Согласно отчету Банка России о проектном финансировании, в период с июля по сентябрь 2023 года сохранялись высокие темпы вывода на рынок новых проектов. Было сдано в эксплуатацию 10 млн кв. м, что на 4% больше, чем за апрель — июнь.

Фото: cbr.ru

По информации ЦБ, застройщики продолжают форсировать запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса на период действия льготных госпрограмм.

Однако в ближайшем будущем, считают эксперты, спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготного кредитования. На этом фоне, по их мнению, не исключено формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью.

Источник: Банк России

Весьма высокий спрос в III квартале поддерживался льготной ипотекой и желанием населения сохранить средства в условиях возрастающей инфляции и ослабления курса рубля. В итоге доля реализованного жилья в проектах с эскроу на всех стадиях строительства выросла на 2,5 п. п., до 31,1%.

Процент непроданного жилья на стадии ввода в эксплуатацию за квартал не изменился и находится на уровне 27% (на 6 п. п. больше, чем год назад). Пока эту цифру регулятор не считает критичной. При этом застройщики не снижают цены, поскольку большинство проектов имеют достаточный запас маржинальности, который можно использовать для стимулирования спроса.

Замедлившись в первом полугодии, рост цен в новостройках в III квартале ускорился, опередив вторичный рынок. Отчасти это объясняется действием программ господдержки.

Источник: Банк России

В июле — сентябре увеличился объем кредитных лимитов, превысив показатели II квартала на 20%. Это является рекордом за все время существования проектного финансирования (ПФ), отмечают авторы доклада.

В ближайшие месяцы портфель ПФ, по оценкам регулятора, может составить порядка 6,5 трлн руб. при ожидаемых достаточно высоких объемах расширения кредитных лимитов. Дополнительно на это повлияет ввод новых объектов (в декабре — январе он традиционно активный).

По данным банков, в целом качество портфеля остается на высоком уровне: доля кредитов IV—V категорий на конец сентября составила 0,4%. Но в дальнейшем, не исключают аналитики, показатель может ухудшиться на фоне сохранения тенденции роста проблемных займов.

Источник: Банк России

Большой объем продаж жилья обеспечил рекордные поступления на счета эскроу — 1,57 трлн руб. (+1,0 трлн руб. за квартал).

Объем раскрытий увеличился до 0,71 трлн руб. (с 0,65 трлн руб.), но в результате опережающего роста поступлений остаток средств на счетах эскроу на конец сентября превысил 5,4 трлн руб. (+0,86 трлн руб.).

В дальнейшем эксперты ожидают снижения уровня покрытия по мере того, как будет падать спрос.

Ставка по портфелю ПФ увеличилась за III квартал 2023 года на 0,7 п. п., до 5,6%, и это ниже, чем в корпоративном кредитовании (10,3%, +2,5 п. п. за квартал). По мере увеличения выборки кредитных лимитов не исключен ее рост, но это может быть отчасти уравновешено снижением цен для ускорения продаж, полагают специалисты ЦБ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: рынок новостроек вернулся к балансу, запуски новых проектов обеспечат стабильный ввод жилья до 2026 года

В октябре 2023 года застройщики вывели на рынок на 50% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Сбер заключил с девелопером первую в России онлайн-сделку проектного финансирования

Число ДДУ с использованием счетов эскроу за год увеличилось вдвое

Эксперты: осенью запущено максимальное с начала 2023 года количество проектов

Банк ДОМ.РФ: предложение проектного финансирования для застройщиков возросло почти вдвое

ЦБ: ипотека в августе побила все рекорды

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Банк ДОМ.РФ назвал регионы, лидирующие по количеству открытых счетов эскроу

Банк России подготовил «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2023-го — I квартал 2024 года. Отдельная глава в нем посвящена дисбалансам на рынке жилой недвижимости и рискам проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

Динамика ипотечного кредитования

В отчете отмечается, что в условиях высокого спроса на новостройки во второй половине прошлого года ипотечный портфель демонстрировал рекордные темпы роста и по состоянию на 01.01.2024 достиг 18,2 трлн руб. (+34,5% к результатам 2022-го).

Источник: ДОМ.РФ

После ужесточения условий льготной ипотеки и падения спроса на кредиты по рыночным ставкам, объем ипотеки увеличился за I квартал всего на 2,6%.

Примерно 70% всех займов пришлось на программы с господдержкой, в количественном выражении — около половины.

Риски ипотечного кредитования

Качество обслуживания ипотеки, по данным аналитиков ЦБ, остается высоким. Портфель кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 01.04.2024 составил 74 млрд руб., что соответствует прошлогодним значениям.

Платежная дисциплина поддерживается за счет увеличения доходов населения, которые, согласно Росстату, в 2023 году выросли на 11% (номинальные заработные платы — на 13%).

Источник: Банк России

Рост ипотеки в значительной мере происходил за счет закредитованных заемщиков. К 01.01.2024 доля займов, предоставленных гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН на уровне более 80%), увеличилась с 33,6 до 42,5% выдач на новостройки и с 39,4 до 48,1% — в сегменте готового жилья.

Ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста ипотечного портфеля требовало ужесточения макропруденциальных требований, и ЦБ трижды их повышал.

Меры регулятора позволили снизить риски закредитованности населения: доля кредитов с ПДН более 80% в новых выдачах снизилась до 27,2% для строящегося жилья (-15,2 п. п. за квартал) и до 38,7% на вторичном рынке (-9,4 п. п.).

Источник: Банк России

Регулятор также отслеживал корректность оценки банками стоимости залогов. В поколениях кредитов 2022-го — начала 2023 года значимую долю занимала «льготная ипотека от застройщика».

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках привело к тому, что фактический уровень LTV (прибыль компании, которую она получает от одного человека за все время сотрудничества с ним) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%.

Результаты последних проверок говорят о том, что в среднем текущая стоимость предмета залога соответствует среднерыночному уровню. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, банкам будет рекомендовано скорректировать их оценку.

Во второй половине 2023 года на фоне постепенного роста наполненности счетов эскроу и снижения компенсации по льготной ипотеке регулятор зафиксировал появление новых практик, направленных на обход действующей системы обязательного депонирования средств участников долевого строительства.

В рамках этих схем средства перечислялись не на счета эскроу, а на аккредитивы, которые не входят в периметр системы страхования вкладов, что создает риски для покупателя в случае банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка. ЦБ принял ряд мер, чтобы предотвратить их дальнейшее распространение.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

Перегрев на первичном рынке

Несмотря на стабилизацию спроса на новостройки, дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется.

В I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%.

Источники: Росстат, Банк России

По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

Эксперты считают, что прекращение действия массовой льготной программы, которая дает возможность приобретать жилье широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

Риски проектного финансирования

В апреле — июне 2023 года ежемесячный объем продаж строящегося жилья не превышал 2,5 млн кв. м, а в IV квартале он достиг рекордного значения в 3,9 млн кв. м.

В условиях такого роста в декабре площадь нового строительства увеличилась до 5,7 млн кв. м, а объем предложения — до 5,1 млн кв. м в январе 2024-го.

На фоне снижения спроса в I квартале застройщики уменьшили объем нового строительства до уровня середины 2023 года, и это, как подчеркнули специалисты ЦБ, существенно снижает потенциальные риски затоваривания рынка.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В 2023 году срок реализации непроданного жилья сократился до 2,1 года. В проектах с более ранним сроком строительства наблюдался наибольший рост продаж.

Из-за повышения спроса сумма остатков средств на счетах эскроу в IV квартале увеличилась за год на 39%. Поступление средств превысило прирост задолженности по проектному финансированию, и к 01.01.2024 коэффициент покрытия поднялся до 85%.

Аналитики ожидают, что наполненность счетов эскроу и распроданность жилья будут способствовать поддержанию устойчивости строительного сектора при возможном снижении спроса со стороны домохозяйств во второй половине 2024 года.

Данный сценарий возможен в случае значительного изменения условий программ государственного льготного кредитования и сохранения жесткой денежно-кредитной политики.

Фото: cbr.ru

Представляя отчет регулятора на пресс-конференции, зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) отметил, что ипотека и проектное финансирование более чувствительны к высоким ставкам.

Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются, но это замедление, по оценкам ЦБ, не приведет к проблемам у застройщиков. Значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже продана, и девелоперы накопили достаточно большую прибыль.

«Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов», — заявил Филипп Габуния.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в марте вырос на 1,7% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: в феврале ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 14,5% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в феврале уменьшился на 15,5% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ипотека, как и ожидалось, растет сдержанными темпами

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав