Об этом и о многом другом в интервью «Российской газете» рассказал директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Отвечая на первый вопрос, топ-менеджер банка поддержал последние изменения условий предоставления кредитов по льготной ипотеке.

«Мы всегда говорили о том, что эта программа должна носить временный характер и сворачивать ее необходимо, — подтвердил Александр Данилов (на фото ниже) и заключил: — Поэтому повышение первоначального взноса до 30% и снижение максимальной суммы субсидируемого кредита до 6 млн руб. — шаг в правильном направлении».

Фото: cbr.ru

Сейчас около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья выдается по госпрограммам. Так быть не должно, считает директор департамента, и надо продолжать постепенный выход из этой истории.

Регулятор, по его словам, выступает за адресные ипотечные программы, выполняющие социальные функции. Например, за «Семейную ипотеку», которая способствует решению демографической проблемы.

Цель льготной ипотечной госпрограммы была изначально в том, чтобы сделать жилье более доступным, напомнил Александр Данилов. Но с 2020 года цены на новостройки выросли на 80%, на вторичное жилье — на 51%. Доходы населения существенно отстали, и вся выгода для заемщика по сути исчезла.

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

«Мы не за остановку стройки, мы за ее разумное движение с нормальной скоростью», — заверил топ-менеджер ЦБ. При этом, согласно наблюдениям регулятора, у большинства проектов есть запас по маржинальности, и снижение цены не должно привести к драматичным для строительного рынка последствиям.

Обсуждая, какие категории населения стоит продолжать поддерживать льготной ипотекой, спикер назвал IT-специалистов, жителей сельских районов, семьи с детьми. Можно также распространить опыт региональных льгот (по примеру Дальнего Востока и Арктики) на территории субъектов с достаточной обеспеченностью рабочими местами, добавил он.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Одним из факторов кризиса в США, вновь напомнил Александр Данилов, стали ипотечные кредиты с плавающими ставками. В России ипотека выдается по фиксированным ставкам. Но при этом никто не застрахован от гипотетической ситуации снижения семейного дохода — в случае кризиса, стресса в экономике, потери работы и т. д.

Поэтому ЦБ настаивает на том, чтобы банки не выдавали кредиты, в том числе ипотечные, тем заемщикам, чьи траты на обслуживание долгов превышают половину их ежемесячных денежных поступлений. И регулятор уже ввел макропруденциальные надбавки в отношении банков, выдающих займы с повышенным риском.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

ЦБ продолжает наблюдать за маркетинговыми предложениями, и после «ипотеки от застройщика» с неодобрением относится к ее рудименту — программам под нулевую ставку на какой-либо период.

Большинства спорных моментов можно было бы избежать при условии действующего стандарта ипотечного кредитования. «Это большая работа, рассчитываем направить его рынку на обсуждение в первом полугодии 2024 года», — заверил Александр Данилов.

Предполагается, что общественное обсуждение стандарта ипотечного кредитования состоится на площадке комитета по стандартам деятельности кредитных организаций, который вскоре будет создан, сообщил главный аналитик Банка России.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В ЦБ направлены депутатские предложения по корректировке льготной ипотеки

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

ЦБ вновь ужесточил требования для банков по выдаче необеспеченных кредитов

ЦБ: В III квартале спрос на новостройки был весьма высоким, но он должен сократиться из-за ужесточения условий льготных программ

Эксперты: макропруденциальные лимиты помогут регулятору сдержать рост ипотечного кредитования, но это негативно скажется на рынке новостроек

ЦБ: существенного охлаждения на рынке ипотеки пока не произошло, но ее темпы замедляются

Эльвира Набиуллина: ЦБ за адресность ипотеки

Минстрой обещает рекордный ввод многоквартирного жилья, ЦБ обеспокоен дисбалансом на рынке, застройщики – уровнем ключевой ставки

ЦБ против продления самой популярной льготной программы на жилье в новостройках

Так считают опрошенные РИА Недвижимость специалисты. При этом они отмечают, что компенсации за «медленную» стройку дольщики могут получить даже при ныне действующем в отношении девелоперов моратории на штрафы.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

В случае возникновения подобных ситуаций эксперты советуют дольщикам добиваться от застройщика возмещения потерь, связанных с чрезмерным (сверх графика, предусмотренного проектной декларацией) ожиданием новоселья. Речь идет не только о денежных, но и о натуральных компенсациях в виде предоставления дополнительных квадратных метров, например.

