Согласно отчету Банка России о проектном финансировании, в период с июля по сентябрь 2023 года сохранялись высокие темпы вывода на рынок новых проектов. Было сдано в эксплуатацию 10 млн кв. м, что на 4% больше, чем за апрель — июнь.

Фото: cbr.ru

По информации ЦБ, застройщики продолжают форсировать запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса на период действия льготных госпрограмм.

Однако в ближайшем будущем, считают эксперты, спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготного кредитования. На этом фоне, по их мнению, не исключено формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью.

Источник: Банк России

Весьма высокий спрос в III квартале поддерживался льготной ипотекой и желанием населения сохранить средства в условиях возрастающей инфляции и ослабления курса рубля. В итоге доля реализованного жилья в проектах с эскроу на всех стадиях строительства выросла на 2,5 п. п., до 31,1%.

Процент непроданного жилья на стадии ввода в эксплуатацию за квартал не изменился и находится на уровне 27% (на 6 п. п. больше, чем год назад). Пока эту цифру регулятор не считает критичной. При этом застройщики не снижают цены, поскольку большинство проектов имеют достаточный запас маржинальности, который можно использовать для стимулирования спроса.

Замедлившись в первом полугодии, рост цен в новостройках в III квартале ускорился, опередив вторичный рынок. Отчасти это объясняется действием программ господдержки.

Источник: Банк России

В июле — сентябре увеличился объем кредитных лимитов, превысив показатели II квартала на 20%. Это является рекордом за все время существования проектного финансирования (ПФ), отмечают авторы доклада.

В ближайшие месяцы портфель ПФ, по оценкам регулятора, может составить порядка 6,5 трлн руб. при ожидаемых достаточно высоких объемах расширения кредитных лимитов. Дополнительно на это повлияет ввод новых объектов (в декабре — январе он традиционно активный).

По данным банков, в целом качество портфеля остается на высоком уровне: доля кредитов IV—V категорий на конец сентября составила 0,4%. Но в дальнейшем, не исключают аналитики, показатель может ухудшиться на фоне сохранения тенденции роста проблемных займов.

Источник: Банк России

Большой объем продаж жилья обеспечил рекордные поступления на счета эскроу — 1,57 трлн руб. (+1,0 трлн руб. за квартал).

Объем раскрытий увеличился до 0,71 трлн руб. (с 0,65 трлн руб.), но в результате опережающего роста поступлений остаток средств на счетах эскроу на конец сентября превысил 5,4 трлн руб. (+0,86 трлн руб.).

В дальнейшем эксперты ожидают снижения уровня покрытия по мере того, как будет падать спрос.

Ставка по портфелю ПФ увеличилась за III квартал 2023 года на 0,7 п. п., до 5,6%, и это ниже, чем в корпоративном кредитовании (10,3%, +2,5 п. п. за квартал). По мере увеличения выборки кредитных лимитов не исключен ее рост, но это может быть отчасти уравновешено снижением цен для ускорения продаж, полагают специалисты ЦБ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: рынок новостроек вернулся к балансу, запуски новых проектов обеспечат стабильный ввод жилья до 2026 года

В октябре 2023 года застройщики вывели на рынок на 50% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Сбер заключил с девелопером первую в России онлайн-сделку проектного финансирования

Число ДДУ с использованием счетов эскроу за год увеличилось вдвое

Эксперты: осенью запущено максимальное с начала 2023 года количество проектов

Банк ДОМ.РФ: предложение проектного финансирования для застройщиков возросло почти вдвое

ЦБ: ипотека в августе побила все рекорды

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Банк ДОМ.РФ назвал регионы, лидирующие по количеству открытых счетов эскроу

Портал IRN.RU с помощью экспертов разбирался в том, как введение ипотечного стандарта скажется на рынке жилой недвижимости и какие шаги будут предпринимать застройщики после 1 января 2025 года.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Аналитики напомнили, что девелоперы при поддержке банков-партнеров сегодня активно предлагают покупателям собственные программы, позволяющие на время либо на весь срок кредита сократить ежемесячный платеж за квартиру или снизить первоначальный взнос.

Разработанный по инициативе ЦБ «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» может «убить» партнерские программы субсидирования.

Он запрещает ипотеку с кешбэком (без первоначального взноса) и аккредитивную (когда банки направляют выданные по кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они находятся долгое время и не используются по целевому назначению).

Такие схемы применяются редко, поэтому основной экономический эффект, по-видимому, будет связан с уходом с рынка траншевой ипотеки, которая предполагает снижение финансовой нагрузки на покупателя на период строительства дома.

В конечном итоге, по оценкам самих девелоперов, продажи в следующем году могут просесть еще на треть от текущего уровня.

Фото: t.me/LevNagornyak

Лев НАГОРНЯК (на фото), руководитель отдела продаж компании VIRA:

— Инициатива ЦБ сделает рынок более прозрачным, понятным и более справедливым для ипотечных заемщиков. Используя маркетинговые схемы, застройщики начинают конкурировать не совсем добросовестно, и страдает здесь в первую очередь клиент.

Активно продвигая собственные программы, девелоперы увеличивают стоимость квартир для всех покупателей, а не только для тех, кто хочет воспользоваться сниженной ставкой.

С другой стороны, такой маркетинг помогает застройщикам выдерживать хоть и минимальные, но приемлемые темпы продаж, а ипотечный стандарт «может съесть» около 20% или даже 30% рынка.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Все инструменты застройщиков прямо или косвенно увеличивают стоимость квартиры. В результате банки получают на баланс переоцененные активы, и в случае продажи на вторичном рынке их реальная стоимость не покроет затраты на выдачу кредита.

Но «креатив» застройщиков и банков возник как раз из-за ужесточения условий ипотечного кредитования, которое только усиливается, поэтому девелоперы вынуждены разрабатывать инструменты, уменьшающие долговую нагрузку на покупателей.

Если внедрение ипотечного стандарта окажется успешным, то в 2025 году рынку придется искать новые драйверы поддержания спроса.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Субсидированную ипотеку от застройщика и без всяких стандартов «душит» повышение ключевой ставки ЦБ. Когда рыночные превышают 20%, субсидия за их снижение хотя бы до 12% — 13% закладывается в стоимость квартиры, и она становится абсолютно неподъемной для покупателя.

После очередного повышения ключевой ставки ЦБ субсидирование ипотеки может стать экономически нецелесообразным.

Фото: fsk.ru

Ольга ТУМАЙКИНА (на фото), коммерческий директор ГК ФСК:

— Стандарт рекомендует ограничивать сумму кредита 80% от стоимости предмета ипотеки, то есть первоначальный взнос составит 20%.

Это приведет к снижению уровня закредитованности населения, но возможность оформления ипотеки и приобретения квартиры будет снижаться.

Для поддержания покупательского спроса застройщики продолжат внедрять и изменять текущие программы рассрочек без участия банков, чтобы обеспечить клиенту комфортные условия оплаты жилья.

После снижения ключевой ставки ЦБ сохранится возможность перехода на ипотеку с более выгодными условиями, чем те, что действуют сегодня.

Фото: kfamily.ru

Анастасия БЫЧКОВА (на фото), директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family:

— Конечно, такие программы, как ипотека с кешбэком, траншевая и субсидированная от застройщика, пользуются достаточной популярностью у клиентов. Запрет этих программ, безусловно, скажется на покупательском спросе.

Предполагаю, что снижение продаж составит примерно 30% от текущего объема.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Владимир ЩЕКИН (на фото), основатель Группы Родина:

— Инициатива ЦБ с введением ипотечного стандарта затрагивает сравнительно небольшую часть рынка. Описанные в документе схемы характерны для 10% — 12% сделок.

Большинство потенциальных заемщиков, которые прежде рассчитывали на субсидированные ставки, пока отложат покупку жилья, а меньшинство будет искать альтернативные варианты.

Таким образом, снижение спроса в первые полгода после того, как документ вступит в силу, составит 7% — 10%.

Помимо рассрочек, застройщики будут стимулировать клиентов различными бонусными программами (кешбэк, скидки, акции, подарки). А также предоставлением льготного или бесплатного доступа к продукции компаний-партнеров (например, мебель, отделочные материалы, бытовое оборудование, гаджеты).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана БАРДИНА (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов:

— В условиях работы по ипотечному стандарту девелоперам проектов комфорт- и бизнес-классов остается надеяться на внедрение новых льготных госпрограмм, обещанных депутатами и Правительством.

Продажи в премиальном сегменте сохранятся на стабильном уровне за счет программ рассрочки, особенно беспроцентной.

Срок погашения займа с помощью этого инструмента значительно меньше, чем в случае с ипотекой, но он позволяет приобретать квартиры в новостройках по фиксированной стоимости без переплат и с гибким графиком платежей.

Фото из архива А. Гусева

Алексей ГУСЕВ (на фото), гендиректор «Главстрой-Недвижимость»:

— Совокупный объем банковских сбережений граждан на сегодняшний день составляет порядка 50 трлн руб. Благодаря высоким ставкам по депозитам приток средств на счетах за квартал составил 6,5%.

Но в условиях нынешней экономической нестабильности вкладчики станут рассматривать другие механизмы сохранения своих накоплений, в первую очередь обращая внимание на «квадратные метры» как наиболее очевидный защитный актив.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные

В России могут появиться новые адресные программы льготной ипотеки

ЦБ не нравится такой банковский инструмент, как покупка сниженной ставки по кредиту

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой