Согласно отчету Банка России о проектном финансировании, в период с июля по сентябрь 2023 года сохранялись высокие темпы вывода на рынок новых проектов. Было сдано в эксплуатацию 10 млн кв. м, что на 4% больше, чем за апрель — июнь.

Фото: cbr.ru

По информации ЦБ, застройщики продолжают форсировать запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса на период действия льготных госпрограмм.

Однако в ближайшем будущем, считают эксперты, спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготного кредитования. На этом фоне, по их мнению, не исключено формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью.

Источник: Банк России

Весьма высокий спрос в III квартале поддерживался льготной ипотекой и желанием населения сохранить средства в условиях возрастающей инфляции и ослабления курса рубля. В итоге доля реализованного жилья в проектах с эскроу на всех стадиях строительства выросла на 2,5 п. п., до 31,1%.

Процент непроданного жилья на стадии ввода в эксплуатацию за квартал не изменился и находится на уровне 27% (на 6 п. п. больше, чем год назад). Пока эту цифру регулятор не считает критичной. При этом застройщики не снижают цены, поскольку большинство проектов имеют достаточный запас маржинальности, который можно использовать для стимулирования спроса.

Замедлившись в первом полугодии, рост цен в новостройках в III квартале ускорился, опередив вторичный рынок. Отчасти это объясняется действием программ господдержки.

Источник: Банк России

В июле — сентябре увеличился объем кредитных лимитов, превысив показатели II квартала на 20%. Это является рекордом за все время существования проектного финансирования (ПФ), отмечают авторы доклада.

В ближайшие месяцы портфель ПФ, по оценкам регулятора, может составить порядка 6,5 трлн руб. при ожидаемых достаточно высоких объемах расширения кредитных лимитов. Дополнительно на это повлияет ввод новых объектов (в декабре — январе он традиционно активный).

По данным банков, в целом качество портфеля остается на высоком уровне: доля кредитов IV—V категорий на конец сентября составила 0,4%. Но в дальнейшем, не исключают аналитики, показатель может ухудшиться на фоне сохранения тенденции роста проблемных займов.

Источник: Банк России

Большой объем продаж жилья обеспечил рекордные поступления на счета эскроу — 1,57 трлн руб. (+1,0 трлн руб. за квартал).

Объем раскрытий увеличился до 0,71 трлн руб. (с 0,65 трлн руб.), но в результате опережающего роста поступлений остаток средств на счетах эскроу на конец сентября превысил 5,4 трлн руб. (+0,86 трлн руб.).

В дальнейшем эксперты ожидают снижения уровня покрытия по мере того, как будет падать спрос.

Ставка по портфелю ПФ увеличилась за III квартал 2023 года на 0,7 п. п., до 5,6%, и это ниже, чем в корпоративном кредитовании (10,3%, +2,5 п. п. за квартал). По мере увеличения выборки кредитных лимитов не исключен ее рост, но это может быть отчасти уравновешено снижением цен для ускорения продаж, полагают специалисты ЦБ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: рынок новостроек вернулся к балансу, запуски новых проектов обеспечат стабильный ввод жилья до 2026 года

В октябре 2023 года застройщики вывели на рынок на 50% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Сбер заключил с девелопером первую в России онлайн-сделку проектного финансирования

Число ДДУ с использованием счетов эскроу за год увеличилось вдвое

Эксперты: осенью запущено максимальное с начала 2023 года количество проектов

Банк ДОМ.РФ: предложение проектного финансирования для застройщиков возросло почти вдвое

ЦБ: ипотека в августе побила все рекорды

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Банк ДОМ.РФ назвал регионы, лидирующие по количеству открытых счетов эскроу

Аналитики ЦИАН подготовили обзор мнений представителей рынка недвижимости о перспективах развития ипотечного кредитования в стране на фоне недавней трансформации мер господдержки в этой сфере.

Напомним, что неделю назад Владимир Путин на площадке ПМЭФ-21 выступил с инициативой продлить госпрограмму льготной ипотеки на новостройки на год — до 1 июля 2022 года.

Фото: www.cdn-st1.rtr-vesti.ru

При этом глава государства предложил повысить ставку ИЖК по льготной ипотеке с 6,5% до 7% годовых, а максимальный размер кредита с нынешних 6—12 млн руб. (в зависимости от региона) сократить до 3 млн руб. для всех субъектов РФ (cм. таблицу ниже).

Президент РФ также призвал распространить действие льготной госпрограммы «Семейная ипотека», — ориентированной на предоставление льготной ставки ИЖК под не более 6% для заемщиков с двумя или более детьми, родившимися после 1 января 2018 года, — и на семьи с одним таким ребенком (см. таблицу ниже).

Максимальный размер кредита в рамках этой программы — 12 млн руб., а плановый срок окончания ее действия — 31 декабря 2022 года.

В обзоре ЦИАН отмечается, что в Правительстве и госкорпорации ДОМ.РФ обеими руками поддержали инициативу Президента. По прогнозам федеральных чиновников, обе программы помогут 250 тыс. российских семей получить льготные жилищные займы в объеме 700—800 млрд руб.

Что касается рыночной (не льготной) ставки ИЖК, то с учетом тенденции к повышению ключевой ставки ЦБ она приблизится к уровню 9%, полагают аналитики ДОМ.РФ.

Мнения опрошенных ЦИАН экспертов по поводу обновленных госпрограмм субсидирования кардинально не различаются.  

Например, управляющий партнер ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский (на фото) приветствует решение продлить льготную ипотеку на новостройки, пускай даже с повышением ставки и сокращением кредитного лимита.

«Резкая отмена программы и возврат к базовым ставкам могли привести к стагнации на рынке новостроек, корректировке планов застройщиков по выводу новых проектов и, не исключено, к сокращению объемов жилищного строительства», — пояснил он свою позицию.

Фото: www.cian.ru

При этом Колочинский  сообщил ЕРЗ.РФ, что в целом общий объем выдачи ипотеки на рынке новостроек после 1 июля 2021 года сократится, поскольку госпрограмма «Семейная ипотека» рассчитана на узкую категорию заемщиков.

Если средняя ставка ИЖК приблизится к 9%, то для стимуляции спроса застройщики будут придумывать совместные с банками программы субсидирования ставки за счет собственных средств, хотя такой сценарий более вероятен для низколиквидных проектов, прогнозирует эксперт.

Фото: www.urbanlook.ru

С коллегой солидарен директор по маркетингу и продажам Lexion Development Алексей Лухтан (на фото).

По его мнению, в погоне за покупателем застройщики разнообразят свои программы по субсидированию ипотечных ставок. В итоге при средней рыночной ставке ИЖК в 8% и субсидировании этих ставок девелопером ставка в итоге составит в среднем 4—5% на весь срок кредитования, дает свой прогноз Лухтан.

Фото: www.ludiipoteki.ru

Замдиректора бизнес-юнита «Финансы» ЦИАН Михаил Кочеров (на фото) считает, что решение федерального центра де факто перенести условия по льготной ипотеке в «Семейную ипотеку», а саму льготную ипотеку на новостройки «обезжирить», уравняв лимиты до 3 млн руб. по всей России — это разумное решение, так как резкое сворачивание льгот могло бы обескровить отрасль.

При этом Кочеров убежден в том, что госпрограмма субсидирования ставок ИЖК на новостройки себя исчерпала. Застройщики успешно пережили кризис и нарастили прибыль, а цены на жилье выросли почти в два раза по сравнению с 2019 годом, нивелировав весь эффект от дешевой ипотеки. «Почти четверть ипотечников по этой программе — спекулянты и инвесторы», — подчеркнул эксперт.

Фото: www.wp.com

К слову, также считает и аудитор Счетной палаты РФ Светлана Орлова (на фото). В интервью ТАСС она сообщила, что федеральный надзорный орган уже объявил о грядущих проверках и оценке эффективности программы льготной ипотеки именно как меры поддержки населения.

По ее словам, были случаи, когда заемщик брал по три-четыре кредита. К тому же, полагает аудитор, надо проверить риск большой закредитованности россиян.

Фото: www.in-news.ru

В целом, мнения экспертов сошлись по целому ряду выводов:

• госпрограмма льготной ипотеки выполнила свою задачу поддержки отрасли в трудный период пандемии;

• выгоднее, чем сейчас, ипотека уже не будет;

• окончательно господдержка в сфере ИЖК не иссякнет, но условия для заемщиков уже будут не такими привлекательными;

• в нынешнем виде программа льготной ипотеки спровоцировала ряд побочных эффектов, главный из них — рост цен;

• на случай, если после 1 июля спрос на жилье упадет, застройщики придумают способ, как его стимулировать, но не сразу.

Другие публикации по теме:

Эксперты: для покупки жилья в Москве льготная ипотека с новыми условиями станет фактически бесполезной

Эксперты: льготную ипотеку на новостройки фактически отменили для обеих столиц и Подмосковья

Ужесточение условий льготной ипотеки на новостройки не вызовет очередного роста цен на жилье

Владимир Путин: Ипотеку стимулируем, строительство продолжаем делать инвестиционно привлекательным

Президент: Предлагаю продлить программу льготной ипотеки в России еще на один год — до 1 июля 2022 года

Эксперты: квартиры в столичных новостройках дорожают и уменьшаются в габаритах

Госпрограмму льготной ипотеки на новостройки могут продлить на год

Последствия прекращения с 1 июля действия госпрограммы льготной ипотеки: мнения экспертов разделились

Ирек Файзуллин: Благодаря оперативным мерам господдержки в сложное время отрасль не только сохранила, но и увеличила темпы