В обзорном материале отмечается, что девелоперские компании, в особенности на Московском рынке жилья, сегодня оказались в достаточно сложном положении. По данным Росреестра продажи квартир в столичных новостройках в октябре 2022 года упали по сравнению с сентябрем на 40%, а о отношению к октябрю прошлого года — на 54%, до 4,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

Фото: avatars.mds.yandex.net

Падение спроса, подогреваемое плановым завершением действия госпрограммы льготной ипотеки под 7% с конца этого года, сворачиванием  околонулевой ипотеки от застройщиков, а также дефицит кадров на стройках (до 5 млн рабочих, по оценке НОСТРОЙ), объективно вызывают некоторое замедление строек жилья в целом по стране.

«Сегодня 80% застройщиков вводят дома в срок, указанный в проектной декларации, 15% с небольшой задержкой — до трех месяцев, 5% — с задержкой более шести месяцев», — такие данные привел директор управления новостроек агентства ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото).

Фото: www.e.profkiosk.ru

До марта текущего года, если застройщик задерживал сроки ввода в эксплуатацию, дольщик мог взыскать с него неустойку за каждый день просрочки в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России.

Однако в марте Правительство РФ ввело мораторий на ответственность за нарушение срока сдачи жилья: перестали начисляться неустойки, штрафы, убытки, а также были предоставлены отсрочки исполнения по судебным актам, напомнила адвокат Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова (на фото).

Фото: www.versia.ru

Изначально мораторий был запланирован до конца 2022 года, но затем продлен до 1 июля 2023 года.

Таким образом, если дом не достроен в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023-го, дольщик не сможет обратиться в суд и взыскать неустойку за задержку, суд просто откажет в иске, пояснила эксперт.

Фото: www.fbss.ru

Но даже в такой ситуации в случае промедления сроков завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию покупателю жилья не стоит отказываться от стремления получить от застройщика компенсацию в том или ином виде, заметил председатель правления компании ГК МонолитХолдинг Гасан Архулаев (на фото).

Он и другие специалисты в сфере недвижимости, опрошенные информагентством, предложили следующие варианты поведения дольщиков. чье новоселье затормозилось из-за замедления стройки:

• не подписывать (обычно это происходит по инициативе девелопера) дополнительное соглашение об изменении сроков завершения строительства, поскольку такой документ означает добровольное соглашение на пролонгирование стройки и отказ от претензий к застройщику;

Фото: www.storm24.media

•  потребовать от застройщика, в том числе и в судебном порядке, (денежной) компенсации морального вреда;

•  предложить девелоперской компании для урегулирования конфликта предоставить дополнительные квадратные метры в том же строящемся доме — например, кладовые помещения;

•  попросить застройщика предоставить скидку на машино-место в размере, эквивалентном теоретически возможным штрафным санкциям за просрочку по ДДУ.

Фото: www.tilda.com

В качестве оптимального варианта, чтобы не попасть в ситуацию, когда срок ввода дома задерживается, а из-за действия моратория не удастся получить неустойку, эксперты порекомендовали покупать квартиры в максимально готовых домах.

«Если дом построен и ведутся отделочные работы, есть большая вероятность, что вы все же получите ключи в срок», — резюмировала юрист Дарья Коровина (на фото).

Фото: www.papik.pro

Другие публикации по теме:

Москомстройинвест: объемы строительства растут, при этом спрос падает, а контроль над застройщиками ослабевает

Эксперты: в преддверии планового завершения госпрограммы льготной ипотеки спрос на нее рекордно увеличился

Эксперты: снижение цен на столичные новостройки в сентябре вызвано падением спроса

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство