Сегодня, по данным регулятора, на которые ссылается в своей публикации РБК Недвижимость, некоторые банки и застройщики предлагают заемщикам размещать часть средств не на счете эскроу, а на аккредитиве.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

За счет этого, утверждают в ЦБ, банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства.

По второй схеме девелоперы продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу.

Затем эти квартиры реализуются конечным покупателям по договору переуступки прав, что позволяет застройщику пользоваться полученными средствами до сдачи дома.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Опасность этой схемы заключается в том, что в случае дефолта застройщика покупатель потеряет большую часть выплаченных денег — разницу между реальной ценой и суммой средств на счете эскроу.

Как отметили опрошенные РБК Недвижимость эксперты, аккредитивы использовались на рынке новостроек и раньше, но на фоне вводимых ограничений в ипотеке популярность их стала расти, и сегодня она составляет уже до 10% — 15% предложений.

Второй механизм, по информации участников рынка, пока развит слабо — на него приходится не более 1%.

Фото: q.etagi.com

Использование аккредитива популярно среди крупных застройщиков и банков, рассказала замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото).

В качестве альтернативы этой схеме она хотела бы видеть поэтапное раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности, что, по ее мнению, поможет снизить финансовую нагрузку на девелоперов и повысит доступность кредитов.

Фото: rusipoteka.ru

В последнее время популярность аккредитивов выросла из-за снижения доходности у банков от льготного кредитования, пояснил руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко (на фото).

«При изменении ключевой ставки или размера компенсации, выплачиваемой банкам за льготные кредиты, предложение аккредитивов вернется в свою привычную нишу», — полагает эксперт.

Фото: пресс-служба Сделка.РФ

Снижение числа ипотечных банков, нехватка лимитов, ужесточение андеррайтинга ипотечных заявок — все это приводит к поиску новых схем кредитования, считает директор по развитию платформы Сделка.РФ Ольга Сидоренко (на фото).

«Новые ограничения ведут к удорожанию стоимости ипотеки для конечного пользователя и делают занижение цены востребованным продуктом, которым застройщики вынуждены пользоваться», — подчеркнула она.

Фото: raex.rr

По словам профессора Финансового университета при Правительстве РФ Александра Цыганова (на фото), формально схема с аккредитивом вполне законна.

«Для покупателя здесь есть финансовая выгода, но нужно понимать, что в случае банкротства или лишения лицензии банка, претендовать на возмещение от Агентства страхования вкладов не получится, так как аккредитивы не включены в его периметр», — предупредил эксперт.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, для предотвращения новых рискованных схем на рынке ипотеки ЦБ планирует в ближайшее время завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта.

Кроме того, регулятор намерен предпринять ряд других мер.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Депутаты одобрили право ЦБ ограничивать выдачу ипотечных кредитов

ЦБ получит право устанавливать макропруденциальные лимиты по ипотечным кредитам

ЦБ рекомендует банкам дополнительно проверять источники доходов на покупку заложенного жилья

ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

ЦБ сразу на треть сократил перечень банков, уполномоченных на открытие счетов эскроу (список)

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

Об этом говорится в майском обзоре Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России «О проектном финансировании строительства жилья».

Фото: cbr.ru

Согласно данным регулятора, в январе — марте на счета эскроу поступил 1 трлн руб., что ниже рекордного IV квартала (1,9 трлн руб.), но выше результатов того же периода 2023 года (0,8 трлн руб.).

Источник: Банк России

Остаток средств на счетах эскроу за квартал практически не изменился и составил 5,8 трлн руб. Аналитики объяснили это как постепенным ростом объема их раскрытия, так и снижением продаж недвижимости.

Источник: Банк России

В отчетный период было введено в эксплуатацию 8,8 млн кв. м многоквартирных домов (МКД), что является минимальным значением за более чем полтора года.

Общая площадь строящихся МКД выросла на 2,1 млн кв. м, до 108 млн кв. м. Объем проектов без счетов эскроу за квартал снизился до 3,9 млн кв. м, а с проектным финансированием — вырос на 2,7 млн кв. м, до 104,3 млн кв. м.

Источник: Банк России

На первичном рынке рост цен несколько замедлился, но остался на достаточно высоком уровне (+2,5% против +4,7% в IV квартале 2023 года), опережая вторичный рынок. Несмотря на общее снижение спроса, доля реализованного жилья в строящихся проектах с эскроу выросла до 31,8% (+0,5 п. п.).

В проектах с открытыми продажами реализовано 41,6% жилья (-1,0 п. п.), на что, как считают эксперты, повлияли увеличение их объема и общая динамика спроса. Доля проданного жилья в домах, введенных в эксплуатацию, выросла на 3,6 п. п., до 79,5%, что является результатом рекордных продаж второй половины 2023 года.

Источник: Банк России

В целом резкого снижения спроса, которое ожидалось после ужесточения условий «Льготной ипотеки» и макропруденциальных мер ЦБ, не произошло, констатируют авторы отчета.

Ставка проектного финансирования за январь — март выросла на 0,5 п. п., до 6,9%. Дальнейшая динамика этого показателя, по мнению специалистов ЦБ, будет зависеть от объема новых проектов, спроса на жилье и, соответственно, от поступлений средств на счета эскроу.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу (список), пополнился еще тремя банками

Депутаты предложили разрешить дольщикам открывать счета эскроу дистанционно

Эксперты: 96,6% жилищного строительства в регионах России финансируется через счета эскроу

Один из лидеров проектного финансирования расширяет бизнес-присутствие на этом рынке

ЦБ добавил два новых банка в перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу (список)

Эксперты: девелоперы сокращают вывод на рынок новых проектов

ЦБ скорректирует критерии оценки уровня кредитоспособности застройщиков, работающих с эскроу

Росреестр: в первые месяцы года доля ДДУ с эскроу устойчиво держится на уровне 97%

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)