Банк России опубликовал отчет об итогах публичного обсуждения доклада для общественных консультаций «Программы "Льготной ипотеки от застройщика"» и предлагаемых Банком России мер по их регулированию.

Фото: www.utmagazine.ru

В октябре 2022 года Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций «Программы "Льготной ипотеки от застройщика"» (Доклад), в котором обозначил основные риски ипотечных кредитов по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%).

Банк России указывает, что такие низкие ставки достигаются за счет того, что в цену квартиры закладывается наценка в размере субсидии, которую застройщик выплачивает банку для компенсации недополученных процентных доходов (Комиссия).

Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик, однако лишь в краткосрочной перспективе.

Как неоднократно сообщал портал ЕРЗ.РФ, Банк России планирует дестимулировать банки выдавать такие высокорискованные кредиты. При этом ограничивать потенциал снижения ставок по рыночным продуктам, не увеличивающим риски для заемщика, не планируется, уточняется в материалах регулятора.

В качестве первоочередного механизма ЦБ предлагает повысить уровень резервирования по кредитам, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня, что означает наличие Комиссии или иных скрытых платежей заемщика. При этом дополнительный резерв будет начисляться в размере 30% или 50%.

Размер дополнительного резерва будет зависеть от отклонения ПСК от величины соответствующего индикатора, то есть от того, насколько занижена ставка относительно рыночного уровня. В качестве индикатора рыночного уровня принимаются:

• для ипотечных кредитов без господдержки — значение доходности облигаций федерального займа со сроком погашения 10 лет (рыночная процентная ставка, РПС), которое на 01.02.2023 составляло примерно 10,4%;

• для ипотечных кредитов с господдержкой — РПС, уменьшенная на размер возмещения по соответствующим программам;

• для ипотечных кредитов с плавающими ставками — ключевая ставка Банка России, действовавшая на дату их выдачи.

Фото: www.newnevsky.ru

С 01.05.2023 Банк России повысил макропруденциальные надбавки по высокорискованным кредитам, в первую очередь в сегменте ДДУ (финансирования по договорам долевого участия). Дополнительно рассматривается возможность применения надбавок по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того, в соавторстве с ФАС России ЦБ выпустил рекомендации для банков по информированию потребителей о различиях в условиях приобретения товаров (работ, услуг) у партнеров (в том числе застройщиков) в зависимости от использования для их оплаты заемных средств, а также по проведению со своими партнерами необходимой работы по раскрытию соответствующей информации на их сайтах.

В отчете указано, что Банк России помимо уже объявленных мер по повышению надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на ДДУ также планирует:

• применять надбавки по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на первичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке на ДДУ;

Фото: www.itd2.mycdn.me

• готовить рекомендации для банков по работе с ипотечными кредитами, выданными в рамках «льготной ипотеки от застройщика»;

• рассмотреть вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски, свойственные «нестандартным» практикам;

• инициировать изменение законодательства в случае дальнейшего распространения программ «льготной ипотеки от застройщика», чтобы исключить недобросовестные практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья.

В отчете регулятора указывается, что бенефициарами всей схемы с низкими ставками по кредитам на покупку жилья являются застройщики, поскольку низкие ставки и, как следствие, умеренный ежемесячный платеж поддерживают краткосрочный спрос на квартиры.

Однако в долгосрочной перспективе застройщики и банки могут понести потери, так как данная схема способствует накоплению системных рисков.

Фото: www.saki-gorsovet.ru

Банки же, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски, предполагая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как это наблюдается в классической рыночной ипотеке.

Также растут расходы бюджета по программам господдержки ипотеки из-­за необходимости субсидировать комбинированную с ними «льготную ипотеку от застройщика» в течение более длительного срока, в том числе в периоды возможного повышения ставок. По оценкам ЦБ, эти расходы могут увеличиться более чем на 70%.

Завышенные цены по таким сделкам в итоге формируют недостоверную динамику рынка недвижимости и являются причиной роста цен на первичном рынке. Это искажает рыночные стимулы и провоцирует принятие ошибочных решений всеми участниками рынка.

Перегревание рынка в случае серьезного стресса может стать причиной значительной коррекции цен на жилье и кредитных потерь у банков, а также привести к существенному ухудшению положения заемщиков, полагают в ЦБ.

Другие публикации по теме:

ЦБ: ипотека с кешбэком несет риски для самих банков

Застройщики вновь подняли ставки по околонулевой ипотеке

Глава ЦБ предупредила банкиров о рисках быстрого роста ипотечного кредитования

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

Необходимость очередного повышения ключевой ставки регулятор аргументировал тем, что инфляционное давление остается высоким, а спрос по-прежнему превышает предложение. Опрошенные российскими СМИ специалисты оценили последствия данного шага.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Ряд аналитиков сомневаются, что это решение замедлит рост цен («Новые Известия»).

Другие полагают, что к каким-либо значительным изменениям в той же строительной отрасли это не приведет («РИА Недвижимость»).

Третьи ожидают сокращения инвестиций в основной капитал и повышения рисков банкротств («Ведомости»).

Фото из архива П. Самиева

Павел САМИЕВ (на фото), гендиректор агентства «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам:

— Самый главный вопрос — чувствительна ли инфляция к росту ключевой ставки? Сам Банк России признает, что нет. Но и других методов у него нет. Чтобы загасить кредитование, ставка будет повышаться и дальше, но на инфляции это не скажется.

Ипотека при минимальных программах поддержки будет очень слабо выдаваться, хотя рынок, понятно, не заморозится совсем. Дальний Восток, ИЖС — какие-то точки роста останутся.

Фото: icss.ru

Сергей ЗАВЕРСКИЙ (на фото), к. э. н., начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ):

— Текущий уровень ставки не позволяет сбавить темпы кредитования. Однако и ее повышение к успеху не приведет, по крайней мере, в ближайшее время.

Фото: stolypin.institute/experts/

Сергей ВАСИЛЬКОВСКИЙ (на фото), руководитель аналитического направления Института экономики роста им. П. А. Столыпина:

— Ставки предложения по кредитам в ближайшее время вырастут еще на 1% — 1,5%, и сильнее всего это ударит по рынку ипотеки. В таких условиях банки будут искать новые способы кредитования населения для поддержания своей прибыли.

Фото: blog.domclick.ru

Екатерина ЧУРЮКИНА (на фото), руководитель управления прямых продаж ГК ФСК:

— Для нас решение было ожидаемым, так как увеличение ставки связано с тактикой руководства ЦБ по сдерживанию инфляции.

Для российских девелоперов это является очередным вызовом, поскольку финансовые модели проектов, которые сейчас находятся в продаже, не позволяют застройщикам существенно снижать цены.

Фото из архива А. Гусева

Алексей ГУСЕВ (на фото), директор по продажам компании ГК Главстрой:

— В целом рынок недвижимости уже морально готов ко всему. Вряд ли мы сейчас увидим какую-либо острую реакцию.

Однако бизнесу в условиях высокой ставки развиваться сложнее, ошибки в планировании могут стать фатальными. Поэтому в период, когда кредиты очень дорогие, лучше сфокусироваться на выживании, нежели на расширении.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Высокая ключевая ставка давит на цены, прежде всего через дорогое проектное финансирование. У застройщиков растут затраты на обслуживание кредита, плюс еще и счета эскроу наполняются медленнее.

Поэтому стоимость жилья и не падает. Застройщикам просто так переписать ценники в сторону уменьшения сложно: растущая себестоимость также приводит к снижению маржинальности проектов, особенно в регионах.

Тем не менее повышение ключевой ставки ЦБ с 18% до 19% не станет столь же значимым событием для отрасли, каким был переход от 7% к 12% летом прошлого года.

Фото: maef.veorus.ru

Александр ШИРОВ (на фото), директор Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН:

— Сейчас необходимо сосредоточиться не на охлаждении спроса, а на расширении предложения, а это невозможно без инвестиционной поддержки. Тех нацпроектов, которые уже согласовываются с Правительством РФ, будет достаточно для первого шага. Но речь пока не идет о том, как в ближайшие 10 лет необходимо стимулировать спрос за счет бюджетных расходов.

Рост инвестиций при господдержке может вызвать новую волну оживления в экономике и стабилизировать цены на горизонте трех-пяти лет.

Торможение спроса, напротив, приведет к стагнации вложений, и это скажется не только на решении задач социально-экономического и технологического развития, но и на обеспечении на приемлемом уровне национальной безопасности.

Фото из архива Д. Белоусова

Дмитрий БЕЛОУСОВ (на фото), руководитель направления анализа и прогнозирования макроэкономических процессов ЦМАКП:

— С высокой ключевой ставкой Россия рискует войти в режим самоухудшающегося производственного потенциала, выбирая для ориентира все более низкие темпы. Растущая ставка дает сигнал бизнесу о том, что инвестиции не будут окупаться. Заводишь деньги в ОФЗ (абсолютно надежный актив) — и получаешь доходность выше, чем рентабельность бизнеса.

Кроме того, власти пересматривают отношение к льготным кредитным программам, которые так или иначе выстроены вокруг ставки ЦБ. Схема «ключевая минус 2 п. п. — 3 п. п» эффективна лишь при ее значении в пределах 12%, при 19% субсидирование обойдется бюджету очень дорого.

Возможны еще два кризиса. Во-первых, это риски волны банкротств малых и средних компаний, которые не относятся к части системообразующих отраслей экономики.

Во-вторых, отмена льготной ипотеки и охлаждение рыночных условий может значительно осложнить жизнь застройщикам. Кредиторы начнут требовать от девелоперов увеличения суммы залогов для строительных объектов, судьба которых неясна.

Фото из архива А. Исакова

Александр ИСАКОВ (на фото), главный экономист по России Bloomberg Economics:

— Кредитный риск растет вместе со ставкой, но реформа системы финансирования строительства привела к тому, что он значительно ниже, чем в 2014—2015 годах, и вряд ли следует ожидать системного риска.

Денежно-кредитная политика может эффективно стимулировать спрос в условиях, когда в экономике есть запас незадействованных ресурсов, то есть низкая занятость и простаивание производств.

В условиях же аномально низкой безработицы (2,4% в июле) и дефицита труда мягкая денежная политика, скорее, приводит к неэффективной аллокации (распределению — Ред.) ресурсов.

Фото: daily.hse.ru

Игорь САФОНОВ (на фото), ведущий эксперт Института «Центр развития» НИУ ВШЭ:

— Невозможно настроить монетарную и фискальную политику таким образом, чтобы увеличить возможности предложения, не затронув спрос.

Это выливается в повышение зарплат и потребления, несмотря на то что сами товары могут быть еще не изготовлены, здания не возведены, а программные комплексы не разработаны.

Спрос всегда будет вырываться вперед.

Фото: ИК «Ренессанс Капитал»

Софья ДОНЕЦ (на фото), экономист «Т-инвестиций»:

— У правительства и ЦБ есть длинный горизонт планирования и эксперименты под лозунгом «жить сегодняшним днем, вложим все в мечту» в него не вписываются.

Здесь стоит вспомнить о заслугах контрциклической политики в 2022 году, когда прогнозировался спад ВВП на 10%, а итогом, по уточненной оценке Росстата, стало снижение лишь на 1,2%.

Не стоит упускать из виду и нацпроекты, которые выполняют бюджетную задачу «фокусирования на лучших».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

Эксперты: число готовых новостроек в Москве за год сократилось на 15%

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эксперты: доля новостроек в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась на 8,5 п. п.

Эксперты: какие схемы продаж новостроек запустили девелоперы в Москве

Эксперты: число сделок с новостройками в столичных регионах продолжает снижаться