Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

Банк России опубликовал информацию о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия.

  

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

   

В опубликованном сообщении регулятор отмечает, что он фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей.

В частности, описаны следующие схемы:

 при выдаче ипотеки банки совместно с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

   

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

  

Риски для граждан при данной схеме связаны с тем, что в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн руб., средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их и при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

• застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором находится сумма, эквивалентная лишь первоначальной (заниженной) цене квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

 

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

 

Здесь риски для граждан возможны в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в 214-ФЗ. Руководство регулятора считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога).

Сообщается, что Банк России в ближайшее время планирует:

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

• завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов.

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

• проработать возможность внесения в регулирующие законодательные акты изменений, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

• обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что в конечном счете защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

• обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214-ФЗ, которые препятствовали бы реализации описанных выше схем.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

Банк России разъяснил положения об определении уровня кредитоспособности застройщиков, использующих счета эскроу

ЦБ разъяснил порядок расчета авансов застройщиков

+

Эксперты оценили доходность и окупаемость студий площадью до 28 кв. м в российских новостройках

Аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили доходность и окупаемость малоформатных квартир, сдаваемых в аренду, и просчитали динамику этих показателей на основании средних цен на квартиры-«малютки».

  

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори 

 

Повышенный спрос на малоформатные квартиры и студии площадью до 28 кв. м наблюдается особенно после установления в ряде регионов запрета на их строительство. Тем более что квартиры такого формата как объекта инвестиций всегда приносили хороший доход при сдаче внаем.

Самыми выгодными, по подсчетам аналитиков, для покупки под сдачу оказались студии в Махачкале. Они приносят 19,8% годовых и окупаются за 5 лет: при низкой покупной цене (около 1,6 млн руб.) их можно сдавать довольно дорого (25 750 руб./мес.).

Такое же соотношение цен в Грозном: доходность — 14,7% и окупаемость чуть более семи лет. В столице Чечни маленькая квартира стоит около 2 млн руб., а сдается за 23 тыс. руб./мес.

 

Доходность и окупаемость квартир в новостройках площадью до 28 кв. м

Город

Ср. цена
квартиры, руб.

Аренда,
руб./мес.

Доходность

Окупаемость,
лет

1

Махачкала

1 558 169

25 750

19,8%

5,0

2

Грозный

1 956 646

23 000

14,1%

7,1

3

Брянск

2 970 475

22 500

9,1%

11,0

4

Вологда

2 410 018

18 031

9,0%

11,1

5

Владимир

2 959 779

21 994

8,9%

11,2

6

Волгоград

3 343 562

23 875

8,6%

11,7

7

Ижевск

2 914 042

20 575

8,5%

11,8

8

Череповец

3 121 782

22 000

8,5%

11,8

9

Челябинск

3 302 020

23 062

8,4%

11,9

10

Чебоксары

3 080 086

20 666

8,1%

12,4

11

Пермь

3 597 531

24 026

8,0%

12,5

12

Оренбург

2 547 227

16 200

7,6%

13,1

13

Улан-Удэ

3 926 373

24 920

7,6%

13,1

14

Ленинградская область

3 980 289

24 957

7,5%

13,3

15

Магнитогорск

2 252 400

14 062

7,5%

13,3

16

Ярославль

2 967 704

18 524

7,5%

13,4

17

Екатеринбург

3 929 055

24 487

7,5%

13,4

18

Орел

2 412 280

15 000

7,5%

13,4

19

Воронеж

2 958 727

18 373

7,5%

13,4

20

Тула

3 293 656

20 250

7,4%

13,6

21

Хабаровск

4 453 200

27 203

7,3%

13,6

22

Ульяновск

2 661 235

15 800

7,1%

14,0

23

Киров

2 991 311

17 625

7,1%

14,1

24

Ростов-на-Дону

3 896 125

22 902

7,1%

14,2

25

Чита

4 886 558

28 333

7,0%

14,4

26

Самара

3 496 937

20 077

6,9%

14,5

27

Якутск

4 909 812

28 145

6,9%

14,5

28

Саратов

2 654 224

15 099

6,8%

14,6

29

Московская область

4 890 384

27 813

6,8%

14,7

30

Сургут

4 010 852

22 802

6,8%

14,7

31

Тверь

3 128 640

17 658

6,8%

14,8

32

Москва

8 581 377

46 515

6,5%

15,4

33

Новосибирск

4 370 409

23 334

6,4%

15,6

34

Калининград

4 230 000

22 333

6,3%

15,8

35

Архангельск

4 274 825

21 627

6,1%

16,5

36

Иркутск

4 264 311

21 353

6,0%

16,6

37

Рязань

3 073 526

15 387

6,0%

16,6

38

Краснодар

4 393 921

21 830

6,0%

16,8

39

Ставрополь

3 827 893

18 900

5,9%

16,9

40

Смоленск

2 813 312

13 714

5,8%

17,1

41

Новокузнецк

3 660 351

17 513

5,7%

17,4

42

Севастополь

4 393 160

20 887

5,7%

17,5

43

Нижний Новгород

5 136 126

24 304

5,7%

17,6

44

Набережные Челны

4 040 344

19 092

5,7%

17,6

45

Санкт-Петербург

6 718 125

31 096

5,6%

18,0

46

Тюмень

4 228 137

19 475

5,5%

18,1

47

Барнаул

3 917 326

18 030

5,5%

18,1

48

Томск

4 075 000

18 380

5,4%

18,5

49

Уфа

4 239 267

18 758

5,3%

18,8

50

Красноярск

3 606 442

15 275

5,1%

19,7

51

Кемерово

4 056 475

17 131

5,1%

19,7

52

Иваново

3 445 198

14 538

5,1%

19,7

53

Курган

2 420 293

10 200

5,1%

19,8

54

Пенза

2 995 480

12 480

5,0%

20,0

55

Липецк

3 158 946

13 153

5,0%

20,0

56

Омск

3 981 881

16 557

5,0%

20,0

57

Симферополь

5 010 945

20 654

4,9%

20,2

58

Астрахань

3 751 459

15 444

4,9%

20,2

59

Тольятти

3 498 298

14 166

4,9%

20,6

60

Волжский

4 083 333

16 312

4,8%

20,9

61

Курск

3 172 742

12 214

4,6%

21,6

62

Калуга

4 057 115

15 278

4,5%

22,1

63

Белгород

3 418 557

12 800

4,5%

22,3

64

Казань

6 260 623

22 601

4,3%

23,1

65

Сочи

9 547 447

32 663

4,1%

24,4

66

Владивосток

5 114 698

17 335

4,1%

24,6

67

Саранск

2 915 038

8 532

3,5%

28,5

 

Среднее

3 823 783

20 083

6,3%

15,9

Источник: МИР КВАРТИР

 

В ТОП-10 из 67 исследованных городов вошли Брянск с доходностью 9,1% и окупаемостью за 11 лет, Вологда (9% и 11,1 года), Владимир (8,9% и 11,2 года), Волгоград (8,6% и 11,7 года), Ижевск и Череповец (8,5% и 11,8 года), Челябинск (8,4% и 11,9 года) и Чебоксары (8,1% и 12,4 года).

Дешевые квартиры в Саранске со сроком окупаемости в 28,5 года и доходом 3,5% представляются самым невыгодным вложением. Низкая доходность отмечена во Владивостоке (4,1% и 24,6 года), в Сочи (из-за высокой цены покупки — 9,5 млн руб.), Казани (4,3% и 23,1 года), Белгороде (4,5% и 22,3 года), Калуге (4,5% и 22,1 года), Курске (4,6% и 21,6 года), Волжском (4,8% и 20,9 года) и Тольятти (4,9% и 20,6 года).

Столичные регионы находятся в середине рейтингового списка: Москва — 6,5% и 15,4 года, Московская область — 6,8% и 14,7 года, Санкт-Петербург — 5,6% и 18 лет.

 

Фото: mirkvartir.ru

 

В среднем по стране лот площадью до 28 кв. м в новостройке стоит 3,8 млн руб., а сдается за 20 083 руб. в месяц. То есть усредненная доходность малоформатной квартиры составляет 6,3%, а ее окупаемость достигает 15,9 года.

Генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото) отметил, что по сравнению с обычными полноразмерными квартирами (с доходностью 4,8% и окупаемостью в течение 20,8 года) студии приносят большую выгоду.

«Что касается динамики показателей жилья этого формата, то за год они улучшились, — добавил эксперт и уточнил: — Доходность выросла на 0,7 п. п., а окупаемость снизилась на 2,1 года».

Луценко объяснил это ростом цен на аренду (+26% за год), обогнавшим рост цен на новостройки в данном сегменте (+11%).

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

  

 

Другие публикации по теме:

В Подмосковье вслед за Москвой намерены запретить строительство малоформатных квартир

Эксперты: студии в Москве подорожали после запрета на их строительство

Эксперты: доля студий в крупнейших российских агломерациях будет расти

Депутат Сергей Гаврилов: Необходимо законодательно запретить в стране строительство микростудий

Эксперты: сегодняшние студии — это «одиночные камеры»

Эксперты: запрет на строительство квартир малой площади может вызвать в столицах взрывной рост цен

Эксперты: однокомнатные квартиры и студии площадью до 28 кв. м за год подорожали на 11,3%

В Москве решили отказаться от строительства студий и квартир площадью менее 28 кв. м: мнение эксперта

Эксперты: в марте в «старой» Москве лучше всего продавались студии, а в Подмосковье — четырехкомнатные квартиры

Эксперты: за год студии комфорт-класса в Москве подорожали на четверть

Эксперты: количество студий в экспозиции российских новостроек за год увеличилось на 60%