При этом средняя ставка проектного финансирования для строительства составила 3,8% — в два раза меньше, чем средняя ставка корпоративного кредитования в целом для всех отраслей российской экономики, отмечается в докладе регулятора.

Согласно обнародованным Банком России данным, по итогам III квартала текущего года:

• общий объем строительства многоквартирных домов (МКД) составляет более 100 млн кв. м (впервые с апреля 2020 года);

• объем жилья, воздвигаемого по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, — 86,8 млн кв. м (+6,4% относительно II квартала);

Фото: www.86.ru

• доля такого жилья в общем объеме строительства МКД — 86%;

• объем запущенных в стройку новых проектов МКД (в III квартале) — около 11,9 млн кв. м (+24% за квартал);

• доля реализованного жилья по проектам с эскроу — порядка 32% (немного ниже уровня конца 2021 года, когда данный показатель составлял 33—34%).

Показатели кредитования застройщиков:

• совокупный портфель проектного финансирования российских банков — 4,3 трлн руб. (+21% относительно II квартала);

• его доля в корпоративном кредитном портфеле по всем отраслям — 8% (+0,8 п.п.);

Фото: www.yandex.net

• общий объем предлагаемых для строительной отрасли лимитов — 11,1 трлн руб. (+25% — рекордный рост за квартал);

• количество кредитных договоров по финансированию застройщиков — более 1 тыс. сделок (+52% за квартал);

• объем выданных застройщикам кредитов — более 1,1 трлн руб. (рекордный показатель: +25% за квартал);

• средневзвешенная ставка проектного финансирования — 3,8% (-0,1 п.п. за квартал), в два раза меньше, чем средняя ставка корпоративного кредитования (по действующим кредитным договорам) для всех отраслей российской экономики.

Фото: www.yandex.ru

В своем отчете аналитики ЦБ отметили, что спрос на жилье на российском рынке новостроек в III квартале частично восстановился после просадки во II квартале.

Объем поступлений на счета эскроу в период с августа по октябрь по сравнению с предыдущими тремя месяцами вырос на 35% — до 785 млрд руб. Однако это все же на 20% ниже рекордного уровня по итогам I квартала (985 млрд руб.).

Другие показатели проектного финансирования, связанные с размещением средств дольщиков в III квартале: 

Источник: Банк России

• общий остаток этих средств на счетах эскроу — 4,1 трлн руб. (+6% за квартал);

• объем «раскрытия» эскроу-счетов по завершенным проектам — 552 млрд руб.;

• покрытие счетами эскроу задолженности застройщиков банкам — 92% (-12 п.п., впервые с ноября 2020 года данный показатель оказался ниже 100%, что отражает опережающий рост выдач средств застройщикам в сравнении с поступлениями на эскроу).

Фото: www.itd2.mycdn.me

Аналитики ЦБ в своем исследовании также зафиксировали, что рост цен на жилье в новостройках в III квартале сохранился, хотя и замедлился до 4% после 6% во II квартале.

«В реальности он даже ниже из-за значительной доли продаж в рамках ипотеки с субсидией от застройщика, где низкие контрактные ставки достигаются за счет завышения цен на квартиры (эта разница с рыночной ценой платится застройщиком банку в виде комиссии для компенсации его выпадающих процентных доходов)», — отмечается в докладе.

Его прогнозная часть содержит следующие тезисы:

1) стоимость проектного финансирования для застройщиков в ближайшей перспективе может вырасти, если тенденция к снижению уровня покрытия банковских кредитов средствами дольщиков на счетах эскроу продолжится;

2) в дальнейшем можно ожидать некоторого снижения запуска новых проектов из-за сокращения спроса на жилье со стороны населения, что повлечет более консервативную оценку банками устойчивости проектов к снижению цен;

Источник: Банк России

3) ожидается дальнейший рост портфеля проектного финансирования с учетом необходимости кредитования запущенных в стройку начатых объектов;

4) в то же время может быть некоторое ухудшение качества портфеля ввиду возможного снижения темпов продаж жилья;

5) дальнейший рост спроса за счет избыточного стимулирования (масштабные госпрограммы, субсидии застройщика) на фоне текущей нестабильности будет только способствовать накоплению рисков на рынке жилья, не повышая его доступность.

Фото: www.cdn.inmyroom.ru

С целью предотвращения подобных рисков аналитики ЦБ предлагают разработать альтернативные, «более адресные меры поддержки населения и строительной отрасли, направленные в первую очередь на повышение доступности жилья».

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 2,6% меньше, чем годом ранее (графики)  

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре вырос на 41,2% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре снизилась до 3,49% (графики)

ЦБ: в сентябре ипотека оставалась основным драйвером розничного кредитования в стране

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

На одном из порталов правовой информации опубликованы два письма Минфина РФ №03-07-07/92596 от 28.09.2023 и №03-07-07/89265 от 19.09.2023, в которых разъяснены нюансы применения НДС застройщиками.

Письмо №03-07-07/92596 разъясняет, облагаются ли НДС услуги застройщика при передаче по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) нежилых помещений коммерческого назначения, находящихся на первом этаже жилого дома.

Минфин уточняет, что, согласно правовой позиции судов, понятия «объект» и «объект долевого строительства» имеют различное значение.

Под объектами понимаются многоквартирные дома (МКД) и (или) иные объекты недвижимости (включая МКД), и данный термин отличается от более узкого термина «объект долевого строительства», под которым понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество, входящее в состав МКД и (или) иного объекта недвижимости (отдельная квартира, нежилое помещение).

При этом отмечается, что Налоговый кодекс РФ (НК РФ) не содержит определения понятия «объект производственного назначения». Законодатель указал лишь характеризующий критерий по предназначению таких объектов: использование их в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. К объектам производственного назначения относятся именно вышеуказанные объекты, а МКД (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Учитывая вышеуказанную позицию судов, услуги застройщика, оказываемые по ДДУ, предусматривающему передачу застройщиком участнику долевого строительства объекта по ДДУ в виде нежилых помещений в многоквартирном доме, не подлежат обложению НДС на основании пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ.

Письмо №03-07-07/89265 от 19.09.2023 освещает вопрос, правомерно ли неотражение застройщиком, не выполняющим строительно-монтажные работы собственными силами и привлекающим другую организацию для выполнения функций генерального подрядчика, осуществляющим закупку и передачу строительных материалов генеральному подрядчику, денежных средств, получаемых от участников долевого строительства и зачисляемых на счет эскроу, в налоговой базе по НДС с учетом пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.

Минфин указывает, что на основании пп.2 п.1 ст.162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), в налоговую базу по НДС не включаются. Поэтому денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не включаются у застройщика в налоговую базу по НДС, при условии что строительство (создание) объекта долевого строительства осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.

Таким образом, если согласно договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии 214-ФЗ, объектом долевого строительства являются жилые дома либо МКД и строительство (создание) таких объектов долевого строительства осуществляется генеральным подрядчиком из строительных материалов, предоставляемых застройщиком на давальческой основе (без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика), то суммы денежных средств, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения таких затрат застройщика на строительство (создание) указанных объектов долевого строительства, в налоговую базу по НДС застройщика не включаются на основании вышеуказанного пп.2 п.1 ст.162 НК РФ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ФНС разъяснила, какие изменения характеристик земельного участка учитываются для расчета налога

Застройщикам жилья разрешили пользоваться преференциями свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе

Новая форма декларации по налогу на сверхприбыль

Подрядчиков, строящих индивидуальные жилые дома с использованием эскроу, освободят от НДС

Застройщики апартаментов будут платить НДС

ПИК, ГК Самолет, Группа ЛСР и Группа Эталон не попали под исключения об освобождении от выплаты налога на сверхприбыль? 

Застройщиков освободят от налога на сверхприбыль

В Госдуме предлагают ввести 20% НДС для девелоперов, строящих апартаменты

НДС для застройщиков апартаментов могут вернуть

ФНС разъяснила, как применять повышающие коэффициенты при разделе участков, предназначенных для жилищного строительства

Минфин объяснил, как применять НДС при выполнении строительно-монтажных работ на новых территориях

Застройщиков освободят от НДС по договорам долевого участия на нежилые помещения