Банк России опубликовал отчет об итогах публичного обсуждения доклада для общественных консультаций «Программы "Льготной ипотеки от застройщика"» и предлагаемых Банком России мер по их регулированию.

Фото: www.utmagazine.ru

В октябре 2022 года Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций «Программы "Льготной ипотеки от застройщика"» (Доклад), в котором обозначил основные риски ипотечных кредитов по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%).

Банк России указывает, что такие низкие ставки достигаются за счет того, что в цену квартиры закладывается наценка в размере субсидии, которую застройщик выплачивает банку для компенсации недополученных процентных доходов (Комиссия).

Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик, однако лишь в краткосрочной перспективе.

Как неоднократно сообщал портал ЕРЗ.РФ, Банк России планирует дестимулировать банки выдавать такие высокорискованные кредиты. При этом ограничивать потенциал снижения ставок по рыночным продуктам, не увеличивающим риски для заемщика, не планируется, уточняется в материалах регулятора.

В качестве первоочередного механизма ЦБ предлагает повысить уровень резервирования по кредитам, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня, что означает наличие Комиссии или иных скрытых платежей заемщика. При этом дополнительный резерв будет начисляться в размере 30% или 50%.

Размер дополнительного резерва будет зависеть от отклонения ПСК от величины соответствующего индикатора, то есть от того, насколько занижена ставка относительно рыночного уровня. В качестве индикатора рыночного уровня принимаются:

• для ипотечных кредитов без господдержки — значение доходности облигаций федерального займа со сроком погашения 10 лет (рыночная процентная ставка, РПС), которое на 01.02.2023 составляло примерно 10,4%;

• для ипотечных кредитов с господдержкой — РПС, уменьшенная на размер возмещения по соответствующим программам;

• для ипотечных кредитов с плавающими ставками — ключевая ставка Банка России, действовавшая на дату их выдачи.

Фото: www.newnevsky.ru

С 01.05.2023 Банк России повысил макропруденциальные надбавки по высокорискованным кредитам, в первую очередь в сегменте ДДУ (финансирования по договорам долевого участия). Дополнительно рассматривается возможность применения надбавок по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того, в соавторстве с ФАС России ЦБ выпустил рекомендации для банков по информированию потребителей о различиях в условиях приобретения товаров (работ, услуг) у партнеров (в том числе застройщиков) в зависимости от использования для их оплаты заемных средств, а также по проведению со своими партнерами необходимой работы по раскрытию соответствующей информации на их сайтах.

В отчете указано, что Банк России помимо уже объявленных мер по повышению надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на ДДУ также планирует:

• применять надбавки по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на первичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке на ДДУ;

Фото: www.itd2.mycdn.me

• готовить рекомендации для банков по работе с ипотечными кредитами, выданными в рамках «льготной ипотеки от застройщика»;

• рассмотреть вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски, свойственные «нестандартным» практикам;

• инициировать изменение законодательства в случае дальнейшего распространения программ «льготной ипотеки от застройщика», чтобы исключить недобросовестные практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья.

В отчете регулятора указывается, что бенефициарами всей схемы с низкими ставками по кредитам на покупку жилья являются застройщики, поскольку низкие ставки и, как следствие, умеренный ежемесячный платеж поддерживают краткосрочный спрос на квартиры.

Однако в долгосрочной перспективе застройщики и банки могут понести потери, так как данная схема способствует накоплению системных рисков.

Фото: www.saki-gorsovet.ru

Банки же, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски, предполагая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как это наблюдается в классической рыночной ипотеке.

Также растут расходы бюджета по программам господдержки ипотеки из-­за необходимости субсидировать комбинированную с ними «льготную ипотеку от застройщика» в течение более длительного срока, в том числе в периоды возможного повышения ставок. По оценкам ЦБ, эти расходы могут увеличиться более чем на 70%.

Завышенные цены по таким сделкам в итоге формируют недостоверную динамику рынка недвижимости и являются причиной роста цен на первичном рынке. Это искажает рыночные стимулы и провоцирует принятие ошибочных решений всеми участниками рынка.

Перегревание рынка в случае серьезного стресса может стать причиной значительной коррекции цен на жилье и кредитных потерь у банков, а также привести к существенному ухудшению положения заемщиков, полагают в ЦБ.

Другие публикации по теме:

ЦБ: ипотека с кешбэком несет риски для самих банков

Застройщики вновь подняли ставки по околонулевой ипотеке

Глава ЦБ предупредила банкиров о рисках быстрого роста ипотечного кредитования

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня