Разные суды занимают разные позиции по вопросу регистрации договора уступки прав требований неустойки по ДДУ.

В правоприменительной практике часто возникает вопрос, подлежит ли государственной регистрации уступка прав требований неустойки по договору участия в долевом строительстве.

Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.05.2017 №А41-59308/16 отказано в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации договора уступки прав требований неустойки, предусмотренной статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком и участником долевого строительства заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым участник долевого строительства приобретает права на объект долевого строительства. Финансовые обязательства, предусмотренные договором, участником долевого строительства были исполнены в полном объеме, вместе с тем, в установленный срок застройщиком объект долевого строительства передан не был.

В последующем был заключен договор уступки прав требований, согласно которому цедент (дольщик) передал цессионарию право требование, в части получения (взыскания) от застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора. Договор цессии в установленном порядке сдан сторонами на государственную регистрацию. В государственной регистрации указанного договора было отказано.

Отношения сторон по государственной регистрации складывались в период действия, ныне утратившего законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ). Позиция суда основывалась на нормах пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, части 1 статьи 382 ГК РФ, части 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ, правовая позиция нашла отражение в судебной практике, в частности в Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2016 N Ф05-10546/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2016 N Ф05-9255/2016 по делу N А41-78483/2015.

Так, Арбитражный суд указал следующее. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства. Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

В правоприменительной практике существует и противоположная позиция, отраженная в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа №Ф08-5248/2016 по делу А32-34953/2015, согласно которой, учитывая цели государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав требований по нему, государственная регистрация неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости. Данную позицию поддержал Департамент недвижимости министерства экономического развития Российской Федерации, ссылаясь на нормы части 2 статьи 164 ГКРФ указал, что договор уступки прав требований неустойки по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (письмо Министерства экономического развития Российской Федерации  от 09.12.2016 №01-Д23-140025).

Череда конфликтов и судебных споров привела к остановке строительства  застройщиком 330 тыс. кв. м. жилья. 

Разногласия ГК «Квартстрой» с нижегородским Минстроем и судебные разбирательства с АИЖК не способствуют решению проблем этого застройщика, который еще недавно, до остановки строительства ряда объектов, входил в ТОП-40 крупнейших по России.

В этом регионе у «Квартстроя» есть два крупных проекта, реализация которых затянулась уже на несколько лет. Это ЖК «Квартал Европейский» в областной столице (четыре 22-этажных дома на ул. Пушкина — Тимирязева) и ЖК «Новинки Smart City» (комплексная застройка в Богородском районе, первую очередь составляют 34 дома высотой от четырех до 17 этажей). Первый ЖК должны были сдать в 2011—2014 годах, второй — до конца 2015 года. Однако сроки сдачи неоднократно переносились, и инициативные группы дольщиков проводят митинги, рассылают обращения в адрес федеральных и областных властей, апеллируют к правоохранительным органам. Выполнение обещания девелопера достроить дома за счет сдачи коммерческих площадей и привлечения сторонних инвесторов осложняется нехваткой средств.

Тем не менее, как заверил вице-президент ГК «Квартстрой» Александр Байгушев, первая очередь ЖК «Квартал Европейский» практически готова (осталось лишь выполнить работы по благоустройству территории и устранить недоделки), сдача домов произойдет в конце июня. А вот на достройку и ввод второй очереди потребуется минимум год. Что касается сроков сдачи ЖК «Новинки Smart City», где часть домов возводится в рамках программы «Жилье для российской семьи», то относительно их девелопер воздерживается от прогноза. Здесь строительство многих домов еще не вышло за стадию котлована, а у застройщика накопились серьезные долги по аренде земли.

Из-за этих долгов АИЖК в одностороннем порядке изъял у «Квартстроя» два земельных участка площадью 462 тыс. и 882 тыс. кв. м, полученных девелопером на десять лет в 2012 году. Как следует из материалов дела, которое застройщик безуспешно пытался оспорить в Московском арбитражном суде, долги «Квартстрая» по аренде земли составили 5 млн руб., а арендная плата не вносилась в течение года, поэтому собственник в лице АИЖК имел полное право ее изъять. По некоторым данным, изъяты два участка, на которых строительство жилья еще не началось.

В то же время в аренде остаются еще три участка в Богородском районе общей площадью 1,33 млн кв. м, на которых есть недостроенные дома, а застройщик здесь имеет обязательства перед участниками долевого строительства. За аренду этих участков «Квартстрой» также задолжал АИЖК. Минувшей осенью агентство отсудило у застройщика 4,35 млн руб. долга по арендной плате и 1,69 млн руб. неустойки. И хотя о расторжении договора речи пока не идет, АИЖК намерено добиться возврата всех недоимок в судебном порядке.

Непростые отношения сегодня у компании и с областными властями. Достаточно сказать, что «Квартстрой» намерен обжаловать в суде результаты внеплановой проверки, проведенной местным Минстроем. Она выявила нецелевое использование средств дольщиков и другие нарушения, допущенные застройщиком при строительстве ЖК «Новинки Smart City». Два из трех выданных Минстроем предписаний девелопер исполнил, а относительно третьего предписания у них возникли разногласия по поводу законности использования средств участников долевого строительства на возведение сетей.

В минувшем декабре Госдума, принявшая ряд поправок в 214-ФЗ, расширила перечень целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков, напомнил вице-президент ГК «Квартстрой» Александр Байгушев, так что, по его мнению, бухгалтерия застройщика ведется правильно, в соответствии с законодательными изменениями. Исходя из этого компания оспорила в нижегородском арбитраже законность самой проверки и выданных предписаний. Следующее судебное заседание по этому делу состоится 8 июня.

Помимо непростой ситуации на своих объектах в Нижегородской области, «Квартстрой» испытывает серьезные трудности с достройкой жилых комплексов в Волгоградской и Московской областях. Все эти проблемы отбросили компанию с недавнего 32-го места по объему текущего жилищного строительства на далекое 843-е место (см. справку).

СПРАВКА ЕРЗ

Девелоперская компания «Квартстрой»

Текущее строительство:

Объем текущего жилищного строительства — 28 613 м² (на 29.05.2017)

Место в ТОП по РФ по объему текущего жилищного строительства — 843-е (на 29.05.2017)

Место в ТОП по РФ по объему текущего жилищного строительства до остановки строительства ряда объектов — 32-е (на 01.03.2017)

Остановленное строительство:

Остановлено строительство 78 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 325 075 м², из них:

- Нижегородская область — 45 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 192 134 м² (ЖК «Гордеевский», ЖК «Квартал Европейский», ЖК «На Гончарова» и ЖК «Новинки Smart City»)

- Волгоградская область — 18 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 98 116 м² (ЖК «Доминант», ЖК «Парк Европейский»)

- Московская область — 15 МД, проектная площадь жилых помещений которых составляет 34 825 м² (ЖК «Булатниково»)