Банк России 20 февраля 2020 года опубликовал ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства.

Фото:www.ktostroit.ru

О возможности отслеживания движения денежных средств на счете эскроу застройщиком

Информация о движении денежных средств является сведениями, составляющими банковскую тайну. В соответствии со ст. 860.9 ГК РФ депонент (плательщик) и бенефициар (застройщик) имеют право требовать от банка предоставление соответствующей информации. Банк России полагает, что порядок получения такой информации может быть урегулирован сторонами по соглашению.

Об отслеживании банком соблюдения условий оплаты денежных средств по ДДУ

Согласно законодательству о долевом строительстве, на банк таких обязанностей не возложено.

Фото: www.siapress.ru

Об участии банка в расторжении ДДУ в случае неоплаты

Согласно 214-ФЗ банк не является стороной ДДУ. Статьи 5 и 9 214-ФЗ предусматривают основания и порядок действий для одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по ДДУ в связи с неуплатой цены договора.

Ст. 15.5 214-ФЗ определяет действия банка по прекращению договора счета эскроу в случае расторжения ДДУ. Дополнительно Банк России отметил, что с 27 июня 2019 года ст. 15.5 дополнена частью 7.1, которая предусматривает односторонний отказ банка от договора счета эскроу при невнесении денежных средств на счет в течение более трех месяцев со дня заключения договора.

О возможности обращения взыскания по исполнительному производству на денежные средства, находящиеся на счете эскроу

На основании п. 4 ст. 860.8 ГК РФ не допускается приостановление операций по счету, арест или списание денежных средств с эскроу-счета по обязательствам депонента (плательщика).

О рассрочке при внесении денежных средств на счет эскроу

Согласно 214-ФЗ оплата осуществляется после государственной регистрации ДДУ единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Фото: www.bn.ru

О возможности получения пониженной кредитной ставки застройщиком

Постановлением Правительства РФ от 28.12.2019 №1927 уточнены критерии, которым должен соответствовать заемщик-застройщик для получения кредита на инвестиционные цели с пониженной процентной ставкой.

О начислении процентов на средства на эскроу-счете

В соответствии со ст. 15.5 214-ФЗ проценты на сумму денежных средств на счетах эскроу не начисляются.

О механизме финансирования застройщика банком

Предоставление денежных средств по кредитному договору регулируется условиями кредитного договора.

Фото: www.mds.yandex.net

О действиях дольщиков при отзыве лицензии у банка

В соответствии с ч. 10 ст. 15.4 Закона 214-ФЗ при наступлении страхового случая в отношении банка, застройщик и участники ДДУ обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. На основании ч. 6 ст.12.2 177-ФЗ выплата возмещения по счету эскроу производится Агентством по страхованию вкладов в течение 20 рабочих дней со дня предоставления документов.

Выплата возмещения по счету эскроу производится перечислением средств на эскроу-счет вкладчика, открытый в другом банке для расчетов по ДДУ по тому же объекту строительства, в отношении которого открывался счет эскроу.

Об открытии аккредитива

Требований об обязательном открытии аккредитива для целей внесения денежных средств на счет эскроу законодательством РФ не предусмотрено.

Фото: www.mds.yandex.net

Дополнительно Банк России ответил на вопросы банков об оценке уровня кредитоспособности заемщика-застройщика в зависимости от:

• доли стоимости работ генподрядчика в общей стоимости СМР;

• наличия положительного опыта;

• а также в случае отнесения критериев к различным уровням кредитоспособности.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Валентина Матвиенко: Некрупным застройщикам нужно предложить специальный банковский продукт для адаптации к проектному финансированию и эскроу

Перечень банков, уполномоченных для открытия эскроу-счетов, уменьшился (список)

ЦБ: более половины проектного финансирования в стране и около трети счетов эскроу приходится на Москву и Подмосковье

ЦБ: объем жилья, возводимого с использованием счетов эскроу, за полгода вырос в пять раз

ДОМ.РФ: рынок проектного финансирования стабильно растет

Разъяснен порядок списания денежных средств со счета застройщика-банкрота

С августа России обанкротилось еще 90 застройщиков жилья

Основной причиной стало ожидание продолжительного удержания высокой ключевой ставки, сообщили «Ведомости».

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Как следует из приложения к поправкам в закон о бюджете на 2024—2026 годы, внесенным ведомством, Минфин рассчитывает на выделение госкорпорации ДОМ.РФ как оператору льготных программ дополнительной субсидии в размере 113 млрд руб. на обе программы: 66 млрд руб. на «Семейную ипотеку» и 47 млрд руб. — на льготную. В текущей версии бюджета совокупные расходы на эти программы запланированы в размере 453,8 млрд руб. (223,8 млрд руб. и 230 млрд руб. соответственно).

В случае принятия поправок, считает издание, совокупные затраты на две программы превысят аналогичные расходы за 2023 год почти в четыре раза (150 млрд руб. в 2023-м: 73,2 млрд руб. на льготную ипотеку и 77,7 млрд руб. — на семейную). По этому поводу «Ведомости» направили запросы в Минфин и ДОМ.РФ.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Начиная с 2022 года, по данным ДОМ.РФ, значительно ускорились темпы выдачи льготной и семейной ипотек (суммарно 2,1 трлн руб. в 2022-м, в 2021 г. — 1,6 трлн руб.). Несмотря на увеличение Банком России ключевой ставки с 7,5% до 16% во втором полугодии минувшего года, эта тенденция продолжилась. В 2023 году сумма кредитования по льготным программам составила уже 4,2 трлн руб.

После объявления о завершении льготной программы 1 июля спрос существенно возрос: за январь — май текущего года в целом было выдано кредитов на сумму более 1,1 трлн руб. (в мае — 314 млрд руб., апреле — 281,6 млрд руб.).

Расходы федерального бюджета по льготным ипотечным программам формируются за счет субсидий ДОМ.РФ, который возмещает банкам недополученные доходы по жилищным кредитам со сниженной ставкой (8% по льготной и до 6% — по семейной). Субсидия банкам рассчитывается как разница между ключевой ставкой (16%), увеличенной на 3 п. п., и ставкой по программе. Таким образом, максимальная сумма возмещения по льготной ипотеке составляет 11%, по семейной — 13%.

Лидеры по выдаче жилищных кредитов по двум льготным программам — Сбербанк (совокупно более 5 трлн руб.), ВТБ (около 2 трлн руб.) и Альфа-Банк (535 млрд руб.).

Фото: t.me/acraratingagency

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) полагает, что «увеличение расходов бюджета на ипотечные программы связано, скорее всего, с ожиданиями властей относительно уровня ключевой ставки». Изначально рынок исходил из того, что снижение ставки начнется раньше, однако сейчас аналитики настроены более скептично, пояснила она.

В текущем году, прогнозирует эксперт, вероятное увеличение расходов бюджета из-за ожидаемого роста ключевой ставки «будет нивелировано меньшим объемом льготных выдач во втором полугодии из-за сохранения высоких цен на жилье, ужесточения условий в рамках действующих программ под льготную ставку и действия регуляторных ограничений».

Фото: vk.com

С коллегой согласен заместитель генерального директора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Олег Солнцев (на фото). По его словам, Минфин вынужден выплачивать все большие суммы субсидий на компенсацию разницы между рыночной ипотекой и льготной из-за повышенной ставки, это требует значительных ресурсов.

«В сентябре 2023 года, когда были подготовлены проектировки бюджета на 2024—2026 годы, — напомнил эксперт, — ключевая ставка составляла 13%».

Он уверен, что во втором полугодии неизбежно произойдет снижение объема выдач, в том числе из-за прекращения льготной ипотеки. Однако, подчеркнул аналитик, оно несильно повлияет на ситуацию с расходами, поскольку бюджет будет продолжать платить субсидии по действующим кредитам до самого их погашения.

Фото: vk.com

Младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев (на фото) добавил, что рост бюджетных затрат на льготную и семейную ипотеки может быть связан и с увеличением спроса на данные программы, и исчерпанием текущего объема выделенных средств.

«Несмотря на высокие цены на недвижимость и поднявшиеся процентные ставки, граждане готовы покупать жилье в ипотеку, — сказал специалист, — поскольку для некоторых квартирный вопрос стоит особо остро».

Ситуацию с ипотекой, по мнению Перфильева, также обостряют слабая вероятность снижения цен на недвижимость и неопределенность дальнейшей денежно-кредитной политики ЦБ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперты: спрос на «Семейную ипотеку» удвоился

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономик

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 82% (графики)

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье