В ближайшие два-три года регулятор намерен стимулировать банки активнее применять проектное финансирование и счета эскроу — вплоть до обязательного использования этого вида кредитования в сфере строительства жилья. В то же время кредиторы будут обязаны более строго и детально оценивать платежеспособность девелоперов-заемщиков.

Об этом говорится в опубликованных ЦБ Cтратегических инициативах в области банковского регулирования и надзора на среднесрочную перспективу. Данный документ планируется обновлять и актуализировать, в том числе дополняя его ссылками на консультативные доклады и иные публикации по соответствующей тематике.

В разделе, посвященном совершенствованию оценки проектного финансирования, авторы стратегических инициатив отмечают, что сложившаяся к настоящему времени в России банковская практика такого кредитования имеет ряд негативных особенностей, которые не позволяют полноценно обеспечивать отрасль ликвидными средствами.

Фото: www.bn.ru

В числе этих недостатков называются следующие:

• сегодня по стандартам проектного финансирования банки оценивают только около 40% кредитов для застройщиков, большая же часть этого портфеля оценивается по стандартному подходу, который не учитывает напрямую специфику отрасли и допускает низкую степень страхования рисков;

• итоговый уровень кредитоспособности застройщика-заемщика банки оценивают с большой степенью искаженности, поскольку исходят из простого большинства технических критериев, зачастую не учитывая важные экономические особенности девелопера и его проекта;

• предоставляя проектное финансирование, банки не учитывает групповые риски — например, высокую долговую нагрузку, финансирование капитала проекта долгом на уровне материнской организации, отсутствие консолидированной отчетности и т.д.

Фото: www.mirproekt.ru

Для устранения вышеперечисленных недостатков ЦБ предлагает:

• стимулировать банки активнее применять проектное финансирование (вплоть до обязательного использования) для исключения регулятивного арбитража;

• внедрить балльно-весовой подход к оценке критериев проектного финансирования с акцентом на проектные и групповые риски, выделение наиболее кредитоспособных проектов в отельную категорию (для которой минимальный страховочный банковский резерв может быть снижен вплоть до нуля);

• сформировать требования проектного финансирования для комплексных проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Фото: www.sakhalife.ru

Обеспечить реализацию этих мер ЦБ предлагает в два этапа:

1) 2023 г. — проведение консультаций с банками-кредиторами застройщиков, подготовка предложений по изменению и калибровке критериев проектного финансирования, их обсуждение с участниками рынка, разработка проекта изменений в нормативные акты Банка России;

2) 2024—2025 гг. — внедрение в регулирование.

Напомним, что по состоянию на конец III квартала совокупный портфель проектного финансирования застройщиков российскими банками составил 4,3 трлн руб. (+21% относительно конца II квартала), а общий объем предлагаемых для строительной отрасли лимитов — 11,1 трлн руб. (+25% — рекордный рост за квартал).

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Эксперты: снижение средств на счетах эскроу грозит спадом строительства и ужесточением требований к застройщикам

Как теперь выглядит перечень банков, уполномоченных для открытия эскроу-счетов (список)

ЦБ: в III квартале объем выданных застройщикам кредитов вырос до рекордного уровня — 1,1 трлн руб.

При этом средняя ставка проектного финансирования для строительства составила 3,8% — в два раза меньше, чем средняя ставка корпоративного кредитования в целом для всех отраслей российской экономики, отмечается в докладе регулятора.

Согласно обнародованным Банком России данным, по итогам III квартала текущего года:

• общий объем строительства многоквартирных домов (МКД) составляет более 100 млн кв. м (впервые с апреля 2020 года);

• объем жилья, воздвигаемого по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, — 86,8 млн кв. м (+6,4% относительно II квартала);

Фото: www.86.ru

• доля такого жилья в общем объеме строительства МКД — 86%;

• объем запущенных в стройку новых проектов МКД (в III квартале) — около 11,9 млн кв. м (+24% за квартал);

• доля реализованного жилья по проектам с эскроу — порядка 32% (немного ниже уровня конца 2021 года, когда данный показатель составлял 33—34%).

Показатели кредитования застройщиков:

• совокупный портфель проектного финансирования российских банков — 4,3 трлн руб. (+21% относительно II квартала);

• его доля в корпоративном кредитном портфеле по всем отраслям — 8% (+0,8 п.п.);

Фото: www.yandex.net

• общий объем предлагаемых для строительной отрасли лимитов — 11,1 трлн руб. (+25% — рекордный рост за квартал);

• количество кредитных договоров по финансированию застройщиков — более 1 тыс. сделок (+52% за квартал);

• объем выданных застройщикам кредитов — более 1,1 трлн руб. (рекордный показатель: +25% за квартал);

• средневзвешенная ставка проектного финансирования — 3,8% (-0,1 п.п. за квартал), в два раза меньше, чем средняя ставка корпоративного кредитования (по действующим кредитным договорам) для всех отраслей российской экономики.

Фото: www.yandex.ru

В своем отчете аналитики ЦБ отметили, что спрос на жилье на российском рынке новостроек в III квартале частично восстановился после просадки во II квартале.

Объем поступлений на счета эскроу в период с августа по октябрь по сравнению с предыдущими тремя месяцами вырос на 35% — до 785 млрд руб. Однако это все же на 20% ниже рекордного уровня по итогам I квартала (985 млрд руб.).

Другие показатели проектного финансирования, связанные с размещением средств дольщиков в III квартале: 

Источник: Банк России

• общий остаток этих средств на счетах эскроу — 4,1 трлн руб. (+6% за квартал);

• объем «раскрытия» эскроу-счетов по завершенным проектам — 552 млрд руб.;

• покрытие счетами эскроу задолженности застройщиков банкам — 92% (-12 п.п., впервые с ноября 2020 года данный показатель оказался ниже 100%, что отражает опережающий рост выдач средств застройщикам в сравнении с поступлениями на эскроу).

Фото: www.itd2.mycdn.me

Аналитики ЦБ в своем исследовании также зафиксировали, что рост цен на жилье в новостройках в III квартале сохранился, хотя и замедлился до 4% после 6% во II квартале.

«В реальности он даже ниже из-за значительной доли продаж в рамках ипотеки с субсидией от застройщика, где низкие контрактные ставки достигаются за счет завышения цен на квартиры (эта разница с рыночной ценой платится застройщиком банку в виде комиссии для компенсации его выпадающих процентных доходов)», — отмечается в докладе.

Его прогнозная часть содержит следующие тезисы:

1) стоимость проектного финансирования для застройщиков в ближайшей перспективе может вырасти, если тенденция к снижению уровня покрытия банковских кредитов средствами дольщиков на счетах эскроу продолжится;

2) в дальнейшем можно ожидать некоторого снижения запуска новых проектов из-за сокращения спроса на жилье со стороны населения, что повлечет более консервативную оценку банками устойчивости проектов к снижению цен;

Источник: Банк России

3) ожидается дальнейший рост портфеля проектного финансирования с учетом необходимости кредитования запущенных в стройку начатых объектов;

4) в то же время может быть некоторое ухудшение качества портфеля ввиду возможного снижения темпов продаж жилья;

5) дальнейший рост спроса за счет избыточного стимулирования (масштабные госпрограммы, субсидии застройщика) на фоне текущей нестабильности будет только способствовать накоплению рисков на рынке жилья, не повышая его доступность.

Фото: www.cdn.inmyroom.ru

С целью предотвращения подобных рисков аналитики ЦБ предлагают разработать альтернативные, «более адресные меры поддержки населения и строительной отрасли, направленные в первую очередь на повышение доступности жилья».

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 2,6% меньше, чем годом ранее (графики)  

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре вырос на 41,2% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре снизилась до 3,49% (графики)

ЦБ: в сентябре ипотека оставалась основным драйвером розничного кредитования в стране

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков