Эксперты IRN.RU побывали в гостях у директора Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова и спросили его, почему ЦБ запретил околонулевые ставки, какие еще ипотечные программы беспокоят регулятора, при каких условиях Банк России разрешит льготную ипотеку на вторичном рынке.

Фото: www.storage.myseldon.com

Околонулевая

Если говорить о субсидировании ипотеки застройщиками, то на обывательский взгляд, они делают то же самое, что и государство, которое запускает льготные программы со сниженными ставками.

Александр Данилов (на фото ниже) с этим тезисом категорически не согласился. Он уверен, что девелоперы ничего не субсидируют — по факту за все платит клиент.

Фото: Банк России

«По так называемой околонулевой ипотеке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы», — рассказал журналистам представитель ЦБ.

Ипотека с заниженными ставками и завышенными ценами на жилье несет риски для всех, подчеркнул аналитик. Для финансовой системы, строительной отрасли, государства и для покупателей.

Заемщики переплачивают за жилье и могут понести убытки в случае его продажи по реальной рыночной цене.

Фото: www.kmarket43.ru

Застройщики, видя рост цен, увеличивают запуск новых проектов, хотя на самом деле этот рост иллюзорный.

В перспективе подобные искажения привели бы к серьезному торможению строительной отрасли: она, как выразился Александр Данилов, могла просто-напросто «врезаться в стену».

«Вот прожили застройщики год на "стероидах" околонулевой ипотеки, но что делать дальше для подстегивания спроса? — задал риторический вопрос руководитель департамента ЦБ и присовокупил два других: — Вводить отрицательные ставки или продлевать ипотеку на 60 лет? Снижать площадь квартир еще дальше?..».

Фото: www.mds.yandex.net

Под 3%—4%

Околонулевая ипотека под давлением ЦБ практически ушла с рынка, ей на смену пришла ипотека под 3%—4%. Эксперты IRN.RU предположили, что ЦБ не уcтраивает и такая ставка.

Александр Данилов это подтвердил, ведь 3%—4% — это также ниже уровня, с которого начинает действовать новое регулирование ЦБ.

Напомним, что это регулирование ввели весной и работает оно следующим образом. Долгосрочная ставка ОФЗ до недавнего повышения ключевой ставки находилась в районе 11%.

В рамках льготной ипотеки при ключевой ставке 7,5% бюджет компенсировал банкам 2 п. п., «Семейной» — 4 п. п., таким образом «рыночный» уровень ставок по этим программам должен составлять около 9% и 7% соответственно.

Дополнительное резервирование включается при ставках ниже 6,8% — по льготной ипотеке и ниже 4,8% — по «Семейной».

Фото: www.dzeninfra.ru

Траншевая

Вызывает вопросы у ЦБ и траншевая ипотека, поскольку при ней заемщик может оказаться не готов к росту платежей по кредиту.

Минус для застройщика здесь в том, что платеж за квартиру не поступает сразу в полном объеме на счет эскроу, следовательно, ставка по проектному финансированию будет выше.

Фото: www.static.imfast.com

Без первого взноса

И совсем «плохая история», по мнению главного аналитика Банка России, это ипотечная схема без первого взноса с не очень высокой ставкой. Пока этот вид ипотечного продукта ускользает от нового регулирования ЦБ.

Как раз подобные схемы привели к ипотечному, а затем и к финансовому кризису в Северной Америке, напомнил Александр Данилов.

Фото: www.kvobzor.ru

Снижение цен вместо субсидий

Регулятор, в принципе, не против снижения ставок. «Но только реального и честного, без всей этой "схемотехники" и не за счет человека», — подчеркнул глава департамента.

Застройщики, считает он, вместо «субсидий» могли бы просто снизить цены. Однако, когда девелоперам такое предлагают, они начинают жаловаться на возросшую себестоимость.

Фото: www.incdn.profile.ru

На «вторичку»

Регулятор в лице Эльвиры Набиуллиной поддержал идею распространить ипотечную господдержку на вторичный рынок. При этом глава ЦБ предупредила, что данная программа должна быть адресной. Что имелось в виду?

«Если речь идет о масштабной поддержке рынка, то мы не сторонники такой идеи, потому что это приведет к перегреву», — ответил глава департамента ЦБ.

Он предложил определить группы населения, которые нуждаются в поддержке. Например, молодые семьи, IT-специалисты и т.д.

Также нужна помощь регионам, где новое жилье строится в недостаточных объемах.

Фото: ww.metrium.ru

Большие квартиры

А вот предложение субсидировать ставки на покупку больших квартир аналитик не поддерживает, поскольку они просто подорожают, и выгода от субсидии быстро испарится.

Фото: www.metr.by

Структура спроса

Журналисты спросили Данилова, как изменилась структура ипотечного спроса.

Раньше он был более высокого качества, ответил аналитик, теперь же, с учетом снижения ставок и льготных программ, в ипотеку вошли люди, которые прежде в силу своих финансовых возможностей с большой долговой нагрузкой такой кредит взять не могли.

Из-за этого растет срок ипотечного контракта, растягивается реальный период погашения кредита. А это, безусловно, увеличивает финансовые риски. «Но банки в силу бизнес-аппетитов все равно выдают ипотеку таким заемщикам», — констатировал представитель ЦБ.

В результате ипотека становится для банка не такой выгодной или вообще убыточной на определенном временном промежутке. Даже когда ипотека гасится за 7—8 лет — это рискованно, но когда срок увеличивается до 15—20 лет, риски уже гораздо выше.

Фото: www.yandex.ru

Прогноз

ЦБ ожидает, что по итогам года может быть предоставлено на 10%—15% больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.

Регулятор недавно повысил прогноз по ипотечному портфелю с 13%—17% до 17%—21% на фоне высоких темпов роста последних месяцев.

Все это также беспокоит Банк России. Поэтому, пояснил Александр Данилов, регулятор и принял решение повысить макропруденциальные надбавки по рискованным кредитам.

Другие публикации по теме:

После роста ключевой ставки банки начали пересматривать условия по ипотеке

Анатолий Печатников (ВТБ): объем ипотечных кредитов приближается к рекордным 6 трлн руб.

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 16% (графики)

Эксперты: за год объем выдачи ипотеки в России вырос в полтора раза

ЦБ повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам

ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано вдвое больше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в июне вырос на 66% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: у государства нет необходимости помогать банкам — это успешно делает население

ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой

ЦБ повысил ключевую ставку до 8,5% годовых (график)

В ходе дискуссий на финансовом конгрессе Банка России руководители ЦБ, по информации в СМИ, сделали ряд важных заявлений.

Фото: banki.ru

Первым делом представители регулятора предупредили коммерческие банки, финансовые организации, бизнес-структуры, всех участников мероприятия, что перезапуска массовой льготной ипотеки не будет.

Об этом заявил заместитель председателя ЦБ Алексей Заботкин (на фото ниже), напомнив, что программа была краткосрочным антикризисным инструментом.

Если сложатся сопоставимые условия, предположил он, то «правительство может принять решение по его использованию, но в рамках базового сценария это маловероятно».

Фото: cbr.ru

Вместо субсидирования ипотеки за счет госбюджета в Банке России намерены добиться перелома в борьбе с инфляцией, после чего ставки по жилищным кредитам сами опустятся до уровней 2017—2019 годов, заверил зампред.

Завершение массовой льготной ипотечной программы, считает Алексей Заботкин, будет способствовать и смещению инвестиционного спроса в другие отрасли. Таким образом, вложение финансовых средств в недвижимость заменит приобретение «станков и оборудования».

Говоря о перспективах по ключевой ставке, зампред ЦБ отметил, что аргументы в пользу ее повышения на фоне высокого уровня экономической активности и темпов роста цен «стали весомее». Окончательное решение, по его словам, будет принято после 26 июля.

Банк России недоволен комиссиями застройщиков при продаже новостроек в ипотеку, и регулятор намерен установить запрет на такую практику, сообщил журналистам в кулуарах форума директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов (на фото ниже).
 

Фото: cbr.ru

В качестве альтернативного варианта топ-менеджер предложил застройщикам давать прямые скидки, не перекладывая издержки на заемщиков. «Люди не до конца понимают, что стоимость жилья, по которой они покупают, увеличивается, и в реальности продать его за эти деньги может быть невозможно», — пояснил Александр Данилов.

По его словам, ЦБ подготовил проект новых критериев оценки рисков девелоперских проектов. В соответствии с ними такие проекты будут оцениваться не на этапе строительства, а на стадии покупки земли, пояснил он. Кроме того,  регулятор планирует включить в подход к оценке строительного проекта степень «проданности» жилья — как на этапе строительства, так и на этапе ввода в эксплуатацию. «Если продано мало, значит, скорее всего, есть какие-то проблемы с проектом», — пояснил зампред ЦБ.

Кроме того, Банк России собирается включить в подход к оценке риски группы застройщика в целом. «Может быть так, что проект реализуется как отдельная SPV-компания, но при этом есть крупная родительская структура, которая обеспечивает всю инфраструктуру, логистику, материалы. И если с ней что-то случается, это может влиять на вероятность реализации проекта», — указал Александр Данилов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: рыночная ипотека по низким ставкам намного лучше льготных программ

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты надеются, что ключевая ставка ЦБ начнет снижаться в III квартале. А вот регулятор в этом не уверен

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

В 2024 году ЦБ ждет существенного охлаждения ипотечного рынка