На совещании «Меры по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве», которое прошло 28 декабря в Совете Федерации, зампред Банка России Ольга Полякова и замминистра строительства РФ Никита Стасишин подробно ответили на вопросы сенаторов и региональных застройщиков о проводимой реформе долевого строительства.

О состоянии дел с внедрением проектного финансирования

Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова (на фото ниже) назвала актуализированные цифры по банковскому сопровождению и проектному финансированию отрасли жилищного строительства. 

Для обеспечения механизма банковского сопровождения открыто около 11 тыс. спецсчетов застройщиков.

Всего в долевом строительстве сейчас находится 4 трлн руб. Из них 788 млрд руб. — это кредиты банков застройщикам. Кредиты получили около 1 тыс. застройщиков. Еще 400 млрд руб. составляют собственные средства застройщиков. Остальные средства (около 2,8 трлн руб.) вложено дольщиками.

Фото: www.lenta.co 

Что касается увеличения объемов проектного финансирования, то к этому виду кредитования застройщиков сегодня готовы около половины уполномоченных банков. «32 банка из 60 сообщили нам о готовности обеспечивать кредитование, — заявила она, добавив: — Достаточность капитала на сегодняшний день такова, что на ближайшую перспективу, до 2024 года, банки смогут обеспечить кредитование почти на 16 трлн рублей. При требуемых 6 трлн рублей», — отметила Полякова. Причем в этом году дополнительных средств на проектное финансирование понадобится в размере 1 трлн руб. 

Фото: www.allwomanday.ru  

«На сегодняшний день в уполномоченные банки уже поступило порядка 188 заявок от застройщиков для предоставления кредитов со счетами эскроу, некоторые заявки уже одобрены на общую сумму 55 млрд руб. Дольщиками открыто более 500 счетов эскроу», — сообщила представитель регулятора.

К слову, по информации портала ЕРЗ, из названных 500 эскроу счетов значительная часть, а если точнее, то 114 эскроу-счетов, приходится на одну компанию: ГК Талан, совместно со Сбербанком реализующую ряд проектов, о которых неоднократно рассказывал портал ЕРЗ.   

Фото: www.szaopressa.ru

О поэтапном раскрытии счетов эскроу

Напомним, что законодательство позволяет накопленные на счетах эскроу деньги дольщиков направлять застройщику только после ввода дома и передачи первой квартиры дольщику. На совещании ряд сенаторов и застройщиков попросили регулятора вернуться к рассмотрению вопроса о возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу. Заместитель министра строительства Никита Стасишин (на фото ниже) заявил, что Минстрой России поддерживает поэтапное раскрытие счетов эскроу, однако против этого категорически выступает Банк России. 

Фото: www.m.asninfo.ru

Действительно, Банк России последовательно не поддерживал постепенное раскрытие эскроу-счетов, поскольку, по словам той же Ольги Поляковой, даже на финальных стадиях строительства жилого дома нет уверенности в том, что объект будет введен в эксплуатацию. Однако, как показало совещание в Совете Федерации, регулятор в лице зампреда ЦБ изменил свою позицию по этому вопросу. При этом выдвинув условие: должен быть создан действенный, документально обоснованный механизм раскрытия эскроу-счетов.

«У нас есть плохой опыт потери банками кредитов, выданных застройщикам, — пояснила свою позицию Ольга Полякова, подчеркнув: — Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то ЦБ поддержит поэтапное раскрытие», — заверила она.

Фото: www.sakhalife.ru

Как видим, ЦБ согласился с поэтапным раскрытием эскроу-счетов и ждет предложений, позволяющих обосновывать их поэтапное раскрытие, контролируя, таким образом, механизм выполнения застройщиком конкретного этапа работ по конкретному объекту. Теперь регулятор надеется получить от Правительства и Минстроя соответствующий внятный проект нормативно-правового акта, из которого будет четко видно, что банки гарантированы от обмана со стороны недобросовестных девелоперов и в любом случае не потеряют свои деньги.

Как быть с застройщиками, которые не получат проектного финансирования банков

Некоторая часть из 5 тыс. застройщиков сегодня находится в преддефолтном состоянии, отметила в своем выступлении Ольга Полякова. На днях глава Минстроя Владимир Якушев дал прогноз о том, что около 30% проектов на рынке жилья могут лишиться финансирования после изменения законодательства 1 июля текущего года.

Фото: www.gisfactory.com

«30 процентов проектов по строительству жилья на сегодняшний день у нас в "красной" зоне, — проинформировал министр (такие же цифры называют и некоторые застройщики — Ред.). — По предварительной оценке, они не смогут получить кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда им необходимо будет строиться только за счет банковского финансирования. Это ориентировочно 14,3 млн кв. м жилья», — уточнил глава Минстроя.

Как сообщил замминистра строительства Никита Стасишин, для таких застройщиков прорабатывается идея специального финансового продукта. «По тем, у кого есть дольщики и кто будет переходить на эскроу счета, но не получит проектное финансирование, будет небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», — пояснил чиновник, отметив, что конкретные критерии этого продукта пока назвать не может, поскольку в настоящее время они обсуждаются в Кабмине.

Фото: www.nemotor.ru

О критериях, определяющих степень готовности проектов

Замглавы Минстроя призвал сенаторов и застройщиков вносить предложения по критериям, которые определят, какие проекты останутся на существующей системе финансирования. Озвученное предложение одного из участников совещания — 10% готовности —  чиновник назвал несерьезным. При этом Никита Стасишин согласился с тем, что надо учесть многообразие ситуаций, когда проект может включать большие затраты на строительство инфраструктуры, приобретение земли. «Мы понимаем разницу между себестоимостью и инвестиционной себестоимостью», — уточнил он. 

Никита Стасишин поддержал предложение застройщиков из Кемерово о необходимости отдельной проработки критериев для проектов, в которых дольщиками выступает публичная власть (т.е. квартиры приобретаются органами власти по ДДУ для последующего предоставления по договорам социального найма). 

На совещании была озвучена позиция Сбербанка, которая заключает в том, что высокой готовностью можно считать проекты с 30% объемов выполненных работ.

О стабильности размера отчислений в компенсационный фонд

Ряд застройщиков подняли вопрос о неприемлемости в нынешних условиях повышать тариф отчислений в Фонд защиты дольщиков до 6%. В ответ на это Никита Стасишин подчеркнул, что вопрос об увеличении ставки отчислений в Фонд до 6% больше не обсуждается. «Вопрос снят с повестки, — заверил чиновник и, обратившись к присутствующим на заседании застройщикам, сказал: — Планируйте бизнес, исходя из ставки 1,2%».

О возможном росте ключевой ставки ЦБ

«Если произойдет (очередной — Ред.) рост ключевой ставки Банка России, то будет субсидирование кредитования или иные формы поддержки. Никто отрасль в беде не бросит», — заверил участников совещания Никита Стасишин.

Фото: www.gov.ru

Другие публикации:

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Банки будут формировать резервы по кредитам застройщиков по новому порядку

Владимир Якушев: Проектное финансирование покажет свою эффективность в долгосрочной перспективе

Минстрой и Госдума выработают критерии, по которым застройщики смогут достроить долевые проекты по старым правилам

Минфин внес предложение расширить число банков, работающих со счетами эскроу

Минстрой установил формулы для расчета финансовой устойчивости деятельности застройщика

Правительство увеличит число банков, работающих с эскроу-счетами

Никита Стасишин: Задача Минстроя — не допустить обвала отрасли и не оставить застройщиков наедине с ЦБ и банками

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

Банк России намерен определять условия проектного финансирования, исходя из качества застройщика и его проекта

Банкам, открывающим счета эскроу, сделают послабления

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Система банковской оценки рисков застройщиков будет изменена

Максим Орешкин: У банков не хватит денег кредитовать застройщиков

Вернуться к поэтапному раскрытию счетов эскроу для застройщиков предложил председатель Комитета по жилищному строительству Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Алексей Сорокин, сообщил Интерфакс.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Напомним, что с 1 июля 2019 года в РФ действуют новые правила фондирования жилищных проектов, предполагающие проектное финансирование (привлечение застройщиками банковских кредитов) и отложенный расчет с дольщиками через счета эскроу, куда аккумулируются средства граждан и с которыми обязаны работать российские застройщики. То есть до окончания работ строительные компании не могут пользоваться этими деньгами, застройщиков кредитуют банки.

В начале ноября глава Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг сообщал о стабилизации продаж строящегося жилья на уровне 2 млн кв. м в месяц после отмены с июля 2024 года льготной ипотеки. При этом проектное финансирование (ПФ) не замедляется, а со средней ставкой 8% покрытие выборки остается высоким.

«Размер средств на счетах эскроу составляет сейчас 7 трлн руб. Накопление несколько замедлилось, но это связано с тем, что раскрытий много. Только за последний квартал раскрыто счетов эскроу на 1 трлн руб.», — проинформировал Михаил Гольдберг (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Между тем председатель Комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин считает, что если проекты компании реализуются исключительно с привлечением средств на счетах эскроу, то объем замороженных оборотных средств очень большой. Поэтому даже далеко не все крупные строительные компании могут позволить себе в условиях высокой ставки ЦБ иметь такие крупные собственные средства (не менее 15% оборота) на период всего срока строительства.

«Одним из дополнительных механизмов для привлечения средств дольщиков может стать поэтапное раскрытие счетов эскроу, — предложил эксперт на заседании комиссии Общественного совета при Минстрое России.

Он пояснил, что возврат к поэтапному раскрытию даст возможность строительным компаниям пополнять оборотные средства. По мнению Алексея Сорокина (на фото ниже), раскрытие счетов эскроу возможно осуществлять в два этапа: на стадии «коробки» и после сдачи проекта.

Фото: nostroy.ru

Кроме этого, прозвучало предложение о смягчении требований к собственному участию застройщика — с уровня более 15% до уровня свыше 10% под капитал проекта. При оценке залогового имущества застройщика, полагает эксперт, нужно установить для банков-кредиторов максимальный размер дисконта и максимальное значение комиссии в связи с предоставлением ПФ.

Предложенные Алексеем Сорокиным меры, по его мнению, помогут обеспечить рост жилищного строительства. «Во втором полугодии 2024 года объем портфеля проектного финансирования будет определяться скоростью замедления строительства уже начатых и запуска новых проектов, а также темпов роста себестоимости», — прогнозирует специалист.

Он напомнил, что за квартал ставка по портфелю ПФ практически не изменилась (6,9%), но с учетом ожидаемого снижения уровня покрытия стоимость финансирования несколько увеличится в ближайшем будущем.

«Годовые темпы роста портфеля, начиная с третьего квартала 2024 года, могут составить 7% — 12%. Дальше динамика будет также связана с изменением ключевой ставки, адаптацией отрасли, условиями годных программ и объемами финансирования новых проектов», — пояснил представитель НОСТРОЙ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

ДОМ.РФ: в октябре застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м — на 14% больше, чем месяцем ранее

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

ЦБ в октябре оставил без изменений перечень банков, имеющих право работать с застройщиками по счетам эскроу (список)

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперты: в 44 российских регионах жилищное строительство стопроцентно финансируется через счета эскроу

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эскроу в ИЖС: плюсы, риски и мнения экспертов

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два