Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Уступка прав требований неустойки по ДДУ. Судебная практика

Разные суды занимают разные позиции по вопросу регистрации договора уступки прав требований неустойки по ДДУ.

В правоприменительной практике часто возникает вопрос, подлежит ли государственной регистрации уступка прав требований неустойки по договору участия в долевом строительстве.

Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.05.2017 №А41-59308/16 отказано в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации договора уступки прав требований неустойки, предусмотренной статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком и участником долевого строительства заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым участник долевого строительства приобретает права на объект долевого строительства. Финансовые обязательства, предусмотренные договором, участником долевого строительства были исполнены в полном объеме, вместе с тем, в установленный срок застройщиком объект долевого строительства передан не был.

В последующем был заключен договор уступки прав требований, согласно которому цедент (дольщик) передал цессионарию право требование, в части получения (взыскания) от застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора. Договор цессии в установленном порядке сдан сторонами на государственную регистрацию. В государственной регистрации указанного договора было отказано.

Отношения сторон по государственной регистрации складывались в период действия, ныне утратившего законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ). Позиция суда основывалась на нормах пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, части 1 статьи 382 ГК РФ, части 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ, правовая позиция нашла отражение в судебной практике, в частности в Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2016 N Ф05-10546/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2016 N Ф05-9255/2016 по делу N А41-78483/2015.

Так, Арбитражный суд указал следующее. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства. Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

В правоприменительной практике существует и противоположная позиция, отраженная в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа №Ф08-5248/2016 по делу А32-34953/2015, согласно которой, учитывая цели государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав требований по нему, государственная регистрация неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости. Данную позицию поддержал Департамент недвижимости министерства экономического развития Российской Федерации, ссылаясь на нормы части 2 статьи 164 ГКРФ указал, что договор уступки прав требований неустойки по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (письмо Министерства экономического развития Российской Федерации  от 09.12.2016 №01-Д23-140025).

+

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

По информации Росстата, с января по июль в России сдано в эксплуатацию 62 млн кв. м жилья, что на 3,4% превышает показатель первых семи месяцев 2023-го. В июле объем ввода составил 8,6 млн кв. м, (+9,5% за год), сообщил Минстрой России.

 

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

«В первую очередь это говорит о системной работе и тех возможностях, которые на данный момент реализуются», — так прокомментировал данные статистики глава Минстроя Ирек Файзуллин.

В качестве примера он привел механизм комплексного развития территорий (КРТ), позволяющий вовлекать в оборот неиспользуемые городские участки и создавать новые жилые комплексы со всей необходимой инфраструктурой.

 

Фото: minstroyrf.gov.ru 

 

По словам Ирека Файзуллина (на фото), сейчас регионы планируют применить КРТ на более чем 1 200 территориях площадью свыше 30 тыс. га с общим градостроительным потенциалом 221 млн кв. м, в том числе 168 млн кв. м жилья.

В этой работе, добавил министр, свою эффективность показали инфраструктурные бюджетные кредиты. Благодаря им введено 264 инженерно-коммунальных, дорожных, транспортных и социальных объекта.

В настоящее время с помощью этого инструмента ведется реализация еще 410 проектов в 71 субъекте РФ, подчеркнул глава Минстроя.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Нынешний рост жилищного строительства во многом обеспечили антикризисные меры

Марат Хуснуллин — Президенту: До конца года будет введено не менее 100 млн кв. м жилья

Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам января — июля 2024 года

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь — июнь 2024 года показали Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край

Максимальные объемы ввода жилья за январь — июнь 2024 года показали Московская область, Краснодарский край и Республика Татарстан

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — июнь 2024 года уменьшился на 28,4% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — июнь 2024 года вырос на 2,5% (графики)

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь — май 2024 года показали Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край

Максимальные объемы ввода жилья за январь — май 2024 года показали Московская область, Краснодарский край и Республика Татарстан

Росстат: ввод жилья в России за январь — май 2024 года вырос на 1,3% (графики)