После завершения массовой льготной программы под 8% на рынке начали появляться, говоря словами Эльвиры Набиуллиной, очередные «схематозы», и регулятор намерен с ними бороться, сообщили «Известиям» в Банке России.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

В числе новых «серых схем» — переуступка прав по ДДУ. Об этом рассказал изданию директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.

Он привел такой пример. Квартиру стоимостью 10 млн руб. застройщик продает связанному с ним юридическому лицу за 2 млн руб., и эти деньги размещаются на счете эскроу.

Затем фирма-«прокладка» находит конечного покупателя, который приобретает квартиру уже по рыночной цене. В таком случае 8 млн руб. разницы идут застройщику напрямую.

Фото: cbr.ru

«Если по каким-то причинам дом не будет построен, покупателю вернут всего 2 млн руб. — ведь от риска неисполнения обязательств застройщика застрахованы только средства, находящиеся на счете эскроу», — пояснил Александр Данилов (на фото).

Представитель регулятора заявил, что у ЦБ уже есть договоренность с Минфином РФ о том, чтобы финансовое ведомство не предоставляло субсидию в рамках льготных программ в продажах, когда происходит такая переуступка прав по ДДУ. В Минфине эту информацию «Известиям» подтвердили.

Фото: deloros-msk.ru

Поскольку на данную схему обратил свое внимание ЦБ, то вполне вероятно, что она довольно часто используется застройщиками на практике, считает управляющий партнер юридической фирмы BBNP Максим Барашев (на фото).

По данным различных исследований, доля незавершенного строительства в России может составлять от 10% до 30% от общего объема стройки. Наиболее уязвимы здесь объекты, возводимые небольшими застройщиками, а также дорогостоящие проекты, уточнил эксперт.

Фото: obmenkvartir.pro

Причин, по которым строительство может перейти в разряд недостроя, множество: ошибки в проекте, удорожание материалов, и т. п., заметила член Московского регионального отделения «Деловая Россия», руководитель агентства PRO ОБМЕН Екатерина Никитина (на фото). Но важно, что само использование «серых схем» уже свидетельствует о наличии проблемы.

Поэтому эксперт посоветовала при покупке недвижимости по ДДУ обращать внимание на количество счетов. Если их два, эскроу и еще один, то лучше воздержаться от сделки.

И все же основным контролером чистоты сделки (в этом не сомневаются все эксперты) должны быть банки. Именно они заинтересованы в том, чтобы получить субсидию за выданный льготный кредит.

Фото: banki.ru

Член Новой экономической ассоциации (НЭА) Андрей Бархота (на фото) напомнил, что в период расцвета субсидируемой ипотеки на нее приходилось до 80% всех выдач. И хотя сейчас ее влияние снизилось, она все равно остается важным фактором для рынка новостроек.

Поэтому предлагаемый запрет способен купировать схему с неполным покрытием счетов эскроу хотя бы в сделках с использованием госпрограмм и по крайне мере на половине объектов, подчеркнул эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый «семейный» способ продаж от застройщика: нюансы и риски

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Минстрой рекомендует информировать граждан об особенностях уступки прав требований по ДДУ

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

Эксперты: на московском рынке новостроек доля квартир по переуступке выросла на треть

ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизируют

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

Сегодня, по данным регулятора, на которые ссылается в своей публикации РБК Недвижимость, некоторые банки и застройщики предлагают заемщикам размещать часть средств не на счете эскроу, а на аккредитиве.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

За счет этого, утверждают в ЦБ, банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства.

По второй схеме девелоперы продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу.

Затем эти квартиры реализуются конечным покупателям по договору переуступки прав, что позволяет застройщику пользоваться полученными средствами до сдачи дома.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Опасность этой схемы заключается в том, что в случае дефолта застройщика покупатель потеряет большую часть выплаченных денег — разницу между реальной ценой и суммой средств на счете эскроу.

Как отметили опрошенные РБК Недвижимость эксперты, аккредитивы использовались на рынке новостроек и раньше, но на фоне вводимых ограничений в ипотеке популярность их стала расти, и сегодня она составляет уже до 10% — 15% предложений.

Второй механизм, по информации участников рынка, пока развит слабо — на него приходится не более 1%.

Фото: q.etagi.com

Использование аккредитива популярно среди крупных застройщиков и банков, рассказала замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото).

В качестве альтернативы этой схеме она хотела бы видеть поэтапное раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности, что, по ее мнению, поможет снизить финансовую нагрузку на девелоперов и повысит доступность кредитов.

Фото: rusipoteka.ru

В последнее время популярность аккредитивов выросла из-за снижения доходности у банков от льготного кредитования, пояснил руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко (на фото).

«При изменении ключевой ставки или размера компенсации, выплачиваемой банкам за льготные кредиты, предложение аккредитивов вернется в свою привычную нишу», — полагает эксперт.

Фото: пресс-служба Сделка.РФ

Снижение числа ипотечных банков, нехватка лимитов, ужесточение андеррайтинга ипотечных заявок — все это приводит к поиску новых схем кредитования, считает директор по развитию платформы Сделка.РФ Ольга Сидоренко (на фото).

«Новые ограничения ведут к удорожанию стоимости ипотеки для конечного пользователя и делают занижение цены востребованным продуктом, которым застройщики вынуждены пользоваться», — подчеркнула она.

Фото: raex.rr

По словам профессора Финансового университета при Правительстве РФ Александра Цыганова (на фото), формально схема с аккредитивом вполне законна.

«Для покупателя здесь есть финансовая выгода, но нужно понимать, что в случае банкротства или лишения лицензии банка, претендовать на возмещение от Агентства страхования вкладов не получится, так как аккредитивы не включены в его периметр», — предупредил эксперт.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, для предотвращения новых рискованных схем на рынке ипотеки ЦБ планирует в ближайшее время завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта.

Кроме того, регулятор намерен предпринять ряд других мер.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Депутаты одобрили право ЦБ ограничивать выдачу ипотечных кредитов

ЦБ получит право устанавливать макропруденциальные лимиты по ипотечным кредитам

ЦБ рекомендует банкам дополнительно проверять источники доходов на покупку заложенного жилья

ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

ЦБ сразу на треть сократил перечень банков, уполномоченных на открытие счетов эскроу (список)

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