Городское руководство планирует вынести на обсуждение проекты по реновации городского жилья, которые затронут не только малоэтажные дома, но и хрущевки. Застройщики инициативу властей поддерживают, но при этом выступают за четкие правила расселения граждан.

Фото: www.msk.mosreg.ru

Как информировал портал ЕРЗ, Совет Госдумы РФ определил дату и время проведения парламентских слушаний на тему «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»: они пройдут 23 ноября. Речь идет, в частности, об обсуждении одноименного законопроекта, разработанного председателем думского Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галиной Хованской и руководителем фракции «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым.

Напомним, что законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» был внесен в Госдуму в сентябре текущего года.

Документ предлагает осуществлять обновление (реновацию) жилья в регионах России по аналогии с тем, как это происходит в Москве. То есть строить новые дома на месте снесенных старых и переселять туда людей.

Фото: www.business-vector.info

По словам одного из авторов законопроекта, депутата Галины Хованской, всероссийская программа реновации может начаться после завершения субъектами расселения аварийного жилья. Для этого власти субъектов РФ предлагается наделить соответствующими полномочиями.

На местах к данную инициативу в целом поддерживают. Ранее сообщалось, что администрация Екатеринбурга намерена выйти с инициативой в Минстрой и парламент Свердловской области для приятия регионального закона о реализации программы реновации жилфонда города.

Фото: www.oblgazeta.ru

«Мы сейчас находимся на стадии разработки этой идеологии, — заявил на недавней пресс-конференции глава Екатеринбурга Александр Высокинский (на фото). — Проекты есть, будем их выносить в думу, показывать депутатам, заниматься отселением не только тех домов, которые одно- двухэтажные, но и пятиэтажные».

При этом городской руководитель подчеркнул, что в отличие от Москвы у Екатеринбурга нет бюджетных средств на данные проекты, поэтому реализовывать их предполагается в том числе и за счет застройщиков.

«Понятно, что нужно будет подбирать сильных застройщиков, вместе считать экономику, реконструкцию объектов соцсферы», — пояснил Александр Высокинский.

Однако в работе застройщиков имеются и препятствия. Одним из них, по словам мэра Екатеринбурга, «являются спекуляции населения». В частности, глава города привел в пример ситуацию, при которой «как только становится известно о расселении дома, появляются фирмы, скупающие квартиры и требующие за их выкуп огромные суммы».

Фото: www.rop59.ru

«Случаи, когда у нас по 50 человек (в одной квартире — Ред.) прописаны, тоже известны. Случаи, когда люди вместе прожили всю жизнь, только дом поставили на отселение, сразу — развод и говорят: "Нам — отдельные квартиры". Эти спекуляции мешают», — заявил мэр, добавив, что, по данным застройщиков, осваивающих застроенные территории, отселение происходит не «метр в метр», а «один к пяти».

«Как только нам удастся решить вопрос отселения "метр в метр", — была у вас квартира 60 кв. м, мы даем возможность переехать в этом же районе в квартиру 60 кв. м, меняя старое на новое, — экономика начнет работать, отселимся достаточно быстро», — убежден глава Екатеринбурга.

Для портала ЕРЗ эту тему прокомментировал генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир КРИЦКИЙ (на фото):

«Мы поддерживаем инициативу главы Екатеринбурга и готовы рассмотреть возможность участия в пилотном проекте реновации, — заявил топ-менеджер. — Однако нам необходимо получить от администрации конкретную площадку, для которой мы сможем просчитать всю экономику.

Наша компания неоднократно занималась расселением аварийных бараков. И мы также сталкивались с огромными проблемами: люди часто не желают выезжать из аварийного жилья, требуют от застройщика квартиру, по площади значительно большую, чем у них была.

ЖК «Флагман», который ЛСР по договору с администрацией г. Екатеринбурга возводит
на месте ветхих бараков в микрорайоне ВИЗ в рамках РЗТ

Поэтому сроки отселения затягиваются из-за судебных тяжб. Соответственно, и для девелопера увеличивается срок реализации проекта, что может повлиять на его экономический результат.

Также часто в бараках прописано множество людей, в том числе детей, инвалидов, сирот. Это очень замедляет процесс, что также негативно сказывается на сроках реализации проекта.

Со всеми спекуляциями бороться нужно только на законодательном уровне: должны быть конкретные правила расселения граждан», — резюмировал Владимир Крицкий.

Фото: www.putdor.ru

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: За продажу участков из-под снесенного аварийного жилья местные власти должны будут заплатить государств

План-2024: снести все бараки, отремонтировать ветхое жилье и стимулировать бизнес на редевелопмент

Выдавать ГПЗУ по участкам, находящимся в границах РЗТ и КРТ, будут местные власти, и только при наличии утвержденной документации по планировке территории

Застройщики, участвующие в расселении аварийного фонда и предоставляющие при этом новое жилье, будут получать субсидии

Реновацию запустят в регионах?

Редевелопмент в Новосибирске реализуется с использованием счетов эскроу

Минстрой предлагает бизнесу инвестировать в редевелопмент территорий с аварийным жильем

На реализацию нацпроекта «Жилье и городская среда» направят 1,77 трлн руб.

Работа Фонда ЖКХ продлится до начала 2026 года

Владимир Якушев: Нацпроект «Жилье и городская среда» будет финансироваться за счет не только государства, но и застройщиков

В рамках нового нацпроекта на ввод жилья выделят более 270 млрд руб.

Владимир Якушев: Нацпроект «Жилье и городская среда» предстоит скоординировать с регионами и муниципалитетами

37 субъектов РФ представили свои предложения в нацпроект «Жилье и городская среда»

В нацпроекте «Жилье и городская среда» отразят предложения региональных застройщиков

Владимир Якушев рассказал о структуре нацпроекта «Жилье и городская среда»

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня