Уверенность застройщиков повысится благодаря дешевеющей ипотеке

22 января 2018 17:09

Уверенность застройщиков повысится благодаря дешевеющей ипотеке

Так считают эксперты Высшей школы экономики и РАНХиГС.

Фото: www.metaco.wtf.lv

В кризисные 2014–2016 годы строительная отрасль показывала отрицательную динамику. В Минэкономразвития ожидали роста в прошлом году на уровне 4,2%. Однако за 11 месяцев 2017 года строительство сократилось на 1,9%, говорится в материалах ведомства. Данные за весь прошлый год Росстат опубликует после 25 января.

Однако ставки по ипотеке, упавшие до исторического минимума, оживили рынок недвижимости. В итоге сфера строительства может выйти из кризиса уже во II квартале 2018 года, утверждается в исследовании НИУ ВШЭ «Основные итоги деятельности строительных организаций в IV квартале 2017 года», о котором портал ЕРЗ писал в декабре.

Вырастет и индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) девелоперов — ключевой показатель настроения инвесторов, отражающий степень их оптимизма относительно развития отрасли. В IV квартале 2017 года ИПУ вырос на 0,5 п.п. по сравнению со II кварталом. Пока этот показатель еще находится в отрицательной зоне, но к началу нынешнего года он уже достиг -15%, к концу 2018 года доберется до -4%, а в обозримом будущем может перейти в положительную зону, что произойдет впервые с 2008 года.

Фото: www.realty.interfax.ru

«Строительство — очень специфический сектор. Он позже всех входит в кризис и позже всех из него выходит, — поясняет постоянный эксперт ЕРЗ, директор Центра конъюнктурных исследований Института экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович (на фото). В этой отрасли результат считается положительным не тогда, когда индекс больше нуля, а когда он превышает минус 4%. В 2018 году мы приблизимся к этой отметке», — прогнозирует специалист.

Прошлогоднее увеличение среднего уровня загрузки производственных мощностей в строительстве с 60 до 64% свидетельствует о повышении потенциала отрасли, как и тот факт, что, согласно исследованию НИУ ВШЭ, девелоперы планируют увеличивать численность сотрудников.

Но основным драйвером роста сектора в 2018 году станет жилищный сегмент. Его активизации способствуют привлекательные ставки по ипотеке, которые в 2017 году, по данным АИЖК, опустились до рекордного уровня.

В результате, как отмечают «Известия», строительная сфера может стать новым драйвером роста ВВП в целом. Специалисты РАН прогнозируют среднегодовой прирост этого сектора в 2021—2025 годах на уровне 5,1%. Затем развитие рынка несколько замедлится, но в 2018—2035 годах рост ввода новой недвижимости составит в среднем 4,2%. Вклад строительства в рост экономики эксперты РАН ожидают на уровне 0,45—0,75 п.п.

В пресс-службе Минстроя «Известиям» рассказали, что к 2025 году планируется увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн кв. м в год. «Повышения спроса на жилье планируется достичь в первую очередь за счет развития системы ипотечного кредитования таким образом, чтобы ипотека стала доступной более чем для 50% семей. Это выведет Россию на уровень ведущих стран», — подчеркнули в ведомстве.

В прошлом году сектор сдерживал слабый спрос на строительные услуги, считает Георгий Остапкович. «В этом году планируется ряд законодательных изменений, которые должны пойти на пользу, — полагает эксперт. Например, произойдет переход от долевого строительства к банковскому сопровождению».

На вопрос портала ЕРЗ, возможно ли с помощью проектного финансирования заместить те объемы финансирования, от 3,5 до 5 трлн руб., которые обеспечивали участники долевого строительства, Георгий Остапкович ответил положительно. «Во-первых, печатный станок, который находится в руках у ЦБ, пока никто не отменял, — пояснил он. — А во-вторых, для финансовых учреждений переход к банковскому сопровождению выгоден в том числе и потому, что они будут кредитовать и покупателей жилья, и застройщиков».

По мнению директора по бизнес-образованию факультета инженерного менеджмента РАНХиГС Олега Филиппова, индекс предпринимательской уверенности в строительстве к концу года может перейти даже в положительную область.

— Для этого нужен хороший платежеспособный спрос, инвестиционная привлекательность и кредиты по низким ставкам, — отметил эксперт, добавив: — Строительного бума не будет, но в ноль мы по индексу выйдем в этом году, а может, даже и вырастем до 1%, — спрогнозировал Олег Филиппов.

Фото: www.zanostroy.ru

Другие публикации по теме:

Опрос руководителей строительных организаций в IV квартале: в ожидании роста

АИЖК: В ноябре рост ипотеки вышел на рекордные показатели

Опрос руководителей строительных организаций в III квартале: в конце тоннеля забрезжил свет

Росстат: объем строительных работ продолжает расти

Росстат: выручка строительных компаний растет уже третий месяц

Печать

Аналитика

12 апреля 2023 09:03

Эксперты: итоги 2023 года будут зависеть от решений ЦБ и Минстроя

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

Фото: www.st1.bsn.ru

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

Фото: www.obzor78.ru

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

Фото РБК

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

Фото: www.voms.ru

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

Фото: www.office-news.ru

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

Фото: www.mebel-go.ru

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

Фото: www.ttfinance.ru

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

Фото: www. admin.nsp.ru

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

Фото: www.shtory-deco.ru

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

Фото: www.sakhalife.ru

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

Фото: www.mk.ru

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

Фото: www.newnevsky.ru

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.