Так считает большинство экспертов, которых опросила «Газета.ru».

Фото: www.magspace.ru   

Представители девелоперского сообщества сообщили изданию о своих планах поднять цены на строящее жилье в наступившем году.

И, судя по озвученной ими информации, рост цен на новостройки, который перед новым годом спрогнозировал и вице-премьер Виталий Мутко (по его мнению, цены увеличатся минимум на 8%), может быть весьма существенным — от 15%.

Для сравнения: в конце 2018 года средняя цена 1 кв. м на рынке новостроек составляла 60,9 тыс. руб. или на 7,7% больше по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

Новые правила как фактор роста цен на жилье

В первую очередь на ценах скажется переход на эскроу-счета, работа с которыми станет обязательной для застройщиков с 1 июля 2019 года, отметил сопредседатель «Деловой России», председатель совета директоров ГК Гранель Андрей Назаров (на фото).

Фото: www.lenta.ru

Он напомнил, что теперь выдавать кредиты застройщикам уполномочены регулятором в лице ЦБ только 54 банка в РФ, и сегодня ставки по кредитам для девелоперских компаний находятся в отнюдь не низком диапазоне 13—20%.   

Очередные поправки в законодательство о долевом строительстве, внесенные и вступившие в силу в конце 2018 года направлены, как известно, на защиту интересов покупателей строящегося жилья.

Фото:www.ktostroit.ru

Но эти изменения приведут к росту себестоимости проектов девелоперов на 20% и, более того, не станут панацеей от обманутых дольщиков, считает финансовый директор консалтинговой компании «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев (на фото).

Фото: www.city-xxi.ru

Эксперт солидарен с Андреем Назаровым в том, что новая цепочка регулирования рынка с участием банка, как посредника между дольщиком и компанией, неизбежно влечет дополнительные административные и прочие сопутствующие расходы — даже при условии, что проценты и вознаграждение за обслуживание счетов выплачиваться банку не будут.

По мнению управляющего партнера ГК «Основа» Олега Колченко (на фото), с учетом сложившейся правовой и экономической ситуации, «даже сохранить текущие темпы будет невозможно, не говоря о наращивании объемов ввода».

Фото: www.restate.ru

Ставка ИЖК пока имеет тенденцию к росту    

Подготовленный «Газетой.ru» экспертный опрос позволяет сделать не самый оптимистический прогноз на 2019 год и в отношении ставок по ипотеке.

Напомним, что росту последних способствует, в частности, повышение ключевой ставки ЦБ — с 7,25 до 7,5 % годовых в сентябре, а затем — до 7,75% годовых в декабре 2018 года.

Фото: www.100creditov.com

По мнению опрошенных девелоперов, средняя ставка ИЖК может вновь вернуться к двузначному числу, и это неизбежно снизит платежеспособный спрос на квартиры в новостройках.

Издание напоминает, что по состоянию на 1 ноября средняя ставка по ипотеке составляла 9,42%, или на 0,52 п.п. ниже, чем годом ранее.

Фото: www.o-krohe.ru

Между тем именно относительно дешевая ипотека стала причиной невиданного доселе спроса на первичное жилье со стороны населения. Объемы выданных кредитов в 2018 году достигли рекордных 2,3 трлн руб., что по данным ЦБ выше показателей 2017 года на 36,7%.

«В 2019 году нас ждет рост цен по ипотеке, в лучшем случае на соразмерный процент, в более реалистичном сценарии ставка вновь вырастет до 10%», — считает Назаров.

Фото: www.triboona.ru

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин (на фото) полагает, что   рост ставок по ипотеке станет основным фактором снижения спроса в 2019 году.

Данное обстоятельство, по мнению топ-менеджера, «перекроет доступ на рынок тем покупателям, которые рассчитывали на «летние» ставки или даже более приемлемую стоимость кредита».

Фото: www.9111.ru

Впрочем, остается возможность субсидирования ипотечных программ государством, сообщил Андрей Назаров с отсылкой на соответствующие обсуждения в Минстрое. Он напомнил, что сегодня действует «детская ипотека» под 6%, ей могут воспользоваться граждане России, у которых в семье с 1 января 2018 года появился второй или последующие дети.

«Очевидно, что в сложившихся условиях роста ипотечных ставок нужно расширять категории, подходящие под субсидирование», — заявил представитель «Деловой России».

Фото: www.rossk.ru

Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет (на фото) прогнозирует всплеск покупательской активности в начале наступившего года, поскольку, по его мнению, «большинство людей будут стараться приобрести жилье по старым правилам, не дожидаясь повышения цен или ипотечной ставки».  

Цены на жилье в столице вырастут на 5—10% 

Аналитики «Метриум» зафиксировали, что в 2018 году массовые новостройки в Москве подорожали на 7%.   

Источник: IRN.RU

Средняя стоимость «квадрата» достигла 161 тыс. руб. — рекордного значения за всю историю мониторинга. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит, полагают эксперты «Метриум».

Основными причинами тенденции повышения цен на первичном рынке (и не только столицы, но и всей России) в 2019 году они назвали следующие пять обстоятельств:

• реформа долевого строительства;

• возможное повышение страховых отчислений в Фонд защиты дольщиков;

• ускорение инфляции в результате повышения НДС с 18 до 20% и роста акцизов;

• продолжение девальвации рубля;

• cохранение высокого спроса на жилье как минимум до середины года.

«В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, — резюмирует управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая (на фото).

Впрочем, эксперт отмечает, что, несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек в столице пока в 2,2 раза превышает спрос, а в 2019 году это соотношение составит уже 2,4 раза в пользу предложения.

В итоге средняя цена «квадрата» в массовых новостройках Москвы может подрасти на 5—10%, но не более того, полагает Мария Литинецкая.

Источник: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко: После перехода на проектное финансирование цены на новостройки могут вырасти минимум на 8%

Владимир Якушев: В новом году важно не повторять старых ошибок

Президент подписал 478-ФЗ об изменениях в долевом строительстве

Эксперты: жилье в 2018 резко подорожало: спрос подтолкнула дешевая ипотека

Что происходит с ценами на новостройки в Москве

«Метриум Групп»: в октябре десять российских банков повысили ставки по ипотеке с 8,75 до 9,25% годовых

«Метриум»: Объем предложения массовых новостроек Москвы за год сократился на треть

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото) поделился с порталом ЕРЗ.РФ взглядами на тренды в девелопменте, прогнозами по спросу на новостройки, выводу новых проектов и стоимости проектного финансирования. Подробнее — в нашем интервью.

— Сергей Александрович, спрос на новостройки в 2022 году сильно колебался. Каковы итоги года по спросу в Санкт-Петербурге в целом и у Группы ЦДС в частности?

— Спрос на строящееся жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году, действительно, был неровным. В I—II кварталах он просел, но с середины прошлого года активно восстанавливался. В сентябре продажи достигли хорошего уровня, снова снизившись в октябре и опять подскочив в ноябре — декабре.

В целом же результаты 2022 года нас устраивают. Они превзошли не просто пессимистичные, но даже умеренно-оптимистичные ожидания.

— Ваш прогноз: что будет со спросом в 2023 году? Ожидать ли падения продаж?

— Первые два месяца 2023 года были очень спокойными за счет вымывания спроса в конце прошлого года на фоне ажиотажа с отменой льготной ипотеки. Однако уже к концу I квартала рынок восстановился.

В марте наш объем продаж увеличился не менее чем на 30% по сравнению с февралем. По открытой статистике можно судить, что такая же ситуация наблюдается на рынке в целом. В апреле спрос продолжил восстанавливаться, и это не может не радовать.

ЖК ЦДС Dreamline. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Какие ключевые тренды на рынке новостроек сегодня Вы можете отметить?

— Новых ярких трендов пока не наблюдается. Уходит эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей. Предложения, которые остаются на рынке, — с субсидированием ставки на 1%—2% — уже не так интересны, и число сделок с этим инструментом заметно сократилось. Если в 2022 году на сделки с субсидированной ипотекой приходилось более 60% продаж, то сейчас их доля снизились до 17%. Это абсолютно логичный итог. Главное, чтобы изменения на рынке ипотеки не повлияли на возможность людей купить квартиру.

На мой взгляд, сейчас многие покупатели стали реально смотреть на ситуацию. Они осознали, что цены на недвижимость не падают, а кредитные ставки растут. В связи с этим люди тщательно выбирают объект и абсолютно осознанно решаются на покупку, понимая, что им нужна квартира, и сейчас неплохой момент для ее приобретения. Это хорошо видно по росту качества обращений к застройщикам. Их общее количество остается достаточно постоянным, но число сделок при этом увеличивается. Считаю, это говорит о том, что на рынке остались покупатели, которые понимают, что лучших условий пока не будет.

ЖК Parkolovo. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Сейчас говорят о том, что произошло затоваривание рынка жилья. Вместе с падением спроса это может привести к падению цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года. Насколько реалистичен этот прогноз?

— Затоваривание — явление относительное. В каких-то сегментах оно действительно может присутствовать — скажем, в сегменте бизнес-класса или элитного жилья, где многие потенциальные покупатели пока отложили выход на сделку.

Но рынок очень разнообразен. В ряде сегментов уже сегодня наблюдается дефицит. Например, в части качественных проектов комфорт-класса в черте города. Совершенно очевидно подходит к концу объем предложения в Каменке — одной из самых популярных локаций в черте Санкт-Петербурга. Строящиеся здесь проекты уже близки к завершению, а новых объектов появляется крайне мало. В связи с этим средняя цена квадратного метра в Каменке держится на уровне 200 тыс. руб. Даже если в этой локации вдруг вновь начнется бурное строительство, это лишь отрегулирует цену, но не снизит спрос.

Также высокие и стабильные объемы продаж мы наблюдаем в локации Мурино-Бугры. Проекты там имеют меньшую маржинальность, но при больших объемах продаж все еще интересны застройщикам.

Что касается снижения цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года, то, на мой взгляд, этот сценарий нереализуем. Если в силу каких-то причин (причем, скорее всего, они будут не экономическими) рынок упадет в цене хотя бы на 15%, то застройщики перестанут выводить в продажу новые проекты.

Падение цен на 30% будет означать, что первичного рынка больше нет: застройщики распродадут имеющиеся остатки и не будут выводить новые проекты. Верить в такое не хочется и шансов на реализацию такого сценария крайне мало.

— Эксперты полагают, что в 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов, а пик снижения придется на 2024 год. Согласны ли Вы с этим?

— В последние пару лет объем вывода новых проектов и так постепенно сокращался. В текущем году застройщики еще осторожнее подходят к запуску продаж, особенно в новых ЖК. Но с учетом снижения активности покупателей можно констатировать, что сейчас на рынке наблюдается некий баланс спроса и предложения.

Пока что можно более или менее уверенно говорить лишь об объемах вывода в 2023 году. О потенциальных запусках 2024 года можно будет судить во второй половине текущего года.

ЖК ЦДС Новые Горизонты. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Каковы планы Группы ЦДС по выводу новых объектов в 2023—2024 годах?

— В марте мы уже вывели в продажу вторую очередь концепт-квартала ЦДС Dreamline в Приморском районе Санкт-Петербурга. В ближайшее время также планируем начать реализацию третьего этапа ЖК Parkolovo в Выборгском районе города. Этот проект пользуется стабильным спросом и предлагает покупателям недвижимость на всех этапах строительства: в уже сданных домах, на средней стадии готовности и вскоре также на этапе котлована. В конце весны мы планируем пополнить объем предложения и в наших областных проектах, открыв продажи в новой очереди ЖК ЦДС Новые Горизонты в Буграх.

Наши планы на 2024 год еще не до конца сформированы. Говорить о них можно будет во второй половине этого года. Единственное, что можно сказать — на рынок будут выходить только наиболее успешные проекты, которые гарантированно реализуемы. Также в продажу будут выводиться меньшие объемы жилья: проекты будут дробиться на более мелкие очереди, чтобы оценить темп продаж.

ЖК Город Первых. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— И напоследок такой вопрос. Застройщики высказывают разные мнения о стоимости проектного финансирования в ближайшее время. Как Вы полагаете, она повысится, снизится или останется на прежнем уровне?

— На рынке проектного финансирования сегодня наблюдается очень серьезная конкуренция за застройщиков, которые являются для банков клиентами. В такой ситуации повышение ставок без общерыночных предпосылок к этому — последнее, что будут делать банки. Рост ставок возможен, только если ЦБ повысит ключевую ставку.

Но даже в такой ситуации многое будет зависеть от стратегии, которую выберет застройщик. При ускоренном наполнении счетов эскроу ставка проектного финансирования существенно снижается, ниже уровня ключевой ставки.

Таким образом, полагаю, что при условии соблюдения застройщиком финмодели, согласованной с банком, ставка проектного финансирования в любом случае останется достаточно привлекательной.

— Спасибо за интересную беседу, Сергей Александрович! Дальнейших успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Группа ЦДС

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 687 070 кв. м

Объектов строительства — 31 (в 8 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 17-е

Место в ТОП по Ленинградской области — 1-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 5-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2022 г. — 341 613 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2022 году — 11-е

Текущий объем ввода жилья в 2023 г. — 67 746 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в II кв. 2022 г. — 5 (из 5)

Другие публикации по теме:

ГК Самолет, Setl Group и группа ЦДС провели экскурсии по своим площадкам использования цифровых экосистем в строительстве

На строительство ЖК в Санкт-Петербурге Банк ВТБ выделил Группе ЦДС около 2,6 млрд руб.

На средства Сбербанка Группа ЦДС построит город-спутник Санкт-Петербурга на 300 тыс. жителей

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее

Группа ЦДС и банк «Открытие» заключили договор о проектном финансировании на сумму 3,9 млрд рублей

Банк ДОМ.РФ выделит четвертому застройщику России 13 млрд руб. на строительство в Санкт-Петербурге ЖК бизнес-класса