Об этом говорится в информационно-аналитическом материале Банка России. По предварительным данным, темпы роста ипотеки, с учетом корректировки на сделки секьюритизации, в июле замедлились до более сбалансированных 0,7% после ажиотажных 3,1% в июне.

Фото: cbr.ru

Как отметили специалисты Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, сравнивать два месяца не совсем корректно, поскольку июньский объем выдач был аномально высоким в преддверии изменения условий господдержки.

По информации регулятора выдачи рыночной ипотеки в июле, наоборот, ускорились на 61%, с 110 млрд руб. до 177 млрд руб., и частично за счет продуктов, предполагающих сниженную ставку на год — пять лет с одновременным завышением стоимости квартиры.

Источник: Банк России

ЦБ неоднократно заявлял о рисках таких схем, и сейчас прорабатывает изменения в регулировании.

В июле в целом по рынку снизилась доля проблемных кредитов, среди которых на ипотечные, как и месяцем ранее, приходится 0,6%.

В июле до 105 млрд руб. (+1,6%) по сравнению с рекордными показателями июня (+7,3%) замедлилось поступление средств на счета эскроу.

По мнению аналитиков, это связано с уменьшением количества продаж из-за снижения ипотечных выдач, а также с большими объемами раскрытия счетов эскроу после ввода жилья в эксплуатацию (на 354 млрд руб., что в два раза больше, чем в июне).

Источник: Банк России

За месяц немного сократился портфель облигаций, но с учетом продаж и погашений на 150 млрд руб. выросли вложения в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — прежде всего за счет нового выпуска на 171 млрд руб.

При этом эксперты обратили внимание, что выпуски ИЦБ с поручительством ДОМ.РФ, как правило, являются секьюритизациями лишь по форме, потому что выкупаются самими банками-оригинаторами. То есть не происходит распределения риска среди участников рынка, как должно быть по классической схеме.

Такие ИЦБ служат в основном для привлечения ликвидности, в том числе у ЦБ или Минфина, подчеркнули специалисты Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ не нравится такой банковский инструмент, как покупка сниженной ставки по кредиту

Эксперты: ипотека с субсидированием от застройщиков скоро станет дорогой и недоступной

Эксперты: говорить об ипотечной зиме сейчас рано

Эксперты: выдача ипотеки на частные дома обвалилась сильнее, чем на новостройки

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ

Эксперты: в июле падение спроса на ипотеку в Петербурге и Ленобласти составило около 70%

Эксперт: в июле отставание рынка ипотеки от показателей прошлого года вновь ускорилось

Эксперты: июльские антирекорды рынка новостроек Петербургского региона

Эксперты: в июле доля льготной ипотеки снизилась до 34%

Объем ипотечного кредитования в Сбербанке в июле сократился вдвое

Циан.Журнал собрал мнения ведущих специалистов о том, как будут меняться цены на новостройки, спрос на ипотеку и что предложат покупателям застройщики.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Поводами для снижения цен аналитики считают следующие факторы:

• слабый спрос и высокие ставки по ипотеке;

• эффект высокой базы — цены уже на таком уровне, что увеличивать их сложнее, чем пару лет назад;

• замедление роста экономики и индексации зарплат;

• резкое снижение спроса на «вторичке», которое тянет еще большее падение на рынке новостроек;

• запрет строительства микроквартир, 1 кв. м в которых стоил дорого, что может повлиять на средние цены.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Поводы для роста цен:

• себестоимость строительства увеличивается, дорожают проектное финансирование, стройматериалы, рабочая сила;

• количество новых проектов снижается, а чем меньше лотов на стадии котлована — тем выше средние цены по рынку;

• снижение стоимости квартир на первичном рынке может вызвать волну недовольства среди уже подписавших ДДУ дольщиков.

Сегодня эти разнонаправленные факторы, по словам руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото ниже), уравновешивают друг друга. Поэтому в 2025 году цены могут показать рост, лишь близкий к цифрам официальной инфляции, то есть 5% — 7%.

Фото: cian.ru

Иногда в СМИ приводят в пример Китай, где при сопоставимом снижении спроса на новостройки стоимость жилья за последние годы упала на четверть. Эксперт с таким сравнением не согласен.

«Китайская ситуация не похожа на сегодняшнюю российскую, — пояснил Алексей Попов. — Она ближе к реакции нашего рынка на мировой финансовый кризис конца 2000-х, когда цены снизились на 30% — 35%. В нынешней ситуации такой сценарий маловероятен».

Он предположил, что корректировка цен в отдельных проектах возможна, но, скорее всего, она будет выражаться в акциях и скидках.

Фото: minstroyrf.gov.ru 

Такой же точки зрения придерживается и глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин (на фото).

«Сегодня более 60% жилья, которое находится в стройке, не продано, — напомнил он. — Поэтому так или иначе компании, чтобы обеспечить финансовый поток, будут регулировать цены скидками».

Замруководителя центра инвестиций Becar Asset Management Алексей Илюхин (на фото ниже) максимально выгодными считает длинные рассрочки.

Фото: t.me/iljukhininvest

«На рынке недвижимости Санкт-Петербурга их предлагают до 8 лет с процентами и до 5,5 лет практически "под ноль"», — сообщил он.

В этом случае, уточнил эксперт, удорожание составит всего 1% в год, и им можно пренебречь. Есть вариант взять ипотеку без первоначального взноса и жить в квартире, выплачивая застройщику арендную плату, которая пойдет в счет первого платежа.

«Застройщикам придется замораживать развитие проектов с невысокой маржой на начальной стадии проработки», — добавила руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики ГК Главстрой Елизавета Родина (на фото ниже).

Фото из личного архива Е. Родиной

При этом она предупредила, что резкого сокращения предложения ожидать не стоит. Наоборот, на фоне падения спроса количество квартир в экспозиции будет планомерно увеличиваться.

В 2025 году девелоперам придется избавиться от части своего земельного банка, полагает гендиректор ПИА Недвижимость Максим Ельцов (на фото ниже), поскольку строить столько, сколько раньше, нет смысла, а держать даже ликвидные участки, взятые в кредит, очень невыгодно.

Фото из архива М. Ельцова

Не исключил эксперт и того, что в ближайшие месяцы сильные компании начнут поглощать более слабые, а часть из них перейдет в собственность банков.

На сегодняшний день рыночные ставки по жилищным займам практически достигли 30%. Брать такие кредиты готовы немногие. Остается льготная ипотека, и идут разговоры о появлении новых госпрограмм.

Но их запуск, как говорил ранее вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото ниже), будет зависеть от инфляции. «Как только она пойдет на спад, мы выйдем в Правительство с новыми предложениями», — подчеркнул он.

Фото: t.me/mkhusnullin

А теперь основные советы от экспертов покупателям квартир в новостройках.

Если вам нужно решить квартирный вопрос и у вас есть возможность купить жилье сразу (по льготной программе или в рассрочку), то не стоит ждать: через несколько месяцев условия могут быть еще менее выгодными.

Если застройщик продает жилье по стопроцентной оплате без скидки, купите его в рассрочку. Внесите первый взнос, а остальные деньги положите на депозит до следующего раза. Так вы не просто приобретете квартиру, но и заработаете.

Выбирайте объект вдумчиво, оценивая его ликвидность. Вы должны быть уверены, что это лучшее, что вы видели, по соотношению цены и качества.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Эксперт прогнозирует 15-процентное падение цен на недвижимость на год-полтора

Насколько упадут выдачи ипотеки в 2025 году: прогнозы экспертов

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Эксперты: около 80% опрошенных россиян отложили покупку жилья из-за дорогой ипотеки

Что будет с рынком ипотеки в следующем году: мнения экспертов

Комиссия РСПП: рентабельность девелоперского бизнеса не дает оснований прогнозировать снижение цен на новостройки 

Эксперты: рост цен на жилье в новостройках ускорился

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится