

Фото: www.sakhalife.ru

О показателях деятельности строительных организаций

Центральный Банк отмечает улучшение финансовых результатов и рентабельности деятельности строительных организаций по итогам первого полугодия 2020 года, в частности:

• выручка увеличилась на 1,9% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года;

• рентабельность продаж выросла в первом полугодии до 27,5%;

• доля прибыльных компаний практически не изменилась, составив 65,8%.

При этом распределение рентабельности активов по группам компаний заметно изменилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — крупные и средние компании уступили лидирующие позиции крупнейшим компаниям.

В строительной отрасли продолжается консолидация, начавшаяся с момента перехода на использование счетов эскроу. Среди опрошенных ЦБ респондентов количество компаний с активами свыше 1 млрд руб. выросло со 143 на 30.06.2019 (57% опрошенных застройщиков) до 170 на 30.06.2020 (67% опрошенных застройщиков).

Фото: www.rferl.org

О программах льготной ипотеки

Программы льготного ипотечного кредитования выполняют социальную функцию (повышение доступности нового жилья для отдельных групп населения) в большей степени, чем экономическую (лишь часть льготного кредитования трансформируется в рост спроса на рынке жилой недвижимости). Господдержка ипотеки снизила ежемесячные затраты населения на обслуживание ипотечных кредитов более чем на 1 млрд руб., что эквивалентно снижению кредитной ставки на 0,2 п.п.

Лимиты по действующим программам льготного ипотечного кредитования позволяют еще в 4—5 раз нарастить объемы кредитования. Обратной стороной этого является стремительный рост нагрузки на бюджет. Если по итогам 2019 года затраты федерального бюджета на субсидирование ставок составляли 2 млрд руб., то по итогам 2020 года они приблизятся к 40 млрд руб., а в 2021—2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза.

Фото: www.kredit-kartu.ru

О рефинансировании ипотеки

В январе-июле 2020 года новых ипотечных кредитов было выдано на 1,8 трлн руб., при этом портфель кредитов прирос лишь на 0,7 трлн руб. Большая часть оставшихся 1,1 трлн руб. приходится на погашение или рефинансирование ипотечных кредитов.

Замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, заемщики снижали издержки на обслуживание кредита. При этом сумма обязательства среднего заемщика за январь-июль выросла почти на 48 тыс. руб., однако годовые процентные расходы снизились более чем на 4 тыс. руб.

Уменьшение нагрузки на заемщиков повысило их возможности по обслуживанию кредитов. Это способствовало сохранению высокого качества ипотечного кредитного портфеля и поддержало привлекательность ипотечного кредитования для банков, утверждается в записке.

Фото: www.bn.ru

О результатах перехода к проектному финансированию

Ни один проект с использованием счетов эскроу не попал в реестр проблемных, констатируют аналитики ЦБ. На 01.09.2020 лимиты заключенных 21 банком 1,7 тыс. кредитных договоров с застройщиками превысили 1,8 трлн руб. С учетом этого банки готовы предоставить финансирование на строительство объектов площадью около 32 млн кв. м. Таким образом, финансирование долевого строительства может стать крупнейшей отраслью банковского кредитования, резюмируют авторы документа.

На 01.09.2020 банки получили 4,9 тыс. заявок от застройщиков на получение кредитов для строительства. Из них 39% банками одобрено, 18% отклонено, 25% заявок отозвано застройщиками, 18% находятся на рассмотрении. Доля одобренных банками заявок возрастает.

Фото: www.tsargrad.tv

По мнению ЦБ, в условиях ограниченного предложения жилья сохранение повышенных темпов расширения ипотечного кредитования поддержит дальнейшее повышение цен на жилье. Это в свою очередь ограничит положительный эффект от снижения ипотечных ставок для доступности жилья.

Регулятор поясняет, что льготная ипотека отчасти забирает на себя, перенося в 2020 год, потенциальные покупки будущих периодов.

На горизонте года ситуация во многом будет зависеть от дальнейших мер государственной поддержки спроса на жилье, а также способности строительной отрасли соразмерно нарастить ввод жилья в эксплуатацию, делают выводы авторы аналитической записки.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: После окончания госпрограммы льготной ипотеки ставки составят порядка 8%

ЦБ рекомендовал банкам продлить меры поддержки ипотечных заемщиков

Начиная с октября Банк России проверит банки на предмет соблюдения требований 214-ФЗ

Ставка ипотеки для долевого строительства в августе составила 5,88% (графики)

Правительство планирует выделить в 2021 году 12 млрд руб. для снижения средней ставки ИЖК до менее 8% годовых 

Срок действия госпрограммы льготной ипотеки будет продлен?

Минфин не видит необходимости увеличивать госсубсидирование льготной ипотеки

ДОМ.РФ: объем выдачи кредитов в рамках госпрограммы льготной ипотеки превысил полтриллиона рублей

Крупные банки снижают ставки по льготной ипотеке с господдержкой

Марат Хуснуллин: К ноябрю станет ясно, будем ли продлевать льготную ипотеку под 6,5% годовых

Льготная ипотека будет продлена, ставка снижена до 5%

Льготную ипотеку с господдержкой могут расширить и продлить

На портале правовой информации опубликовано постановление Конституционного Суда Российской Федерации (КС РФ) от 06.11.2024 №50-П по делу о проверке конституционности части 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобами граждан А. В. Баевой и И. В. Филькова.

Фото: земля.дом.рф

Решениями судьи Алексинского межрайонного суда Тульской области от 07.11.2022, с которыми согласились судьи вышестоящих судов, включая Верховный Суд РФ, А. В. Баева и И. В. Фильков были привлечены к административной ответственности по ч. 3 ст. 8.8. КоАП РФ, и каждому из них назначено наказание в виде административного штрафа в размере 20 тыс. руб.

Основанием для привлечения граждан к административной ответственности послужило то, что принадлежащие им на праве собственности земельные участки (ЗУ) с видом разрешенного использования (ВРИ) «для индивидуального жилищного строительства» не использовались более трех лет (а именно около семи лет).

В ходе внеплановой документарной проверки соблюдения земельного законодательства было установлено, что данные ЗУ не огорожены, заросли порослью деревьев и кустарников, строительство жилых домов на них не ведется, иные постройки также отсутствуют. При этом за разрешением на строительство либо с уведомлением о планируемом строительстве жилого (садового) дома заявители в уполномоченные органы местного самоуправления не обращались.

Правоприменительные органы исходили из того, что федеральным законодательством установлена обязанность по использованию ЗУ по назначению в течение указанного трехлетнего срока.

По мнению же граждан, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ не соответствует ст. 36 Конституции РФ, поскольку препятствует свободному осуществлению прав собственника ЗУ, в том числе в связи с его планируемым отчуждением.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что принцип целевого использования земель, как следует из ряда правовых позиций КС РФ, призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, чему служат положения законодательства, возлагающие на правообладателей ЗУ обязанность использовать их в соответствии с ВРИ и установленным для них целевым назначением, а также иные, включая административно-деликтные, юридические механизмы.

Принцип же сочетания интересов общества и законных интересов граждан в земельных отношениях обусловлен ценностью и в известной степени ограниченностью земельного ресурса, по крайней мере пригодного для использования в определенных целях.

Целевое назначение ЗУ, будучи публично-правовым компонентом его правового режима, не только предполагает запрет иного, помимо целевого, его использования, но и допускает возможность понуждать правообладателя к использованию ЗУ. Последнее может быть обусловлено, в частности, особой социальной и экономической значимостью и объективной ограниченностью, в том числе применительно к отдельным территориям, земель некоторых категорий (видов разрешенного использования).

Также не может игнорироваться необходимость защиты интересов правообладателей соседних ЗУ, поскольку неиспользование ЗУ по назначению повышает риск его захламления, зарастания сорными растениями и подобных явлений. Такое правовое регулирование может исходить и из того, что не поощряется (хотя само по себе и не является недобросовестным) поведение, связанное с приобретением права на ЗУ единственно в целях его дальнейшей перепродажи: нормативно установленная обязанность использовать ЗУ по целевому назначению препятствует его удержанию без такого использования.

Соответственно, установление как самой обязанности приступить к целевому использованию ЗУ в определенный срок, так и неблагоприятных последствий, включая административно-деликтные, ее неисполнения не вступает в противоречие с положениями Конституции Российской Федерации, заключил КС РФ.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Проанализировав нормы гражданского и земельного законодательства КС РФ, пришел к выводу, что в них отсутствует прямое, ясное и недвусмысленное указание на обязанность использовать ЗУ, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома в соответствующих целях в течение определенного срока.

При этом принятый после начала рассмотрения КС РФ данного дела 307-ФЗ предусматривает включение в Земельный кодекс РФ положений, устанавливающих обязанность по использованию определенных ЗУ, в частности предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, и срок, в течение которого она должна быть исполнена, а Правительству РФ в силу соответствующих законоположений надлежит установить перечень мероприятий по освоению ЗУ, а также признаки неиспользования таких ЗУ. Предстоящее вступление в силу 01.03.2025 этого Федерального закона означает появление в законодательном регулировании нормативных положений, к которым отсылает ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ.

Учитывая изложенное, КС РФ постановил признать ч. 3 ст.8.8 КоАП РФ не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, предусмотренная ею административная ответственность наступает за неисполнение обязанности по использованию в течение установленного федеральным законом срока земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома, в указанных целях, поскольку в действующем федеральном законодательном регулировании отсутствует прямое, ясное и недвусмысленное указание на такой срок.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе