Разные суды занимают разные позиции по вопросу регистрации договора уступки прав требований неустойки по ДДУ.

В правоприменительной практике часто возникает вопрос, подлежит ли государственной регистрации уступка прав требований неустойки по договору участия в долевом строительстве.

Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.05.2017 №А41-59308/16 отказано в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации договора уступки прав требований неустойки, предусмотренной статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком и участником долевого строительства заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым участник долевого строительства приобретает права на объект долевого строительства. Финансовые обязательства, предусмотренные договором, участником долевого строительства были исполнены в полном объеме, вместе с тем, в установленный срок застройщиком объект долевого строительства передан не был.

В последующем был заключен договор уступки прав требований, согласно которому цедент (дольщик) передал цессионарию право требование, в части получения (взыскания) от застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора. Договор цессии в установленном порядке сдан сторонами на государственную регистрацию. В государственной регистрации указанного договора было отказано.

Отношения сторон по государственной регистрации складывались в период действия, ныне утратившего законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ). Позиция суда основывалась на нормах пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, части 1 статьи 382 ГК РФ, части 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ, правовая позиция нашла отражение в судебной практике, в частности в Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2016 N Ф05-10546/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2016 N Ф05-9255/2016 по делу N А41-78483/2015.

Так, Арбитражный суд указал следующее. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства. Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

В правоприменительной практике существует и противоположная позиция, отраженная в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа №Ф08-5248/2016 по делу А32-34953/2015, согласно которой, учитывая цели государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав требований по нему, государственная регистрация неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости. Данную позицию поддержал Департамент недвижимости министерства экономического развития Российской Федерации, ссылаясь на нормы части 2 статьи 164 ГКРФ указал, что договор уступки прав требований неустойки по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (письмо Министерства экономического развития Российской Федерации  от 09.12.2016 №01-Д23-140025).

Компания Метриум подвела итоги III квартала на первичном рынке Московской области. Согласно исследованию, в июле — сентябре в реализации здесь находилось 217 проектов, где предлагалось 42,9 тыс. лотов, из которых 41,7 тыс. — это квартиры и 1,2 тыс. — апартаменты.

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Объем предложения, по данным аналитиков, за три месяца практически не изменился (-0,6%)

 На витрине появилось семь новых проектов — пять ЖК и два апарт-комплекса.

Структура предложения Московской области по стадии
строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Наибольшее место в экспозиции занимали лоты на этапе монтажа этажей (47,9%, -1,3 п. п. за квартал).

Выросло предложение в сданных корпусах (14,7%, +2,9 п. п.), но уменьшилось на начальной стадии строительства (20,2%, -1 п. п.) и на стадии отделки (17,3%, -0,5 п. п.).

Структура предложения квартир и апартаментов Московской
области по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

За три месяца в экспозиции сократились доли однокомнатных (-0,3 п. п.), двухкомнатных (-1,1 п. п.), трехкомнатных (-0,7 п. п.), четырехкомнатных (-0,3 п. п.) лотов.

В то же время доля студий увеличилась (20,4%, +2,4 п. п.).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Основное место в экспозиции занимали объекты без отделки (49,6%, +3 п. п.).

Доля квартир и апартаментов с чистовой отделкой уменьшилась до 37,1% (-4 п. п.), а с white box — увеличилась до 13,3% (+1 п. п.).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области по площадям и
бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Если в апреле — июне в диапазоне цен до 5 млн руб. было 8% предложений, то в июле — сентябре — уже 10%.

Также за квартал выросла доля лотов стоимостью от 5 млн до 10 млн руб. (до 62%, +2 п. п.).

Средневзвешенная цена предложения Московской области
по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

По расчетам аналитиков, средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках Подмосковья снизилась до 188 970 руб. (-1,7% за три месяца). Стоимость «квадрата» в квартирах эксперты оценили в 188 930 руб. (-0,8%), в апартаментах — в 190 820 руб. (-6,4%).

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2024 года:

• ЖК Дом+ (Воскресенск), апартамент площадью 15,4 кв. м за 2,3 млн руб.;

• ЖК Гармония Парк (Лыткарино), квартира площадью 17 кв. м за 3,2 млн руб.;

• ЖК Радость (Солнечногорск), квартира площадью 23,6 кв. м за 3,2 млн руб.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке Московской области по месяцам

Источник: Метриум

В III квартале было заключено 9,1 тыс. сделок по ДДУ (-41,8%).

Однако в сентябре отмечен рост их числа до 3,2 тыс., что на 22,9% больше, чем в августе.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источники: Метриум, ДОМ.РФ

Доля сделок с ипотекой в рассматриваемый период сократилась на 7 п. п., до 79%.

Средняя ставка по рыночной программе составила 20,5%, а к концу сентября она достигла 22%.

Округа с наибольшей долей сделок по ДДУ в III квартале 2024
года на первичном рынке жилой недвижимости Московской области

Источник: Метриум

Максимальное число сделок в июле — сентябре было отмечено в Ленинском округе (22% в общем объеме продаж, +4 п. п. за квартал), в Красногорске (12%, -4 п. п.) и Одинцовском округе (10%, без изменений).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Положительная динамика спроса в сентябре, прежде всего, обусловлена скидками и различными программами от застройщиков», — отметил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Во-вторых, начался деловой сезон, когда покупатели приступают к решению отложенные жилищных проблем. И третья причина заключается в ажиотаже вокруг заканчивающихся бюджетных лимитов на «Семейную ипотеку», пояснил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты определили доступные и перспективные районы Москвы и Подмосковья

Эксперты: квартиры и апартаменты без отделки вновь популярны на рынке столичных новостроек

Эксперты назвали районы Подмосковья с максимальным ростом цен на новостройки

Эксперты: в сентябре в «старой» Москве хорошо продавались лоты всех форматов — от студий до четырехкомнатных квартир

Эксперты: после отмены льготной ипотеки в Московском регионе лучше всего держится рынок новостроек ТиНАО

Эксперты: в сентябре продажи квартир и апартаментов в Московском регионе выросли на 26%

Эксперты: в Подмосковье сократилось число новостроек на этапе котлована, но о дефиците пока говорить рано

Эксперты: в столичном регионе после отмены льготной ипотеки лучше всего себя «чувствуют» новостройки Новой Москвы

Эксперты: студии в августе лучше всего продавались в «старой» Москве, четырехкомнатные квартиры — в Подмосковье

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой