Это следует из информации, опубликованной на официальном сайте Банка России.

Фото: www.sakhalife.ru

Напомним, что первые публикации проекта вызвали в феврале у бизнес-сообщества неоднозначную реакцию. В частности, с его критикой выступил Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП).

По его мнению, принятие регулятором данного Указания фактически является запретительным для субсидирования ипотечных ставок застройщиками.

Кроме того, под действием новых норм резервирования оказались бы не только программы от застройщиков, но и региональные, местные программы субсидирования ставок ипотеки для отдельных категорий граждан.

По расчетам РСПП, принятие документа в его первоначальном виде привело бы в 2023 году к падению продаж новостроек на 25% относительно минувшего года.

После публичного обсуждения с участниками рынка новой редакции Указания ЦБ №5782-У регулятор решил уточнить макропруденциальные требования к ипотечным кредитам.

В ЦБ также намерены расширить перечень госпрограмм поддержки ипотечного кредитования, при использовании которых могут не применяться надбавки к коэффициентам риска.

Согласно проекту Указания, банки должны были применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки. В том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию.

Участники рынка обратили внимание на технические сложности такого нововведения. Поэтому регулятор данный критерий дополнил новым.

Теперь банки смогут выбрать, с какого момента вести отсчет года: либо с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, либо с даты оформления залога готового жилья по кредиту.

Фото: www.itd2.mycdn.me

Перечень госпрограмм поддержки ипотечного кредитования, в которых могут не применяться надбавки к коэффициентам риска, после обсуждения дополнен льготной ипотекой.

Предусмотрено и поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу.

С 1 июня 2023 года — до 20%, а с 1 января 2024 года — до 30%. В предыдущей редакции Указания эти требования сразу были установлены на уровне не менее 30%.

Другие публикации по теме:

Ставки, кредиты и ипотека после новых ограничений ЦБ

Ипотека под 3—4% не устраивает ЦБ точно так же, как околонулевая или ипотека с кешбэком

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

ЦБ: ипотека с кешбэком несет риски для самих банков

Глава ЦБ предупредила банкиров о рисках быстрого роста ипотечного кредитования

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке

ЦБ готов ужесточить требования к нестандартным схемам застройщиков по привлечению покупателей

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Эксперт: ужесточение ЦБ требований к ипотеке не коснется госпрограмм льготного кредитования

C 1 декабря ЦБ ужесточает выдачу ипотеки на новостройки

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

6 июля 2021 года Верховный Суд (ВС) вынес определение по делу №22-КГ21-3-К5, указав, что ДДУ могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Согласно материалам дела, гр-н Ж. обратился в суд с иском к ООО «СпецСтройКубань» (Застройщик) о признании пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения цены, морального ущерба, штрафа.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия — Алания от 27.12.2019 исковые требования гр-на Ж. удовлетворены частично.

Суд признал недействительным пункт2 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 22.10.2015 №К/В/527, взыскал с общества в пользу гр-на Ж денежные средства в качестве соразмерного снижения цены в размере 106 773 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 тыс. руб., штраф в размере 53 886,50 руб.

Фото: www.respectrb.ru

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия — Алания от 18.06.2020, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21.10.2020, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования гр-на Ж. оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила жалобу гр-н Ж., отменив апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам и определение судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда как незаконные.

Верховный суд установил, что в 2015 году между застройщиком и гр-н Ж. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №К/В/527, согласно которому впоследствии квартира перешла в собственность гр-на.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составляет 3 203 710 руб. из расчета стоимости 1 кв. м общей проектной площади квартиры — 49 432,34 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Фото: www.amgkh.ru

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, указанной в пункте 1.1.2 договора, перерасчет цены договора, указанной в пункте 4.1 договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится.

Квартира передана гр-ну в 2016 году по акту приема-передачи. В соответствии с пунктом 2 указанного акта стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве.

В мае 2019 года гр-н Ж. направил в адрес застройщика претензию, в которой просил возвратить ему денежные средства в размере 106 773 руб. в связи с несоответствием фактической площади его квартиры площади, указанной в договоре. Данная претензия обществом «СпецСтройКубань» оставлена без исполнения.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора. Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры, дополнительных соглашений между истцом и ответчиком с учетом уточнения фактической площади квартиры не заключалось. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС полагает, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Как указал ВС, 214-ФЗ предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь является существенным условием договора.

Фото: www.siapress.ru

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Учитывая нормы гражданского законодательства и 214-ФЗ, ВС сделал вывод о том, что стороны вправе предусмотреть в договоре условие о твердой цене объекта договора — жилого помещения — с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Фото: www.i-diplomys.com

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей, чем предусмотрено договором, площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора №К/В/527 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судебными инстанциями.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в ДДУ не требуется

Непредусмотренный градрегламентом ВРИ земельного участка — не основание для отказа в согласовании местоположения его границ

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено