Ценные квадратные метры: эксперты рассказали о ситуации на рынке недвижимости в Твери
Какова ситуация на рынке тверской недвижимости на данный момент? Что предпочитают жители Верхневолжья: новые квартиры или вторичку? Об этом рассказали эксперты в сфере недвижимости.
При каждом изменении экономической ситуации на это непременно реагирует рынок недвижимости. Многие сейчас задаются вопросом, что будет с ценами на жильё, ипотечными кредитами, стоит ли оформлять новые займы, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Некоторые на эмоциях отказываются от сделок. О ситуации на рынке недвижимости в регионе в эфире программы «В центре внимания» на «Пилот — радио» рассказали генеральный директор тверского филиала группы компаний «Новый Город» Инна Никитина и коммерческий директор агентства недвижимости «Этажи» Владимир Сыровой.
— Ситуация достаточно прозрачная. Она не меняется годами. Сейчас, конечно, есть небольшой тренд по росту в рамках загородной недвижимости. Он начался с приходом в нашу жизнь Ковида. В целом порядка 50%, то есть каждый второй клиент, выбирает вторичный сегмент, готовое жильё. В том или ином качестве по отделке. Приблизительно пополам, по 25 % — это рынок новостроек и загородной недвижимости, — начинает Владимир Сыровой.
Ритм жизни последнее время не позволял экономически активному населению много времени проводить дома. Ситуацию изменил Ковид. В период изоляции многие стали отмечать, что не хватает места, не нравится ремонт, раздражают соседи. Когда ситуация с пандемией стабилизировалась, отмечался рост покупок квартир.
— Да, действительно, в период пандемии у нас значительно выросли продажи. По большей части это произошло благодаря введению государственных льготных программ. У людей появилась возможность улучшить свои жилищные условия и, конечно, многие ей воспользовались. Мы, в свою очередь, тоже отреагировали на потребности рынка: улучшили свои планировки, спроектировав их в соответствии с образом жизни современных покупателей, — говорит Инна Никитина.
Существует понятие «экономически активное население». В зависимости от региона это немного различающийся диапазон. В Тверской области тоже есть свои возрастные критерии.
— Основу своего покупательского спроса мы наблюдаем среди, так называемого, людей уже состоявшихся, но еще в самом расцвете сил. Это покупатели от 27-28 лет до 40-42 лет. Это уже стабильный проход по карьерной лестнице, стабильные доходы, семья, не один ребёнок, семенная ипотека, различные госпрограммы. Это сподвигает людей покупать жильё, — оперирует цифрами статистики коммерческий директор АН «Этажи».
Некоторое время назад произошёл «взлёт» цен на недвижимость, изначально на новостройки. Это связывали с подорожанием арматуры. В целом же, по словам Инны Никитиной, данное повышение цен повлияло на все направления производства строительных материалов: бетон, газосиликатный и керамический блок, кирпич, утеплители.
Также в тот период образовался дефицит по керамике. Керамический блок и облицовочный кирпич не выдержали нахлынувшего спроса, заводы опустели, получить квоту было возможно, только встав в очередь на производство за 2-3 месяца. Все это и повлияло на себестоимость квадратного метра новостроек.
Параллельно с повышением цен страна взяла курс на активное импортозамещение. Как выяснилось в итоге, в строительстве доступного жилья зависимости от импортных материалов нет, а вот в премиальном сегменте пришлось решать определённые трудности.
«На данный момент в классах жилья эконом, комфорт и комфорт плюс импортозамещение реализовано на 100%. Например, наша компания полностью перешла с импортных материалов на отечественные в течение месяца. Что касается бизнес-класса, премиального и элитного жилья, здесь есть определённые трудности. В этом сегменте импортозамещение пока возможно на 80%. Но это носит временный характер», — говорит гендиректор тверского филиала ГК «Новый Город».
В последнее время в мегаполисах из-за высокой стоимости квадратного метра шла тенденция на уменьшение площади квартир. Но столица Верхневолжья отметилась несколько иными показателями.
— По нашей аналитике, в Тверском регионе прослеживается немного другая тенденция. Это связано с тем, что повысилось качество проектирования. Если мы возьмем квартиру площадью 120 м2, спроектированную 10 лет назад, то сегодня девелопер легко может предложить квартиру с аналогичным функционалом, но уже 80 м2. Нет бесполезных площадей, каждый квадратный метр использован по максимуму, — объясняет Владимир Сыровой. — Например, вместо длинного коридора – прихожая с нишей под хранение вещей. А просторную кухню-гостиную легко разделить на три зоны: рабочую кухонную, столовую и зону семейного отдыха. Квартиры стали более функциональные, поэтому не нужно переплачивать за лишние метры.
Следом Владимир Сыровой уточнил, что на протяжении длительного времени максимальным спросом пользуются однокомнатные квартиры. Это почти 50% от общей массы рынка недвижимости. Порядка 30% клиентов покупают двухкомнатные квартиры. Далее уже идут студии, трёшки и более.
— Я бы выделил несколько критериев. Это, так называемые стартовые квартиры. Второй вариант — это инвестиционные вложения. Это может быть дальнейшая перепродажа, сдача в аренду данных объектов. Это самый простой ликвидный продукт. В любой момент если понадобилось, его легче всего продать, — объяснил эксперт расстановку приоритетов на рынке недвижимости.
Свою лепту в ситуацию с недвижимостью вносит политическая ситуация внутри страны. Так, в некоторых регионах после объявления о частичной мобилизации были ли отмечены срывы сделок по покупке недвижимости. Тверской области нет в этом списке. Как уточнила Инна Никитина, в их группе компаний готовились к этому, но в итоге по сравнению с другими субъектами РФ, срав сделок был ниже среднего. Можно сказать, что у нас ситуация более-менее стабильная.
Ещё в связи с частичной мобилизацией часть граждан поспешили уехать за пределы страны на неопределённое время. Кто-то спешно продавал недвижимость. Некоторых из них продавали жильё ниже рыночных цен. В Твери был лишь кратковременный всплеск продажи жилья с пометкой «срочно». Его объяснил Владимир Сыровой.
— Я бы выделил разницу между реакцией рынка на события в конце февраля и после объявления о частичной мобилизации. В конце февраля это сразу за собой потянуло череду активных событий. В сентябре всё было на порядок более стабильно. Было в моменте падение спроса, буквально на 2-3дняя по входящему трафику, по звонкам от клиентов буквально на 15-20%. Было увеличенное количество запросов о, так называемой, срочно продаже. Именно количество состоявшихся таких сделок оно минимально. Всё-таки у людей в дальнейшем возвращалось спокойствие холодная голова, принимались взвешенные решения. В целом ничего такого не было. Рынок достаточно стабильный. Буквально через 4-6 дней рынок пришёл в стандартное своё состояние, которое мы видели и в сентябре, и в августе, — уточняет эксперт.
Нельзя не заметить, что в последние годы Тверь активно застраивается. И, казалось бы, такое предложение не соответствует спросу. Но ситуация кардинально обратная.
«В сфере жилищного строительства в нашем регионе низкая конкуренция, и на данный момент спрос превышает предложение. Согласно исследованиям, сегодня главный мотив для приобретения жилья – стремление улучшить качество жизни. Люди покупают не просто квадратные метры, а комфорт. Сегодня дом – это место, где не только живут, но и проводят досуг, отдыхают с семьей.
Для этого мы, как застройщик, создаем в наших жилых кварталах уникальные зоны благоустройства, детские развивающие площадки, дизайнерские входные группы. У нас есть собственная управляющая компания, которая следит за чистотой и порядком. Мы поддерживаем атмосферу добрососедства: проводим праздники во дворах, летом устраиваем кинопоказы, зимой заливаем каток. Поэтому многим из вторичного фонда хочется переехать в новый образ жизни.
Правительство России продлило действие программы семейной ипотеки до 1 июля 2024 года. Льготная программа реализуется в стране уже более четырех лет, и зарекомендовала себя в Тверской области.
— Это льготная ипотечная программа, которая позволяет нашим гражданам получить кредит на покупку по ставке от 5,5 до 6 % годовых и на срок до 30 лет. Какие условия? Это семьи, в которых с 1 января 2018 года родился первый или последующий ребёнок. Это первоначальный взнос не менее 15%. Это покупка либо строящегося, либо готового жилья, но от юридического лица, от застройщика. Если это вариант строящегося жилья, там есть также возможность покупки от физлица по договору уступки прав требований. Относительно недавно произошло расширение с возможностью либо покупки дома, либо взять кредит на строительство, либо земельного участка с дальнейшим строительством. Там также есть уточняющие детали. Это обязательно официально, это договор подряда, в котором всё абсолютно описано. Все эти данные предоставляются в банк. Должны быть аккредитованные компании, — уточнил условия меры поддержки семей Владимир Сыровой.
Сегодня эксперты спорят о темпах дальнейшего развития строительства новых жилых комплексов. Кто-то уверен, что сегодня этот бизнес на грани «заморозки», кто-то – наоборот, видит здесь новый темп развития.
— Если говорить о нашей компании, у нас график строительства распланирован на 10 лет вперёд. С 2020 года мы не меняли темпы, наши действующие проекты строятся в своем графике, без задержек. Есть единый реестр застройщиков (ЕРЗ), где оценивается надёжность каждого девелопера по каждому региону. Это открытый ресурс, там любой может посмотреть, своевременно ли вводятся дома, нет ли снижений у компаний. Мой совет покупателям: при принятии решения о покупке для объективной оценки рекомендую пользоваться ЕРЗ, а не только отзывами и неофициальным источниками, – подводит итог беседы генеральный директор тверского филиала ГК «Новый Город» Инна Никитина.
