Суть предлагаемых регулятором мер — в увеличении банковских резервов, создаваемых для компенсации возможных невыплат по ипотечным кредитам. Представители ВТБ считают данную инициативу преждевременной. По расчетам ЕРЗ.РФ, предлагаемые изменения коснутся порядка 23% выдаваемых ипотечных кредитов. Отрицательное мнение и у опрошенных порталом ЕРЗ.РФ застройщиков.  

  

Источник: Банк России

    

Свой взгляд на ситуацию с ипотекой в России и рекомендации по ее улучшению аналитики Центробанка изложили в докладе, посвященном обеспечению сбалансированного развития данного вида кредитования.

Авторы исследования признают, что в России сохраняется существенный потенциал для роста ипотечного сегмента кредитования и качество этих кредитов по-прежнему остается на высоком уровне.

  

Фото: www.utmagazine.ru

  

Но ускоренный рост ипотеки, опасаются они, может «сопровождаться формированием новых уязвимостей для финансовой системы, сопряженных как с долговой нагрузкой населения, так и c потенциальной волатильностью цен на жилье в условиях высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом».

Согласно приведенным в докладе данным, если на 1 января 2015 г. лишь 39% ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 1 сентября 2019 года их доля достигла 46%.

По мнению регулятора, это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит.

   

Фото: www.dazzle.ru

  

В связи с этим Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

«Эти надбавки установлены в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога («кредит/залог»)», — поясняется в сообщении пресс-службы регулятора. 

Предлагаемая ЦБ шкала надбавок, представленная в докладе, выглядит так:

     

       

Напомним, что ранее ЦБ принял решение повысить с 1 января 2020 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 20% — с 150% до 200%.

Авторы доклада признают, что в случае установления дополнительных надбавок к коэффициентам риска нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей потенциально может возрасти в 1,4 раза.

И это будет стимулировать банки не предоставлять ипотечные кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом по ипотеке.

   

Фото: www.kgwp.com

    

В то же время данные меры, уверены в руководстве ЦБ, приведут к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков «в случае реализации внешних или внутренних шоков, способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость, и тем самым обеспечат сбалансированность роста ипотечного портфеля с точки зрения кредитных рисков».

Первая реакция банковского сообщества на доклад ЦБ о предлагаемых мерах по ужесточению ипотечного кредитования была критической.

   

Фото: www.euroexbank.ru

  

В пресс-службе Банка ВТБ, одного из отечественных флагманов ипотечного кредитования, заявили ТАСС, что считают преждевременными данные меры, поскольку они могут привести к сокращению объемов кредитования.

«Учитывая низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России, подтвержденный в том числе ЦБ, высокое качество ипотечного кредитного портфеля банка и банковского рынка в целом, мы считаем преждевременным внедрение дополнительных ограничительных мер в рамках ипотеки», — подчеркнули в ВТБ.

    

    

Каково мнение экспертного сообщества? Предлагаемые регулятором меры по стабилизации ипотеки прокомментировал главный аналитик портала ЕРЗ.РФ Виталий ЛАПШИН (на фото):

«В докладе ЦБ говорится, что после повышения в январе 2019 года надбавок к коэффициентам риска по кредитам с показателем «кредит/залог» в диапазоне 80–90% банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами, — отметил эксперт. — В результате доля ипотечных кредитов с показателем «кредит/залог» более 80% (т.е. с первоначальным взносом до 20%) снизилась с 45 до 37%.

Фактически эти кредиты «перетекли» в категорию с показателем «кредит/залог» 70—80%.

  

Источник: Банк России

    

Как видно из диаграммы выше наибольшее распространение имеют ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом (большим соотношением «кредит/залог»): две трети кредитов имеют первоначальный взнос не более 30%.

При этом распределение показателя долговой нагрузки существенно не меняется (см. диаграмму ниже). Заемщиков, у которых на выплаты по кредитам уходит 50—60% дохода около 17%. Тех, у кого кредит отнимает 60—70% ежемесячного дохода, около 12%.

  

Источник: Банк России

   

Порядка 7% тех, кто отдает за кредит 70—80% дохода. И, наконец, 6,6% заемщиков имеют ПДН более 80%, причем эта группа быстро растет. В целом 42% заемщиков имеет долговую нагрузку более 50%. Предложения ЦБ о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам направлены на заемщиков с ПДН от 50%. Сейчас надбавка по ним нулевая, а планируется установить ее на уровне от 10 до 60 п.п.

    

Фото: www.lombard-voronezh.ru

    

Таким образом, по расчетам ЕРЗ.РФ (они сделаны исходя из предположения о взаимной независимости факторов ПДН и «кредит/залог»), предлагаемые ЦБ изменения коснутся почти четверти (порядка 23%) выдаваемых ипотечных кредитов, в т.ч.:

• 42% кредитов с первоначальным взносом 20—30%;

• 26% кредитов с первоначальным взносом 30—40%;

• 14% кредитов с первоначальным взносом 40—50%;

• 7% кредитов с первоначальным взносом более 50%.

    

Фото: www.centr-mbk.ru

  

В результате многие заемщики столкнутся со сложностями при одобрении ипотеки банками. Можно предположить, что среди заемщиков с высоким показателем ПДН в реальности немало тех, кто имеет «серый» доход, и именно они почувствуют изменения в первую очередь.

  

Фото: www.stolica-ipoteka.ru

   

Банки в свою очередь будут вынуждены транслировать повышение коэффициентов риска в процентные ставки, но вряд ли оно станет существенным.

По данным ЦБ в настоящее время разница в ставках по кредитам с небольшим (до 20%) первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами невелика и составляет до 0,7 п.п. — при том, что величина надбавки по таким кредитам составляет 100—200 п.п.

Предлагаемое ЦБ повышение коэффициентов риска в среднем составит 20—25 п.п., что может быть эквивалентно росту ставок по кредитам с низким первоначальным взносом при высокой долговой нагрузке заемщика на 0,15—0,20 п.п.», — резюмирует Виталий Лапшин.

   

  

А что думают застройщики жилья? Для портала ЕРЗ.РФ инициативу Банка России прокомментировал генеральный директор ГК «Стрижи» (3-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ (на фото).

«Сколько я себя помню (имея в виду новейшую историю рынка девелопмента), у меня такое ощущение, что регулятору не дает покоя существование рынка недвижимости как такового. И он пытается его угробить своими далеко не всегда профессиональными решениями. Последняя инициатива — из той же оперы.

Создается впечатление, что те специалисты Центробанка, которые отвечают за подготовку решений по рынку недвижимости, не ходили в своей жизни никуда дальше своего офиса. Потому что более нелепого и непрофессионального решения сложно представить. Хотите угробить рынок — так и скажите: не нужен России рынок недвижимости. Но если вы хотите рынок регулировать — вы хотя бы выйдите на улицу. Прочитайте документы, которые подписывают люди.

     

Фото: www.zaim.com

     

Правительство и банки изо всех сил пытаются вернуть доверие розничных покупателей к рынку недвижимости. Они делают микрошаги и макрошажочки, чтобы вернуть доверие и сделать услугу доступной. А всё поведение Центробанка — это поведение слона в посудной лавке. Я не устаю это повторять. И еще повторю: не нужен рынок — закройте! Нужен — спуститесь и поймите, как он функционирует. Либо замените тот отдел, у которого не хватает компетенции и мотивации понять реальные экономические процессы на реально существующем крупнейшем розничном рынке.

За всю Российскую Федерацию я ответственно говорить не могу, но в Новосибирске строительный рынок — один из крупнейших розничных рынков. И такие методы регулирования, ничего, кроме стагнации и дезориентации, за собой не повлекут.

     

Фото: www.p0.zoon.ru

    

Нет пока у новосибирского потребителя доверия к ипотеке. Спросите все банки: сегодня люди с огромным трудом решаются взять на себя нагрузку даже на действующих условиях. Дополнительное резервирование для банков угробит розничный рынок окончательно. Который, к слову, еще до сих пор не отошёл от последних издевательств со стороны регулятора.  

…Если обратиться к русскому языку, то корень слова «угробить» — «гроб». Так вот пусть специалисты регулятора посчитают, как отразится на ВВП Российской Федерации «угробление» рынка недвижимости», — заключил топ-менеджер.

  

 

  

А вот мнение руководителя девелоперских проектов «УГМК Застройщик» (4-е место в ТОП девелоперов  Кемеровской области, 10-е место в ТОП Свердловской области) Евгения МОРДОВИНА (на фото):

«Если ЦБ РФ принудит банки к ужесточению процедуры выдачи ипотечных кредитов, то в ближайшем будущем это может привести к снижению спроса на квартиры в новостройках, — отметил топ-менеджер. — Применение принципа расчета предельной долговой нагрузки заемщика к ипотечному кредитованию — бесполезная и излишняя мера. Выдача таких кредитов уже достаточно серьезно контролируется самими банками: они рассматривают проект дома, устанавливают определенный размер первоначального взноса, процентную ставку, оценивают рыночую стоимость объекта, а соответственно — размер залога и т.д. 

Однако из-за введения ограничений со стороны ЦБ банки вынуждены будут чаще отказывать заемщикам в предоставлении ипотечных кредитов. Таким образом, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках лишатся такой возможности», — резюмировал Евгений Мордовин.

    

Фото: www.900igr.net

     

     

     

   

  

Другие публикации по теме:

Банк России увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%

Бедным кредиты не дадут

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%

Крупнейшие российские банки резко повысили ставки по ипотеке, несмотря на сохранение ключевой ставки, сообщил РБК Недвижимость.

 

Фото: mos.cian.ru  

 

Напомним, что такая картина уже наблюдалась в декабре 2023 года, когда Банк России увеличил ключевую ставку до 16%. Тогда практически все крупные банки страны повысили ставки по ипотечному кредитованию в диапазоне от 0,2 п. п. до 3 п. п. Однако сейчас кредитные учреждения делают это при сохранении ключевой ставки.

Так, после заседания Совета директоров ЦБ 7 июня, где ставка была сохранена на уровне 16%, проценты по ипотечным кредитам (на величину от 0,5 п. п. до 2,8 п. п.) увеличили 12 банков из ТОП-20: Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ, Промсвязьбанк (ПСБ), Уралсиб, Ак Барс Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Альфа-Банк, Т-Банк (ранее «Тинькофф»), Совкомбанк, Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР) и Транскапиталбанк (ТКБ).

Некоторые крупные кредитные организации повышали ставки по ипотеке не один раз. ВТБ с конца мая делал это трижды, увеличив ипотечную ставку до 19,5% годовых для рынка новостроек и для вторичного рынка. Так же поступил Сбербанк, подняв ставки до 19,5% для первичного рынка и до 19,8% — для вторичного жилья.

 

Банки из ТОП-20, поднявшие ставки по ипотеке после июньского заседания ЦБ

Банк	Минимальная ставка на первичном рынке	Минимальная ставка на вторичном рынке
Сбербанк	19,5% (+2,8 п. п.)	19,8% (+2,8 п. п.)
ВТБ	19,5% (+1,8 п. п.)	19,5% (+1,8 п. п.)
Банк ДОМ.РФ	18% (+1,4 п. п.)	18,3% (+1,7 п. п.)
Ак Барс	18,1% (+1,5 п. п.)	18,1% (+1,5 п. п.)
Промсвязьбанк	17,7% (+0,5 п. п.)	17,6% (+0,5 п. п.)
Уралсиб	18,99% (+1,3 п. п.)	18,99% (+1,3 п. п.)
Московский кредитный банк	18,25% (+1,95 п. п.)	18,45% (+1,95 п. п.)
Альфа-Банк	20,99 (+2,8 п. п.)	20,99 (+2,8 п. п.)
УБРиР	19% (+1,3 п. п.)	19% (+1,3 п. п.)
Транскапиталбанк	19,25% (+0,5 п. п.)	19,25% (+0,5 п. п.)
Совкомбанк	19,49% (+1,5 п. п.)	19,49% (+1,5 п. п.)
Т-Банк	18,9% (+2,5 п. п.)	18,9% (+2,5 п. п.)

Источник: ДОМ.РФ, релизы крупных российских банков

 

По данным ДОМ.РФ, на конец июня 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки в крупнейших банках страны составляет 18,32% годовых, на вторичном рынке — 18,49%, на покупку готового дома — 18,79%, на строительство частного дома — 18,19%, а ставка рефинансирования составляет 18,45%.

Рост ставок по ипотеке в Сбербанке объяснили ростом доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ) на фоне высокой ключевой ставки регулятора. В ВТБ заявили, что повышение ставок по ипотеке связано с растущей стоимостью денег на рынке.

 

Фото: rusipoteka.ru

 

Эксперты полагают, что решения банков о повышении процентов по ипотечным кредитам связано с прогнозами по дальнейшему росту ключевой ставки ЦБ.

Так, по мнению главного эксперта Русипотеки Сергея Гордейко (на фото), банки пытаются получить больше средств от роста ставок по депозитам и ОФЗ и одновременно подготовиться к возможному росту ключевой ставки ЦБ в конце месяца.

В Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА) РБК рассказали, что крупнейшие банки страны увеличивают ставки по кредитам на жилье для поддержания рентабельности бизнеса.

Эксперты Финам также объясняют повышение ипотечных ставки ожиданиями дальнейшего ужесточения монетарной политики ЦБ.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в мае составила 6,17% (графики)

Сбер сохранит ипотечную ставку 8% для клиентов всех российских застройщиков

Эксперты: темпы роста выдач льготной ипотеки в мае ускорились вдвое на фоне повышения ставок

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: число сделок с готовым жильем в России сократилось на треть

Андрей Костин (ВТБ): аналитики ждут сохранения ключевой ставки ЦБ на уровне 16%

Минфин: льготная ипотека под 8% заканчивается 1 июля

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

Минфин считает нынешние ставки по льготным ипотечным программам «чрезвычайно низкими»