На портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России №239/пр от 04.04.2022 «Об утверждении формы проектной декларации».

Ранее портал ЕРЗ.РФ информировал о разработке проекта приказа, которым предусматривалось утвердить две формы проектных деклараций (ПД):

• в отношении проекта долевого строительства многоквартирного дома (домов) и иных объектов недвижимости;

• в отношении проекта долевого строительства индивидуальных жилых домов (ИЖД) в границах территории малоэтажного жилого комплекса (МЖК).

Напомним, что необходимость разработки новой формы, возникла после вступления в силу 476-ФЗ. Этот федеральный закон ввел в ст. 3.1 214-ФЗ новую часть 3.3., установившую перечень информации, которую застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства ИЖД в границах территории МЖК, обязан раскрывать.

В процессе работы над проектом было принято решение объединить две формы в одну, поэтому приказом №239/пр утверждена одна новая форма ПД, которая включает в себя следующие части:

• часть 1. Информация о застройщике и проекте строительства многоквартирного дома (многоквартирных домов) и (или) иных объектов недвижимости, включающая в себя 24 раздела. Эта часть ПД практически полностью повторяет форму ПД, утвержденную приказом Минстроя №996/пр.

Часть 1 заполняется в отношении проекта строительства МКД и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

• часть 2. Информация о застройщике и проекте строительства малоэтажного жилого комплекса, которая содержит 23 раздела:

– Раздел 1. О фирменном наименовании и месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты (при наличии), фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении;

– Раздел 2. О государственной регистрации застройщика;

– Раздел 3. Об учредителях (участниках) застройщика, обладающими 5% и более голосов в высшем органе управления этого юридического лица; о проценте голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица; а также о физических лицах, которые прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика;

Фото: www.vsedlyastroiki.ru

– Раздел 4. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, о проектах строительства ИЖД в границах территории МЖК, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

– Раздел 5. О членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капстроительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капстроительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства;

– Раздел 6. О финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;

– Раздел 7. Иная не противоречащая законодательству РФ информация о застройщике. По желанию застройщика указывается информация о наградах, дипломах, рейтингах, присвоенных застройщику, иная информация, не противоречащая законодательству РФ;

Фото: www.alya-insaat.com

– Раздел 8. О количестве ИЖД и/или иных объектов недвижимости в границах территории МЖК, о местоположении и характеристиках МЖК;

– Раздел 9. О реквизитах утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории МЖК;

– Раздел 10. О лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы (если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом), о коммерческом обозначении, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда;

 – Раздел 11. О разрешении на строительство;

– Раздел 12. О правах застройщика на земельный участок (ЗУ), на котором осуществляется строительство (создание) МЖК, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на ЗУ, о собственнике ЗУ (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади ЗУ;

Фото: www.aizo-67.ru

– Раздел 13. О планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;

– Раздел 14. О планируемом подключении (технологическом присоединении) МЖК к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;

– Раздел 15. О характеристиках ИЖД в границах территории МЖК и о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со ст. 6 214-ФЗ;

– Раздел 16. О составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства МЖК (перечень объектов общего пользования с указанием их вида разрешенного использования / назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов);

– Раздел 17. О примерном графике реализации проекта (этапа) строительства, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

– Раздел 18. О планируемой стоимости строительства (создания) МЖК;

– Раздел 19. О банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу, и о банке, в котором у застройщика открыт расчетный счет;

– Раздел 20. О размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика;

– Раздел 22. Иная, не противоречащая законодательству, информация о проекте (этапе) строительства;

– Раздел 23. Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Приказ вступает в силу с 31 мая текущего года и с этого момента признается утратившим силу приказ Минстроя России №996/пр от 20.12.2016.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:  

Новая форма проектной декларации

Как будет содержаться общее имущество в МЖК, и кто будет им управлять

Разбираем закон о долевом строительстве коттеджных поселков

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

Индивидуальные жилые дома разрешили строить по ДДУ

Новая форма проектной декларации начнет действовать с 14 декабря

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ

Госдума: законопроект, уточняющий понятие «дом блокированной застройки», требует доработки

Загородный рынок не успевает за запросами

Как изменится форма проектной декларации

Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки

Верховный Суд: срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение размещения информации в ЕИСЖС — два месяца

Банк России опубликовал информацию о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

В опубликованном сообщении регулятор отмечает, что он фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей.

В частности, описаны следующие схемы:

• при выдаче ипотеки банки совместно с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Риски для граждан при данной схеме связаны с тем, что в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн руб., средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их и при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

• застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором находится сумма, эквивалентная лишь первоначальной (заниженной) цене квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Здесь риски для граждан возможны в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в 214-ФЗ. Руководство регулятора считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога).

Сообщается, что Банк России в ближайшее время планирует:

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

• завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

• проработать возможность внесения в регулирующие законодательные акты изменений, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

• обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что в конечном счете защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

• обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214-ФЗ, которые препятствовали бы реализации описанных выше схем.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

Банк России разъяснил положения об определении уровня кредитоспособности застройщиков, использующих счета эскроу

ЦБ разъяснил порядок расчета авансов застройщиков