Здание лаборатории было построено еще в 1907-1908 гг., в период реконструкции Симановской мельницы, и за время эксплуатации меняло назначение несколько раз. Так, в 1930-х гг. здесь был жилой дом, затем - административные помещения, лабораторные помещения для исследования зерна и муки при мукомольном заводе, и временные складские площади во время расчистки заводской территории в 2014 г. В 1991 году объект в составе ансамбля «Симановская мельница» решением исполнительного комитета Свердловского областного совета народных депутатов получил статус охраняемого государством из-за признанной историко-культурной ценности - здание в «кирпичном» стиле является памятником промышленной архитектуры Екатеринбурга начала XX века.

Ход работ

Разработка концепции приспособления здания и эскизное проектирование началось в 2013 году. Разработка проектной документации началась в 2018 году. Непосредственно работы по реставрации объекта и приспособлению его под центр развития компания «УГМК-Застройщик» начала в феврале 2019 года. Строительно-монтажные работы заняли 14 месяцев. А вся работа над проектом почти 7 лет.

Как отметил руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин, в рамках строительства ЖК «Макаровский», компания успешно решила нестандартную и интересную с архитектурной точки зрения задачу: реставрацию и интеграцию в единое пространство ЖК «Макаровский» производственной лаборатории Симановской мельницы с сохранением ее исторического облика. «Немаловажным было то, что мы стремились не просто формально сохранить здание, но и вдохнуть в него новую жизнь, сделав его эстетичным и функциональным дополнением существующей части жилых объектов «Макаровского». Отдельное спасибо ООО «АПМ-1», выполнившей проектные работы. Это была сложная и нестандартная задача, но мы были уверены в том, что известная в городе как одна из ведущих проектных организаций, работающих с объектами культурного наследия во главе с Почетным архитектором России, Членом Союза архитекторов Рудневым Владимиром Геннадьевичем, обязательно справится. Работы велись под надзором Управления государственной охраны ОКН Свердловской области и Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. Благодарим так же начальника Управления - Рябинина Евгения Геннадьевича и директора Департамента – Россолова Алексея Петровича. Кроме того, качество строительно-монтажных работ в процессе всей реконструкции контролировалось специалистами строительного контроля АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский», - отметил Евгений Мордовин.

В здании изначально было предусмотрено печное отопление, деревянные дощатые перекрытия по деревянным балкам над 1 и 2 этажами, деревянная стропильная система крыши, покрытие кровли из профлиста.

Перед началом работ по реконструкции, проект приспособления получил положительный Акт государственной историко-культурной экспертизы и согласование Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области.

Проектные решения

Каркас: В качестве несущих конструкций здания возведен новый внутренний каркас состоящий из монолитных железобетонных плит по стальным балкам.

Кровля: Выполнена новая конструкция крыши по металлическим балкам с учетом устройства мансардного этажа в объеме чердачного пространства. Кровля восстановлена в исторической форме из плоского стального оцинкованного листа с полимерным покрытием.

Окна: Окна на фасаде выполнены из ПВХ-профиля немецкой фирмы Rehau с двухкамерными стеклопакетами и установлены в исторических габаритах оконных проемов с сохранением исторического шестичастного рисунка остекления с темным колером оконных заполнений. В плоскости совмещенной наклонной кровли установлены мансардные окна Velux (Дания) для естественного освещения помещений мансардного этажа.

Фасад: Выполнена реставрация фасадов с восстановлением исторического архитектурного облика. Выполнены работы по раскрытию заложенных оконных проемов; устройству нового дверного проема взамен оконного, необходимого для нормативного приспособления здания под детский клуб; расширению части исторических дверных проемов в связи с требованиями пожарной безопасности по путям эвакуации; устранение аварийных участков; воссоздание утраченного бокового аттика (по аналогии с сохранившимися), воссоздание утраченных деталей фриза и карнизов, воссоздание спусков в подвал со стороны главного фасада.

Реставрация исторической кирпичной кладки выполнена специальными составами по технологии «Рунит». Состав данных работ: очистка поверхности исторической кладки от загрязнений, вычинка разрушенных кирпичей, укрепление специальными составами, восстановление структуры кирпичной кладки, заполнение швов, восстановление архитектурных элементов и защита от увлажнения. Восстановление разрушенных участков кладки выполнено с использованием исторического кирпича.

Внутренние инженерные сети: Все инженерные системы, включая материалы и оборудование, в здании современные, с использованием передовых технологий. В здании предусмотрено теплоснабжение от собственного ИТП, водоснабжение с дополнительной четырехступенчатой системой очистки воды, вентиляция приточно-вытяжная с механическим побуждением.

Наружные инженерные сети: Выполнены наружные инженерные сетей с присоединением к городским сетям.

Отделка: Внутренняя отделка выполнена по специально разработанному дизайн-проекту ООО «Вуд Марка».

Реставрационные работы

Историческая часть здания (утвержденные предметы охраны объекта культурного наследия, к которым относятся: объемно-планировочное решение здания с центральным расположением главной лестницы, материал и габариты наружных кирпичных стен и бутовых фундаментов, архитектурная композиция фасадов с неклассическим декором, свойственным эпохе «кирпичного стиля»,  вальмовая  форма крыши основного объема здания и двухскатные кровли над входами, количество и форма оконных проемов, шестичастный рисунок остекления с темным колером оконных заполнений, архитектурное решение главного входа, рисунок ограждения и ступеней центральной лестницы, рисунок потолочного карниза в лестничном проеме, штукатурные откосы с «рассветом», конструкция перекрытия над подвалом из кирпичных сводов по рельсам) сохранена и отреставрирована или воссоздана по аналогам с историческими элементами.

На сегодняшний день на объекте выполнены все работы, предусмотренные проектной документацией и дизайн-проектами.

«По зданию лаборатории мы с помощью нескольких подрядчиков проделали масштабные работы. Оригинальная кирпичная кладка была очищена от загрязнений, разрушенные участки были восстановлены с использованием исторического кирпича, укреплены и защищены от воздействий внешней среды при помощи современных строительных материалов. Объект получил новый внутренний каркас из стальных балок и монолитных железобетонных плит, новую крышу и кровлю в исторической форме из плоского стального оцинкованного листа с полимерным покрытием. В оконных проемах конструкциях были смонтированы установлены немецкие двухкамерные стеклопакеты с использованием стекла фирмы Guardian Glass (США), при этом исторические габариты проемов сохранились. Для естественного освещения помещений мансардного этажа в плоскости совмещенной наклонной кровли были установлены мансардные окна», - рассказал Евгений Мордовин. 

- Мы устранили все аварийные участки; воссоздали многие утраченные архитектурные элементы: боковой аттик (по аналогии с сохранившимися), детали фриза и карнизов, спусков в подвал со стороны главного фасада и т.д. Также были выполнены работы по устройству нового широкого дверного проема, что необходимо для нормативного приспособления здания под детский клуб. Часть исторических дверных проемов по путям эвакуации была расширена в связи с требованиями пожарной безопасности. Внутренние инженерные сети полностью обновлены с использованием самых современных технологических решений. Теперь в здании обеспечено теплоснабжение от собственного ИТП, водоснабжение с дополнительной четырехступенчатой системой очистки воды, приточно-вытяжная вентиляция. При этом общая площадь здания после реставрации увеличилась с 881,6м2 до 1 290м2, за счет использования чердачного пространства под мансардный этаж», - рассказал Евгений Мордовин.

Также ответственно застройщик подошел к благоустройству прилегающей территории. Были проведены работы по ее озеленению; пешеходные зоны обустроены тротуарной плиткой, для площадок под малые архитектурные формы (детские качели, игровой комплекс, песочницу и др.) в качестве покрытий были использованы: природная морская галька и специальное резиновое покрытие для спортивной зоны.

«В процессе работ были выявлены сложные моменты. Например, выяснилось, что фундаменты отметка подошвы фундаментов со стороны восточного фасада залегают расположена выше отметки подошвы фундаментов западного фасада. В связи с этим, было принято решение выполнить консервацию существующих бутовых фундаментов со стороны западного фасада, путем сохранения сложившегося грунтового основания вокруг и под фундаментами для исключения возможных деформаций несущих конструкций здания при «откопке» фундаментов. Работы по реставрации велись очень бережно, многое было реализовано практически «вручную», «по кирпичику». За это мы благодарны подрядным организациям - ООО «Вест», ООО «СМП-Строй», ООО «Система-2», ООО «РЕСТОСТРОЙ». Они действительно профессионалы своего дела, мы в этом убедились», - отметил Евгений Мордовин.

Заключение о соответствии реконструируемого объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (ЗОС) выдано Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области 20.03.2020г.

Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия подписан Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области 27.04.2020г.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 30.04.2020г.

Бюджет проектных работ составил: 9,2 млн. рублей.

Бюджет строительно-монтажных и реставрационных работ составил: 107,1 млн. рублей.

Бюджет отделочных работ и наполнения: 58 млн. рублей.

Общий бюджет проекта составил: 174,3 млн. рублей.

Гарантия на СМР – 5 лет.

 «Мир открытий» изнутри

В настоящее время АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» завершило работы по реконструкции и приспособлению Здания Лаборатории для современного использования под Детский центр развития «МИР ОТКРЫТИЙ».

Внутреннее пространство Детского центра развития, его дизайн и интерьер погружают ребенка в комфортную и безопасную развивающую среду. Мягкая цветовая гамма, теплое дерево пола, гармония пропорций в интерьере призваны помочь детям в развитии воображения и эстетического вкуса. Характер групп задают яркие цветовые акценты в их дизайне: в «МИРЕ ОТКРЫТИЙ» дети будут развиваться, играть и общаться в Лимонной, Бисквитной, Мятной, Медовой, Вишневой Лабораториях под руководством опытных воспитателей и организаторов досуговой деятельности.

Помещения «групп-лабораторий» многофункциональны – их пространство может трансформироваться для проведения досуговых и развивающих мероприятий как с малышами 2-3 лет, так и с детьми более старшего возраста.

 «Пространство, окружающее ребенка в нашем учреждении, базируется на трех китах: трансформируемость, эстетичность, забота. Развивающая среда, насыщенная предметами, которые интересно взять в руки, разобраться в их устройстве, применить в игре. Ребенку предоставлено много возможностей для самовыражения. Среда, созданная в Детском центре развития, окутана психолого-эмоциональной заботой, выражающейся в уважительном отношении к личному пространству малыша. Даже прогулочная территория организована нестандартно. Мы отказались от концепции единой игровой зоны, разделив территорию по видам деятельности ребенка: здесь есть игровая, познавательная, двигательная, музыкальная зоны, мини-парк растений и даже «Поляна переговоров», - отметила директор Детского центра развития «МИРА ОТКРЫТИЙ» Кондратьева Ольга Николаевна.

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев