К такому выводу пришли эксперты Департамента исследований и прогнозирования (ДИП) Банка России, подготовившие бюллетень «О чем говорят тренды».

Фото: www.cbr.ru

Основным драйвером выдач на первичном рынке, согласно данным ЦБ, стала льготная ипотека (60% от всего объема жилищных кредитов).

Объем выдач в рамках льготных ипотечных программ, млрд руб.

Источник: Домклик, расчеты ДИП Банка России

Спрос на нее подогревали инфляционные ожидания и опасения скорого сворачивания или ужесточения условий выдачи по действующим программам субсидирования.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

«В сентябре выдачи по льготным программам достигли максимума за всю историю их существования, — говорится в бюллетене, — при том, что предложение было ограничено повышением минимального взноса с 15% до 20%».

На вторичном рынке, по оценкам регулятора, динамика спроса сильно отставала от первичного.

Динамика ипотечных заявок, тыс. шт.

Источник: Домклик, расчеты ДИП Банка России

«В дальнейшем по мере роста ставок, а также повышения надбавок к коэффициентам риска по ряду ипотечных кредитов охлаждение в ипотечном сегменте может стать более выраженным, в том числе и в льготном сегменте», — прогнозируют специалисты.

Гендиректор ПИА Недвижимость Максим Ельцов рассказал Циан.Журналу, что сейчас строительная отрасль и банковский сектор находятся в колоссальной, небывалой зависимости первичного рынка от уровня льготной ипотеки.

«Ситуация тупиковая: если льготную ипотеку отрезать или серьезно ограничивать, мы получаем падение спроса, негативно сказывающееся и на застройщиках, и на банковской системе», — подчеркнул специалист.

Если же ее оставить, то, по мнению Макcима Ельцова, сохранятся «чудовищный перекос между "первичкой" и "вторичкой" и колоссальная нагрузка на бюджет».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Эксперт считает, что исправить ситуацию могут следующие корректировки:

• Изменение механизма выдачи «Семейной ипотеки»: один кредит в одни руки, ограничение по числу комнат.

• Дополнительное увеличение первоначального взноса.

• Ограничения по регионам и локациям.

В случае прекращения действия льготной ипотеки банки и девелоперы разработают новые программы. Такой точки зрения придерживается директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 (7-е место в ТОП застройщиков РФ) Рустам Азизов.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

«Спрос на жилье велик, например, и со стороны более молодых людей, которые находятся в начале карьерного пути и только собираются заводить семью и детей», — отметил топ-менеджер девелоперской компании.

Если господдержка ипотеки после 30 июня 2024 года сохранится только для отдельных категорий граждан, то для устойчивости рынка недвижимости понадобятся новые продукты, например, «Молодежная ипотека» с гибкими ставками, предложил Рустам Азизов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты прогнозируют усиление перетока покупателей на рынок новостроек

Выдача ипотеки Сбера в Москве выросла на 40%

Эксперты: ажиотаж на рынке новостроек начинает спадать

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Эксперты: банки стали более тщательно проверять заемщиков

Эксперты: в сентябре спрос на квартиры в новостройках Московского региона продолжил расти

Эксперты: за год регионы показали кратный рост по розничным продажам квартир и апартаментов

Эксперты: в сентябре продажи жилья в новостройках по ДДУ побили рекорд

Эксперты: меры, призванные охладить спрос на новостройки, вызвали обратный эффект

Большинство риэлторов ожидают охлаждения рынка недвижимости

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее