Банк России опубликовал отчет об итогах публичного обсуждения доклада для общественных консультаций «Программы "Льготной ипотеки от застройщика"» и предлагаемых Банком России мер по их регулированию.

Фото: www.utmagazine.ru

В октябре 2022 года Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций «Программы "Льготной ипотеки от застройщика"» (Доклад), в котором обозначил основные риски ипотечных кредитов по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%).

Банк России указывает, что такие низкие ставки достигаются за счет того, что в цену квартиры закладывается наценка в размере субсидии, которую застройщик выплачивает банку для компенсации недополученных процентных доходов (Комиссия).

Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик, однако лишь в краткосрочной перспективе.

Как неоднократно сообщал портал ЕРЗ.РФ, Банк России планирует дестимулировать банки выдавать такие высокорискованные кредиты. При этом ограничивать потенциал снижения ставок по рыночным продуктам, не увеличивающим риски для заемщика, не планируется, уточняется в материалах регулятора.

В качестве первоочередного механизма ЦБ предлагает повысить уровень резервирования по кредитам, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня, что означает наличие Комиссии или иных скрытых платежей заемщика. При этом дополнительный резерв будет начисляться в размере 30% или 50%.

Размер дополнительного резерва будет зависеть от отклонения ПСК от величины соответствующего индикатора, то есть от того, насколько занижена ставка относительно рыночного уровня. В качестве индикатора рыночного уровня принимаются:

• для ипотечных кредитов без господдержки — значение доходности облигаций федерального займа со сроком погашения 10 лет (рыночная процентная ставка, РПС), которое на 01.02.2023 составляло примерно 10,4%;

• для ипотечных кредитов с господдержкой — РПС, уменьшенная на размер возмещения по соответствующим программам;

• для ипотечных кредитов с плавающими ставками — ключевая ставка Банка России, действовавшая на дату их выдачи.

Фото: www.newnevsky.ru

С 01.05.2023 Банк России повысил макропруденциальные надбавки по высокорискованным кредитам, в первую очередь в сегменте ДДУ (финансирования по договорам долевого участия). Дополнительно рассматривается возможность применения надбавок по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того, в соавторстве с ФАС России ЦБ выпустил рекомендации для банков по информированию потребителей о различиях в условиях приобретения товаров (работ, услуг) у партнеров (в том числе застройщиков) в зависимости от использования для их оплаты заемных средств, а также по проведению со своими партнерами необходимой работы по раскрытию соответствующей информации на их сайтах.

В отчете указано, что Банк России помимо уже объявленных мер по повышению надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на ДДУ также планирует:

• применять надбавки по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на первичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке на ДДУ;

Фото: www.itd2.mycdn.me

• готовить рекомендации для банков по работе с ипотечными кредитами, выданными в рамках «льготной ипотеки от застройщика»;

• рассмотреть вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски, свойственные «нестандартным» практикам;

• инициировать изменение законодательства в случае дальнейшего распространения программ «льготной ипотеки от застройщика», чтобы исключить недобросовестные практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья.

В отчете регулятора указывается, что бенефициарами всей схемы с низкими ставками по кредитам на покупку жилья являются застройщики, поскольку низкие ставки и, как следствие, умеренный ежемесячный платеж поддерживают краткосрочный спрос на квартиры.

Однако в долгосрочной перспективе застройщики и банки могут понести потери, так как данная схема способствует накоплению системных рисков.

Фото: www.saki-gorsovet.ru

Банки же, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски, предполагая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как это наблюдается в классической рыночной ипотеке.

Также растут расходы бюджета по программам господдержки ипотеки из-­за необходимости субсидировать комбинированную с ними «льготную ипотеку от застройщика» в течение более длительного срока, в том числе в периоды возможного повышения ставок. По оценкам ЦБ, эти расходы могут увеличиться более чем на 70%.

Завышенные цены по таким сделкам в итоге формируют недостоверную динамику рынка недвижимости и являются причиной роста цен на первичном рынке. Это искажает рыночные стимулы и провоцирует принятие ошибочных решений всеми участниками рынка.

Перегревание рынка в случае серьезного стресса может стать причиной значительной коррекции цен на жилье и кредитных потерь у банков, а также привести к существенному ухудшению положения заемщиков, полагают в ЦБ.

Другие публикации по теме:

ЦБ: ипотека с кешбэком несет риски для самих банков

Застройщики вновь подняли ставки по околонулевой ипотеке

Глава ЦБ предупредила банкиров о рисках быстрого роста ипотечного кредитования

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

Такое мнение высказали застройщики на GMKTalks in the show, где обсуждалось комплексное развитие территорий.

Выяснилось, что стандарты КРТ почти у каждого крупного застройщика свои, а в числе сложностей — рассинхронизация инструментов развития территорий и необходимость «договариваться» с девелоперами, которые вместе осваивают большие районы.

Дискуссию организовало консалтинговое агентство GMK, причем сделало это в нетривиальном формате ток-шоу. GMKTalks in the show стало преемником известных в девелоперской среде конференций GMKTalks.

Как объяснил ведущий шоу, эксперт по стратегическому маркетингу в девелопменте Сергей Разуваев (на фото ниже), в этот раз решили поговорить просто о сложном, пройтись «по тонкой грани между развлекательным форматом и суровой реальностью».

Авторы GMKTalks in the show попытались разобраться в теме, что называется, с истоков. С помощью блогеров-урбанистов провели экскурс в прошлое и изучили уникальный проект редевелопмента территории — район Canary Wharf в Лондоне.

Именно изучение прогрессивных практик лежало в основе создания ЗИЛАРТа, одного из крупнейших проектов редевелопмента в Европе, который впитал лучшее из аналогичных проектов в Буэнос-Айресе и Лондоне:

«У всех проектов КРТ есть общая черта: это новая история места — очень яркая, со своими точками притяжения и разнообразием пространств, которые привлекают жителей из других районов, — отметил заместитель генерального директора Группы ЛСР Иван Романов (на фото ниже). — Нужны объекты культуры и искусства, обязательно многофункциональная застройка и, конечно, архитектурное разнообразие. Мы собирали идеи по крупицам, сращивая их в одно пространство с единым замыслом».

Однако собрать лучшие практики недостаточно. Многие убеждены, что пока не будет законодательно утвержденных стандартов развития территорий, практика КРТ не коснется многих городов. Собственно, стандарты эти есть — их разработали Минстрой России, ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» и приняли еще в 2021 году. Однако пока они все еще остаются рекомендациями. Почему?

«Мы много осуждали этот вопрос с Минстроем. Система градостроительных норм формировалась десятилетиями, и это сотни и сотни параметров, которые поменять одновременно, выпустив какой-то один приказ Минстроя, невозможно, так как это нарушит целостность системы, — поясняет директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов (на фото ниже справа). —Сейчас мы ведем крайне сложную работу по изменению базового СП 142 — градостроительство».

Сейчас девелоперы сталкиваются с рядом трудностей при реализации КРТ, например, законодательных.

«КРТ никак не синхронизировано с ГЧП и практически никак не синхронизировано со специальными мерами поддержки, — аргументирует заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов (на фото ниже) и добавляет: — Если ты выиграл торги на право заключения договора о КРТ, это вовсе не значит, что тебя допустят к этому самому инфраструктурному меню. На мой взгляд, эти институты надо синхронизировать, и это должно стать одним из направлений дальнейшего развития законодательства КРТ».

Впрочем, многие крупные застройщики вообще создают собственные стандарты, напомнил на шоу управляющий партнер и генеральный директор Самолет Страна Александр Прыгунков (на фото ниже).

«В своем стандарте продукта мы не оперируем стандартами ДОМ.РФ, у нас они собственные, — подчеркнул девелопер. — В моем понимании все серьезные игроки разрабатывают свою философию. Конечно, они пересекаются, но у каждой компании есть свои нюансы».

Еще одна сложность — договориться между собой девелоперам, осваивающим одну и ту же территорию. Важно зафиксировать, кто и в каком объеме будет вкладываться в застройку, каким будет благоустройство общественных пространств, кто и как будет регулировать эти процессы, и даже согласовать архитектурный облик проектов.

«Если девелопер выходит на КОТ или КРТ — на крупную застройку, он должен понимать и согласовывать некий архитектурный код проекта, — отмечает Сергей Разуваев. — Потому что твой проект может быть про хорошее, а соседский проект — про что-то другое. Сторонний человек воспринимает их как единое целое».

«Необходимость договариваться с партнерами — это минус КРТ, если несколько застройщиков осваивают одну территорию. Но это все-таки возможно», — убежден ведущий шоу.

Иногда развитию КРТ мешают барьеры локации. Например, так произошло во Владивостоке. Генеральный директор DNS Девелопмент Андрей Артамонов (на фото ниже) объяснил, почему еще несколько лет назад КРТ во Владивостоке казалось нереальным, а сейчас там осваиваются огромные территории и «внезапно» его полюбили федеральные девелоперы:

«Владивосток с трех сторон омывается морем и стоит на сопках. Исторические и ландшафтные особенности не дали возможности городу системно развиваться, — отметил Артамонов. — Перед саммитом АТЭС во Владивостоке были возведены новые мосты и дороги, появился доступ к новым территориям, поэтому строительство новых районов не заставило себя долго ждать».

По мнению зрителей ток-шоу, выпуск получился динамичным, а гостям удалось лавировать между юмором и серьезностью. Помимо обсуждения профессиональных вопросов топ-менеджерам устроили и нестандартные челленджи — с чипсами и нейросетями. 

Смотрите первый выпуск просветительского шоу о девелопменте по ссылке.

СПРАВКА

Продюсер шоу — консалтинговое агентство GMK: входит в ТОП-100 крупнейших консалтинговых групп и компаний России, в сегменте маркетинга и PR занимает первое место (RAEX). Специализируется на комплексном консалтинге в девелопменте с 2005 года, помогая застройщикам создавать лучшие микрорайоны и жилые комплексы. В портфеле агентства — крупнейшие проекты комплексного освоения территорий, проекты лидеров рынка: Брусники, ГК ФСК, Группы Самолет, КОРТРОС, а также фонда ДОМ.РФ и Минстроя России.

Другие публикации по теме:

Итоги GMKTalks: «черные лебеди» и ожидаемые тренды 2023 года

GMKTalks «Новый мир. Новый девелопмент»

GMKTalks о финансах в девелопменте: от эскроу до частных инвесторов

Как изменится девелоперский продукт: свежие решения обсудят на GMKTalks

Эксперты поделились на GMKTalks прогнозами и способами борьбы с кризисом

Рестарт девелопмента: на GMKTalks расскажут об адаптации к новым условиям рынка