Банк России 7 октября выпустил очередную аналитическую записку «Жилищное строительство». Портал ЕРЗ.РФ публикует наиболее актуальные данные и прогнозы регулятора.

О денежных доходах населения и доступности жилья

Регулятор ожидает сохранения пониженного уровня денежных доходов до конца 2020 года и отмечает снижение доступности жилья в целом по России. Так, если в среднем за 2019 год размер среднедушевого дохода на первичном рынке равнялся стоимости 6,8 кв. м жилья, то по итогам II квартала 2020 года этот показатель снизился до 6,2 кв. м. В региональном разрезе доступность жилья снизилась в 67-ми субъектах.

Стоит также отметить, что по оценкам банка динамика доходов и расходов населения корреспондирует с динамикой ввода жилья в эксплуатацию с лагом около одного года.

Фото: www.sakhalife.ru

О показателях деятельности строительных организаций

Центральный Банк отмечает улучшение финансовых результатов и рентабельности деятельности строительных организаций по итогам первого полугодия 2020 года, в частности:

• выручка увеличилась на 1,9% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года;

• рентабельность продаж выросла в первом полугодии до 27,5%;

• доля прибыльных компаний практически не изменилась, составив 65,8%.

При этом распределение рентабельности активов по группам компаний заметно изменилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — крупные и средние компании уступили лидирующие позиции крупнейшим компаниям.

В строительной отрасли продолжается консолидация, начавшаяся с момента перехода на использование счетов эскроу. Среди опрошенных ЦБ респондентов количество компаний с активами свыше 1 млрд руб. выросло со 143 на 30.06.2019 (57% опрошенных застройщиков) до 170 на 30.06.2020 (67% опрошенных застройщиков).

Фото: www.rferl.org

О программах льготной ипотеки

Программы льготного ипотечного кредитования выполняют социальную функцию (повышение доступности нового жилья для отдельных групп населения) в большей степени, чем экономическую (лишь часть льготного кредитования трансформируется в рост спроса на рынке жилой недвижимости). Господдержка ипотеки снизила ежемесячные затраты населения на обслуживание ипотечных кредитов более чем на 1 млрд руб., что эквивалентно снижению кредитной ставки на 0,2 п.п.

Лимиты по действующим программам льготного ипотечного кредитования позволяют еще в 4—5 раз нарастить объемы кредитования. Обратной стороной этого является стремительный рост нагрузки на бюджет. Если по итогам 2019 года затраты федерального бюджета на субсидирование ставок составляли 2 млрд руб., то по итогам 2020 года они приблизятся к 40 млрд руб., а в 2021—2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза.

Фото: www.kredit-kartu.ru

О рефинансировании ипотеки

В январе-июле 2020 года новых ипотечных кредитов было выдано на 1,8 трлн руб., при этом портфель кредитов прирос лишь на 0,7 трлн руб. Большая часть оставшихся 1,1 трлн руб. приходится на погашение или рефинансирование ипотечных кредитов.

Замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, заемщики снижали издержки на обслуживание кредита. При этом сумма обязательства среднего заемщика за январь-июль выросла почти на 48 тыс. руб., однако годовые процентные расходы снизились более чем на 4 тыс. руб.

Уменьшение нагрузки на заемщиков повысило их возможности по обслуживанию кредитов. Это способствовало сохранению высокого качества ипотечного кредитного портфеля и поддержало привлекательность ипотечного кредитования для банков, утверждается в записке.

Фото: www.bn.ru

О результатах перехода к проектному финансированию

Ни один проект с использованием счетов эскроу не попал в реестр проблемных, констатируют аналитики ЦБ. На 01.09.2020 лимиты заключенных 21 банком 1,7 тыс. кредитных договоров с застройщиками превысили 1,8 трлн руб. С учетом этого банки готовы предоставить финансирование на строительство объектов площадью около 32 млн кв. м. Таким образом, финансирование долевого строительства может стать крупнейшей отраслью банковского кредитования, резюмируют авторы документа.

На 01.09.2020 банки получили 4,9 тыс. заявок от застройщиков на получение кредитов для строительства. Из них 39% банками одобрено, 18% отклонено, 25% заявок отозвано застройщиками, 18% находятся на рассмотрении. Доля одобренных банками заявок возрастает.

Фото: www.tsargrad.tv

По мнению ЦБ, в условиях ограниченного предложения жилья сохранение повышенных темпов расширения ипотечного кредитования поддержит дальнейшее повышение цен на жилье. Это в свою очередь ограничит положительный эффект от снижения ипотечных ставок для доступности жилья.

Регулятор поясняет, что льготная ипотека отчасти забирает на себя, перенося в 2020 год, потенциальные покупки будущих периодов.

На горизонте года ситуация во многом будет зависеть от дальнейших мер государственной поддержки спроса на жилье, а также способности строительной отрасли соразмерно нарастить ввод жилья в эксплуатацию, делают выводы авторы аналитической записки.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: После окончания госпрограммы льготной ипотеки ставки составят порядка 8%

ЦБ рекомендовал банкам продлить меры поддержки ипотечных заемщиков

Начиная с октября Банк России проверит банки на предмет соблюдения требований 214-ФЗ

Ставка ипотеки для долевого строительства в августе составила 5,88% (графики)

Правительство планирует выделить в 2021 году 12 млрд руб. для снижения средней ставки ИЖК до менее 8% годовых 

Срок действия госпрограммы льготной ипотеки будет продлен?

Минфин не видит необходимости увеличивать госсубсидирование льготной ипотеки

ДОМ.РФ: объем выдачи кредитов в рамках госпрограммы льготной ипотеки превысил полтриллиона рублей

Крупные банки снижают ставки по льготной ипотеке с господдержкой

Марат Хуснуллин: К ноябрю станет ясно, будем ли продлевать льготную ипотеку под 6,5% годовых

Льготная ипотека будет продлена, ставка снижена до 5%

Льготную ипотеку с господдержкой могут расширить и продлить

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее