ЦБ: кредитные договоры застройщиков профинансируют строительство 32 млн кв. м жилья

12 октября 2020 09:08

ЦБ: кредитные договоры застройщиков профинансируют строительство 32 млн кв. м жилья

Банк России 7 октября выпустил очередную аналитическую записку «Жилищное строительство». Портал ЕРЗ.РФ публикует наиболее актуальные данные и прогнозы регулятора.

О денежных доходах населения и доступности жилья

Регулятор ожидает сохранения пониженного уровня денежных доходов до конца 2020 года и отмечает снижение доступности жилья в целом по России. Так, если в среднем за 2019 год размер среднедушевого дохода на первичном рынке равнялся стоимости 6,8 кв. м жилья, то по итогам II квартала 2020 года этот показатель снизился до 6,2 кв. м. В региональном разрезе доступность жилья снизилась в 67-ми субъектах.

Стоит также отметить, что по оценкам банка динамика доходов и расходов населения корреспондирует с динамикой ввода жилья в эксплуатацию с лагом около одного года.

Фото: www.sakhalife.ru

О показателях деятельности строительных организаций

Центральный Банк отмечает улучшение финансовых результатов и рентабельности деятельности строительных организаций по итогам первого полугодия 2020 года, в частности:

• выручка увеличилась на 1,9% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года;

• рентабельность продаж выросла в первом полугодии до 27,5%;

• доля прибыльных компаний практически не изменилась, составив 65,8%.

При этом распределение рентабельности активов по группам компаний заметно изменилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — крупные и средние компании уступили лидирующие позиции крупнейшим компаниям.

В строительной отрасли продолжается консолидация, начавшаяся с момента перехода на использование счетов эскроу. Среди опрошенных ЦБ респондентов количество компаний с активами свыше 1 млрд руб. выросло со 143 на 30.06.2019 (57% опрошенных застройщиков) до 170 на 30.06.2020 (67% опрошенных застройщиков).

Фото: www.rferl.org

О программах льготной ипотеки

Программы льготного ипотечного кредитования выполняют социальную функцию (повышение доступности нового жилья для отдельных групп населения) в большей степени, чем экономическую (лишь часть льготного кредитования трансформируется в рост спроса на рынке жилой недвижимости). Господдержка ипотеки снизила ежемесячные затраты населения на обслуживание ипотечных кредитов более чем на 1 млрд руб., что эквивалентно снижению кредитной ставки на 0,2 п.п.

Лимиты по действующим программам льготного ипотечного кредитования позволяют еще в 4—5 раз нарастить объемы кредитования. Обратной стороной этого является стремительный рост нагрузки на бюджет. Если по итогам 2019 года затраты федерального бюджета на субсидирование ставок составляли 2 млрд руб., то по итогам 2020 года они приблизятся к 40 млрд руб., а в 2021—2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза.

Фото: www.kredit-kartu.ru

О рефинансировании ипотеки

В январе-июле 2020 года новых ипотечных кредитов было выдано на 1,8 трлн руб., при этом портфель кредитов прирос лишь на 0,7 трлн руб. Большая часть оставшихся 1,1 трлн руб. приходится на погашение или рефинансирование ипотечных кредитов.

Замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, заемщики снижали издержки на обслуживание кредита. При этом сумма обязательства среднего заемщика за январь-июль выросла почти на 48 тыс. руб., однако годовые процентные расходы снизились более чем на 4 тыс. руб.

Уменьшение нагрузки на заемщиков повысило их возможности по обслуживанию кредитов. Это способствовало сохранению высокого качества ипотечного кредитного портфеля и поддержало привлекательность ипотечного кредитования для банков, утверждается в записке.

Фото: www.bn.ru

О результатах перехода к проектному финансированию

Ни один проект с использованием счетов эскроу не попал в реестр проблемных, констатируют аналитики ЦБ. На 01.09.2020 лимиты заключенных 21 банком 1,7 тыс. кредитных договоров с застройщиками превысили 1,8 трлн руб. С учетом этого банки готовы предоставить финансирование на строительство объектов площадью около 32 млн кв. м. Таким образом, финансирование долевого строительства может стать крупнейшей отраслью банковского кредитования, резюмируют авторы документа.

На 01.09.2020 банки получили 4,9 тыс. заявок от застройщиков на получение кредитов для строительства. Из них 39% банками одобрено, 18% отклонено, 25% заявок отозвано застройщиками, 18% находятся на рассмотрении. Доля одобренных банками заявок возрастает.

Фото: www.tsargrad.tv

По мнению ЦБ, в условиях ограниченного предложения жилья сохранение повышенных темпов расширения ипотечного кредитования поддержит дальнейшее повышение цен на жилье. Это в свою очередь ограничит положительный эффект от снижения ипотечных ставок для доступности жилья.

Регулятор поясняет, что льготная ипотека отчасти забирает на себя, перенося в 2020 год, потенциальные покупки будущих периодов.

На горизонте года ситуация во многом будет зависеть от дальнейших мер государственной поддержки спроса на жилье, а также способности строительной отрасли соразмерно нарастить ввод жилья в эксплуатацию, делают выводы авторы аналитической записки.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: После окончания госпрограммы льготной ипотеки ставки составят порядка 8%

Начиная с октября Банк России проверит банки на предмет соблюдения требований 214-ФЗ

Ставка ипотеки для долевого строительства в августе составила 5,88% (графики)

Правительство планирует выделить в 2021 году 12 млрд руб. для снижения средней ставки ИЖК до менее 8% годовых

Срок действия госпрограммы льготной ипотеки будет продлен?

Минфин не видит необходимости увеличивать госсубсидирование льготной ипотеки

ДОМ.РФ: объем выдачи кредитов в рамках госпрограммы льготной ипотеки превысил полтриллиона рублей

Крупные банки снижают ставки по льготной ипотеке с господдержкой

Марат Хуснуллин: К ноябрю станет ясно, будем ли продлевать льготную ипотеку под 6,5% годовых

Льготная ипотека будет продлена, ставка снижена до 5%

Льготную ипотеку с господдержкой могут расширить и продлить

Печать

Банк России Ипотека Кризис Госпрограммы Ставка ИЖК

12 апреля 2023 09:03

Эксперты: итоги 2023 года будут зависеть от решений ЦБ и Минстроя

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

Фото: www.st1.bsn.ru

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

Фото: www.obzor78.ru

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

Фото РБК

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

Фото: www.voms.ru

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

Фото: www.office-news.ru

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

Фото: www.mebel-go.ru

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

Фото: www.ttfinance.ru

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

Фото: www. admin.nsp.ru

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

Фото: www.shtory-deco.ru

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

Фото: www.sakhalife.ru

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

Фото: www.mk.ru

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

Фото: www.newnevsky.ru

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.