Суть предлагаемых регулятором мер — в увеличении банковских резервов, создаваемых для компенсации возможных невыплат по ипотечным кредитам. Представители ВТБ считают данную инициативу преждевременной. По расчетам ЕРЗ.РФ, предлагаемые изменения коснутся порядка 23% выдаваемых ипотечных кредитов. Отрицательное мнение и у опрошенных порталом ЕРЗ.РФ застройщиков.  

  

Источник: Банк России

    

Свой взгляд на ситуацию с ипотекой в России и рекомендации по ее улучшению аналитики Центробанка изложили в докладе, посвященном обеспечению сбалансированного развития данного вида кредитования.

Авторы исследования признают, что в России сохраняется существенный потенциал для роста ипотечного сегмента кредитования и качество этих кредитов по-прежнему остается на высоком уровне.

  

Фото: www.utmagazine.ru

  

Но ускоренный рост ипотеки, опасаются они, может «сопровождаться формированием новых уязвимостей для финансовой системы, сопряженных как с долговой нагрузкой населения, так и c потенциальной волатильностью цен на жилье в условиях высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом».

Согласно приведенным в докладе данным, если на 1 января 2015 г. лишь 39% ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 1 сентября 2019 года их доля достигла 46%.

По мнению регулятора, это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит.

   

Фото: www.dazzle.ru

  

В связи с этим Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

«Эти надбавки установлены в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога («кредит/залог»)», — поясняется в сообщении пресс-службы регулятора. 

Предлагаемая ЦБ шкала надбавок, представленная в докладе, выглядит так:

     

       

Напомним, что ранее ЦБ принял решение повысить с 1 января 2020 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 20% — с 150% до 200%.

Авторы доклада признают, что в случае установления дополнительных надбавок к коэффициентам риска нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей потенциально может возрасти в 1,4 раза.

И это будет стимулировать банки не предоставлять ипотечные кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом по ипотеке.

   

Фото: www.kgwp.com

    

В то же время данные меры, уверены в руководстве ЦБ, приведут к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков «в случае реализации внешних или внутренних шоков, способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость, и тем самым обеспечат сбалансированность роста ипотечного портфеля с точки зрения кредитных рисков».

Первая реакция банковского сообщества на доклад ЦБ о предлагаемых мерах по ужесточению ипотечного кредитования была критической.

   

Фото: www.euroexbank.ru

  

В пресс-службе Банка ВТБ, одного из отечественных флагманов ипотечного кредитования, заявили ТАСС, что считают преждевременными данные меры, поскольку они могут привести к сокращению объемов кредитования.

«Учитывая низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России, подтвержденный в том числе ЦБ, высокое качество ипотечного кредитного портфеля банка и банковского рынка в целом, мы считаем преждевременным внедрение дополнительных ограничительных мер в рамках ипотеки», — подчеркнули в ВТБ.

    

    

Каково мнение экспертного сообщества? Предлагаемые регулятором меры по стабилизации ипотеки прокомментировал главный аналитик портала ЕРЗ.РФ Виталий ЛАПШИН (на фото):

«В докладе ЦБ говорится, что после повышения в январе 2019 года надбавок к коэффициентам риска по кредитам с показателем «кредит/залог» в диапазоне 80–90% банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами, — отметил эксперт. — В результате доля ипотечных кредитов с показателем «кредит/залог» более 80% (т.е. с первоначальным взносом до 20%) снизилась с 45 до 37%.

Фактически эти кредиты «перетекли» в категорию с показателем «кредит/залог» 70—80%.

  

Источник: Банк России

    

Как видно из диаграммы выше наибольшее распространение имеют ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом (большим соотношением «кредит/залог»): две трети кредитов имеют первоначальный взнос не более 30%.

При этом распределение показателя долговой нагрузки существенно не меняется (см. диаграмму ниже). Заемщиков, у которых на выплаты по кредитам уходит 50—60% дохода около 17%. Тех, у кого кредит отнимает 60—70% ежемесячного дохода, около 12%.

  

Источник: Банк России

   

Порядка 7% тех, кто отдает за кредит 70—80% дохода. И, наконец, 6,6% заемщиков имеют ПДН более 80%, причем эта группа быстро растет. В целом 42% заемщиков имеет долговую нагрузку более 50%. Предложения ЦБ о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам направлены на заемщиков с ПДН от 50%. Сейчас надбавка по ним нулевая, а планируется установить ее на уровне от 10 до 60 п.п.

    

Фото: www.lombard-voronezh.ru

    

Таким образом, по расчетам ЕРЗ.РФ (они сделаны исходя из предположения о взаимной независимости факторов ПДН и «кредит/залог»), предлагаемые ЦБ изменения коснутся почти четверти (порядка 23%) выдаваемых ипотечных кредитов, в т.ч.:

• 42% кредитов с первоначальным взносом 20—30%;

• 26% кредитов с первоначальным взносом 30—40%;

• 14% кредитов с первоначальным взносом 40—50%;

• 7% кредитов с первоначальным взносом более 50%.

    

Фото: www.centr-mbk.ru

  

В результате многие заемщики столкнутся со сложностями при одобрении ипотеки банками. Можно предположить, что среди заемщиков с высоким показателем ПДН в реальности немало тех, кто имеет «серый» доход, и именно они почувствуют изменения в первую очередь.

  

Фото: www.stolica-ipoteka.ru

   

Банки в свою очередь будут вынуждены транслировать повышение коэффициентов риска в процентные ставки, но вряд ли оно станет существенным.

По данным ЦБ в настоящее время разница в ставках по кредитам с небольшим (до 20%) первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами невелика и составляет до 0,7 п.п. — при том, что величина надбавки по таким кредитам составляет 100—200 п.п.

Предлагаемое ЦБ повышение коэффициентов риска в среднем составит 20—25 п.п., что может быть эквивалентно росту ставок по кредитам с низким первоначальным взносом при высокой долговой нагрузке заемщика на 0,15—0,20 п.п.», — резюмирует Виталий Лапшин.

   

  

А что думают застройщики жилья? Для портала ЕРЗ.РФ инициативу Банка России прокомментировал генеральный директор ГК «Стрижи» (3-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ (на фото).

«Сколько я себя помню (имея в виду новейшую историю рынка девелопмента), у меня такое ощущение, что регулятору не дает покоя существование рынка недвижимости как такового. И он пытается его угробить своими далеко не всегда профессиональными решениями. Последняя инициатива — из той же оперы.

Создается впечатление, что те специалисты Центробанка, которые отвечают за подготовку решений по рынку недвижимости, не ходили в своей жизни никуда дальше своего офиса. Потому что более нелепого и непрофессионального решения сложно представить. Хотите угробить рынок — так и скажите: не нужен России рынок недвижимости. Но если вы хотите рынок регулировать — вы хотя бы выйдите на улицу. Прочитайте документы, которые подписывают люди.

     

Фото: www.zaim.com

     

Правительство и банки изо всех сил пытаются вернуть доверие розничных покупателей к рынку недвижимости. Они делают микрошаги и макрошажочки, чтобы вернуть доверие и сделать услугу доступной. А всё поведение Центробанка — это поведение слона в посудной лавке. Я не устаю это повторять. И еще повторю: не нужен рынок — закройте! Нужен — спуститесь и поймите, как он функционирует. Либо замените тот отдел, у которого не хватает компетенции и мотивации понять реальные экономические процессы на реально существующем крупнейшем розничном рынке.

За всю Российскую Федерацию я ответственно говорить не могу, но в Новосибирске строительный рынок — один из крупнейших розничных рынков. И такие методы регулирования, ничего, кроме стагнации и дезориентации, за собой не повлекут.

     

Фото: www.p0.zoon.ru

    

Нет пока у новосибирского потребителя доверия к ипотеке. Спросите все банки: сегодня люди с огромным трудом решаются взять на себя нагрузку даже на действующих условиях. Дополнительное резервирование для банков угробит розничный рынок окончательно. Который, к слову, еще до сих пор не отошёл от последних издевательств со стороны регулятора.  

…Если обратиться к русскому языку, то корень слова «угробить» — «гроб». Так вот пусть специалисты регулятора посчитают, как отразится на ВВП Российской Федерации «угробление» рынка недвижимости», — заключил топ-менеджер.

  

 

  

А вот мнение руководителя девелоперских проектов «УГМК Застройщик» (4-е место в ТОП девелоперов  Кемеровской области, 10-е место в ТОП Свердловской области) Евгения МОРДОВИНА (на фото):

«Если ЦБ РФ принудит банки к ужесточению процедуры выдачи ипотечных кредитов, то в ближайшем будущем это может привести к снижению спроса на квартиры в новостройках, — отметил топ-менеджер. — Применение принципа расчета предельной долговой нагрузки заемщика к ипотечному кредитованию — бесполезная и излишняя мера. Выдача таких кредитов уже достаточно серьезно контролируется самими банками: они рассматривают проект дома, устанавливают определенный размер первоначального взноса, процентную ставку, оценивают рыночую стоимость объекта, а соответственно — размер залога и т.д. 

Однако из-за введения ограничений со стороны ЦБ банки вынуждены будут чаще отказывать заемщикам в предоставлении ипотечных кредитов. Таким образом, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках лишатся такой возможности», — резюмировал Евгений Мордовин.

    

Фото: www.900igr.net

     

     

     

   

  

Другие публикации по теме:

Банк России увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%

Бедным кредиты не дадут

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%

Девятый Арбитражный апелляционный суд отменил предыдущее решение Арбитражного суда Москвы относительно компании, поддержавшее запрет регулятора работать на рынке страховых услуг.  

    

Фото: www.evannscollectionlaw.com

    

Сам страховщик, бывший лидер рынка страхования гражданской ответственности застройщика (ГОЗ), намерен оспорить апелляционное судебное решение уже в кассационном порядке, сообщил «Интерфакс». Впрочем, резолютивная часть решения Девятого арбитражного апелляционного суда по этому делу пока не опубликована.

«В настоящее время только возврат лицензии СК «Респект» может гарантировать исполнение обязательств страховщика перед Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства по передаче страхового портфеля», — так представитель страховщика обосновал свое намерение подать кассационную жалобу.

      

Фото: www.innoginsk.ru

    

Напомним, что еще в прошлом году СК «Респект» была крупнейшим игроком в сфере страхования гражданской ответственности застройщиков, контролируя около 70% этого рынка.     

Как информировал портал ЕРЗ.РФ, в декабре 2018 года Банк России запретил компании работать на данном рынке, не включив ее в обновленный список страховщиков ГОЗ. Уже в середине мая этого года СК «Респект» была лишена лицензии ЦБ на ведение всякой страховой деятельности.

Свое решение регулятор объяснил систематическими нарушениями прав и интересов потребителей со стороны страховщика, а также необоснованными отказами в страховых выплатах дольщикам и задержками таких выплат.

    

Фото: www.pbs.twimg.com

    

По утверждению Банка России, СК «Респект» умышленно уклонялась от исполнения обязательств по договорам страхования ГОЗ, широко используя практику осуществления страховых выплат преимущественно по решению суда или после жалоб клиентов в ЦБ.

В СК «Респект» была введена временная администрация, причем в компании, по мнению Центробанка, препятствовали ее функционированию. Обнаружив в СК «Респект» признаки вывода активов, временная администрация передала материалы в правоохранительные органы.

    

Фото: www.2gis.com

    

Страховщик оспорил действия регулятора в судебном порядке, и в сентябре нынешнего года Арбитражный суд Москвы признал недействительными приказы Банка России об отзыве лицензий у страховой компании «Респект» и назначении там временной администрации.

Банк России подал апелляцию на данное судебное решение, и получил, как было сказано выше, решение более высокого судебной инстанции уже в свою пользу.

СК «Респект» в свою очередь собирается оспорить его. А значит, тяжба продолжается, и страховщик де факто на рынок пока не вернулся.   

   

Фото: www.ivday.ru

       

Между тем, как ранее не раз информиовал портал ЕРЗ.РФ, в соответствии с принятым летом 2019 года 153-ФЗ, CК «Респект» должна перевести Фонду защиты дольщиков определенный объем страховых премий, ранее собранных в рамках страхования ГОЗ страховых премий. По утверждению ЦБ, на сумму порядка 4,5 млрд руб.

Бенефициар компании Роман Цуркан ранее расценил эту сумму как сильно завышенную и не имеющую под собой никаких оснований. Но затем, после озвученного депутатами Госдумы намерения обратиться в правоохранительные органы, предприниматель заявил, что готов начать работу по исполнению компанией всех ранее взятых на себя страховых обязательств.

      

Фото: www.pbs.twimg

     

В итоге во второй половине октября Госдума направила парламентские запросы главам Генпрокуратуры, Следственного комитета, МВД и Банка России по поводу незаконного неперечисления страховщиками ГОЗ, в том числе СК «Респект» средств в Фонд защиты дольщиков.

Теперь во многом не только от решений арбитража, но и от вышеперечисленных органов будет зависеть возвращение СК «Респект» на рынок страховых услуг, а также размер тех сумм, которые ее обяжут перечислить Фонду защиты дольщиков.

   

Фото: www.investinfra.ru

Фото: www.publishernews.ru

       

   

     

   

     

Другие публикации по теме:

Запросы правоохранителям по правовой оценке неплатежей в Фонд дольщиков со стороны страховых компаний доработают под руководством депутата Ирины Яровой

Отзыв ЦБ лицензии у бывшего лидера рынка ГОЗ — страховой компании «Респект» признан недействительным

СК Респект исключена из списка страховщиков ответственности застройщиков

Александр Артамонов (СК «Респект»): Более 90% историй с обманутыми дольщиками возникает по вине региональных властей