К такому выводу пришли эксперты Департамента исследований и прогнозирования (ДИП) Банка России, подготовившие бюллетень «О чем говорят тренды».

Фото: www.cbr.ru

Основным драйвером выдач на первичном рынке, согласно данным ЦБ, стала льготная ипотека (60% от всего объема жилищных кредитов).

Объем выдач в рамках льготных ипотечных программ, млрд руб.

Источник: Домклик, расчеты ДИП Банка России

Спрос на нее подогревали инфляционные ожидания и опасения скорого сворачивания или ужесточения условий выдачи по действующим программам субсидирования.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

«В сентябре выдачи по льготным программам достигли максимума за всю историю их существования, — говорится в бюллетене, — при том, что предложение было ограничено повышением минимального взноса с 15% до 20%».

На вторичном рынке, по оценкам регулятора, динамика спроса сильно отставала от первичного.

Динамика ипотечных заявок, тыс. шт.

Источник: Домклик, расчеты ДИП Банка России

«В дальнейшем по мере роста ставок, а также повышения надбавок к коэффициентам риска по ряду ипотечных кредитов охлаждение в ипотечном сегменте может стать более выраженным, в том числе и в льготном сегменте», — прогнозируют специалисты.

Гендиректор ПИА Недвижимость Максим Ельцов рассказал Циан.Журналу, что сейчас строительная отрасль и банковский сектор находятся в колоссальной, небывалой зависимости первичного рынка от уровня льготной ипотеки.

«Ситуация тупиковая: если льготную ипотеку отрезать или серьезно ограничивать, мы получаем падение спроса, негативно сказывающееся и на застройщиках, и на банковской системе», — подчеркнул специалист.

Если же ее оставить, то, по мнению Макcима Ельцова, сохранятся «чудовищный перекос между "первичкой" и "вторичкой" и колоссальная нагрузка на бюджет».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Эксперт считает, что исправить ситуацию могут следующие корректировки:

• Изменение механизма выдачи «Семейной ипотеки»: один кредит в одни руки, ограничение по числу комнат.

• Дополнительное увеличение первоначального взноса.

• Ограничения по регионам и локациям.

В случае прекращения действия льготной ипотеки банки и девелоперы разработают новые программы. Такой точки зрения придерживается директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 (7-е место в ТОП застройщиков РФ) Рустам Азизов.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

«Спрос на жилье велик, например, и со стороны более молодых людей, которые находятся в начале карьерного пути и только собираются заводить семью и детей», — отметил топ-менеджер девелоперской компании.

Если господдержка ипотеки после 30 июня 2024 года сохранится только для отдельных категорий граждан, то для устойчивости рынка недвижимости понадобятся новые продукты, например, «Молодежная ипотека» с гибкими ставками, предложил Рустам Азизов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты прогнозируют усиление перетока покупателей на рынок новостроек

Выдача ипотеки Сбера в Москве выросла на 40%

Эксперты: ажиотаж на рынке новостроек начинает спадать

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Эксперты: банки стали более тщательно проверять заемщиков

Эксперты: в сентябре спрос на квартиры в новостройках Московского региона продолжил расти

Эксперты: за год регионы показали кратный рост по розничным продажам квартир и апартаментов

Эксперты: в сентябре продажи жилья в новостройках по ДДУ побили рекорд

Эксперты: меры, призванные охладить спрос на новостройки, вызвали обратный эффект

Большинство риэлторов ожидают охлаждения рынка недвижимости

Спрос на ипотеку может значительно оживиться, если ипотечные ставки снизятся до 14% — 15% годовых, но это случится не раньше 2026 года. При ставках на уровне 10% может начаться ажиотаж, полагают эксперты, опрошенные РБК.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Опрос показал, что, несмотря на сохранение ключевой ставки ЦБ на прежнем уровне (21%) в третий раз подряд, ипотечные кредиты продолжат дешеветь, а ставки по ним будут снижаться в пределах 1 п. п. — 1,5 п. п.

Тем не менее эксперты считают, что это не отразится на динамике спроса, поскольку ставки по ипотечному кредитованию все равно остаются заградительными.

Так, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 23 марта, средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 27,92%, на вторичное жилье — 28,41%.

Фото: t.me/acraratingagency

Директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) убеждена, что для активного оживления спроса ставки должны дойти до уровня 15% и ниже.

По ее мнению, это может произойти не ранее 2026 года.

Фото: finam.ru

С Носовой согласен главный аналитик ФГ Финам Игорь Додонов (на фото). «Для более или менее заметной активизации рыночной ипотеки ставки по ней должны опуститься в район 15%», — полагает он.

Эксперт затруднился назвать какие-либо сроки, но уверен, что в текущем году этого не произойдет, поскольку «многое будет зависеть от траектории монетарной политики в стране».

Фото: fa.ru

По мнению заведующего кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александра Цыганова (на фото), выдачи ипотеки на рынке заметно оживятся при ставках 14% — 15%, а если они опустятся ниже 10%, то сформируется серьезный спрос с элементами ажиотажа.

«То есть ставки должны опуститься более чем на 10 п. п. от текущих значений, — уточнил специалист и добавил: — Но когда они дойдут до такого уровня, пока сказать сложно, поскольку сейчас ключевая ставка отражает не только экономику, но и политику, и геополитику».

Тем не менее он также считает маловероятным достижение 14% — 15% в этом году.

Фото: Эксперт РА

Старший директор по банковским рейтингам агентства Эксперт РА Иван Уклеин (на фото) отметил экономическую невыгодность рыночной ипотеки по ставкам выше 10% — 12%, так как она «может пригодиться только отдельным категориям граждан для кратковременного рефинансирования при улучшении жилищных условий».

Он привел в пример ипотеку со средним сроком 25 лет и ставкой 15%, когда с учетом процентов и страхования клиент выплатит четырехкратную стоимость квартиры при покупке одной. «При ставке 20% за тот же срок придется "оплатить" более чем пять квартир вместо одной», — пояснил специалист.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Текущие ставки, доходящие до 30%, долго не продержатся, считает Иван Уклеин. Но когда именно они вернутся к 10% — 12%, сегодня сказать сложно.

Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ РФ, в 2025 году ключевая ставка будет находиться в пределах 19% — 22%. На 2026 год прогноз такой: 13% — 14%, а в 2027 году ожидается 7,5% — 8,5%.

По расчетам специалистов, для оплаты ипотеки на рыночных условиях при покупке двухкомнатной квартиры в новостройке житель мегаполиса должен ежемесячно зарабатывать от 170 тыс. руб. до 528 тыс. руб.

Самые высокие требования к зарплате для одобрения ипотеки на «двушку» в новостройке, как водится, в Москве (527,9 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (413,9 тыс. руб.), а также в Казани (320,5 тыс. руб.).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Крупнейшие банки ищут варианты, как сделать ипотеку более доступной

ЦБ вновь оставил ключевую ставку на уровне 21% годовых (графики)

ВТБ снижает ставки по рыночной ипотеке

С 1 апреля банки не смогут завышать ставки по ипотеке

Средние ставки по рыночной ипотеке на первичном рынке снизились до 27,93%

Эксперты: снижение ставок на 1 п. п. — 2 п. п. не сделает ипотеку доступной

Эксперты: в январе в России продано на 38% меньше новостроек, чем годом ранее

Ведущие российские банки снижают ставки по ипотеке. Как это скажется на рынке: мнения экспертов

Сбер снизил ставки по базовым ипотечным программам на 1% — 1,5%

Эксперты исследовали ожидания россиян в жилищной сфере