Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Ужесточение ЦБ правил выдачи ипотеки может сделать ее недоступной для трети покупателей новостроек

К такому выводу пришли эксперты «Метриум Групп». В АИЖК с этим не согласны

 

Фото: www. ivnovostroiki.ru

 

Ужесточение правил кредитования, которое готовит Центробанк в 2018 году, может сделать недоступной ипотеку для трети покупателей новостроек массового сегмента, считают аналитики «Метриум Групп». По их подсчетам около трети всех клиентов в Московском регионе привлекают кредиты с первоначальным взносом менее 20%. Между тем, согласно обнародованным планам Банка России, о которых недавно сообщал портал ЕРЗ, в 2018 году число таких займов должно сократиться после принятия новых правил работы для банков.

Напомним, что ЦБ РФ планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с небольшим первоначальным взносом (ПВ). Для таких займов вводится повышенный коэффициент риска, что может сделать невыгодным кредитование клиентов, рассчитывающих на первоначальный взнос менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры.

Подобное решение ЦБ можно соотнести с законопроектом, подготовленным Правительством РФ еще летом текущего года. Этим документом предлагалось реформировать систему ипотечного кредитования под залог прав требований по договорам долевого участия.

В частности, Правительство РФ предлагало ввести норму, согласно которой отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по ДДУ не должно превышать 80%. По сути, это то же самое, что запретить первоначальный взнос в размере менее 20%. Однако данный законопроект до сих пор не внесен в Госдуму, из чего можно предположить, что власть, вероятно, предпочла решить непростой вопрос путем изменения инструкции Банка России.

«Для застройщиков ужесточение политики ЦБ должно привести к уменьшению покупок жилья за счет нестандартных ипотечных ссуд», — сказал в интервью порталу ЕРЗ финансовый аналитик, автор монографии «Ипотечное кредитование в России» Александр Синельников

Опасения ЦБ связаны с резким ростом в 2017 году числа выданных кредитов с низким первоначальным взносом. За 8 месяцев текущего года их доля в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8% до 20,6%. По мнению экспертов Центробанка, ипотечные кредиты с низким ПВ усиливают риски неплатежей, поэтому разрабатываемые меры должны ограничить выдачу займов либо путем повышения первоначального взноса, либо увеличения процентной ставки.

Доля клиентов, привлекающих ипотеку с низким первоначальным взносом, наиболее ощутима в проектах массового сегмента, где она составляет от 20% до 50%, отмечают эксперты «Метриум Групп». Средний размер первоначального взноса, который вносят такие покупатели, составляет 14% от стоимости квартиры. В высокобюджетных проектах доля заемщиков с низким первоначальным взносом также ощутима и может достигать 20—30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями.

«Действительно, в бизнес-классе нередко встречаются клиенты, которые берут ипотеку с низким первоначальным взносом, – комментирует генеральный директор TEKTA GROUP Роман Сычев. — Как правило, это связано с их нежеланием осложнить ведение собственного бизнеса, изъяв из оборота значительные средства. В этом случае они получают кредит на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, а затем стараются его погасить в сжатые сроки. Тем не менее, я полагаю, что для данной покупательской аудитории повышение размеров первоначального взноса не станет проблемой», — делает вывод специалист.

«Хотя низкий первоначальной взнос в большинстве случаев используется банками, скорее, как инструмент привлечения покупателей, для многих клиентов именно такие программы становятся единственным способом приобрести квартиру в кредит, — считает генеральный директор «Метриум Групп» Наталья Круглова (на фото). — Подобные кредиты пользуются спросом у тех покупателей, которым по каким-то причинам необходимо быстро решить жилищный вопрос, а копить средства нет времени. Другие опираются на скромную сумму, вырученную от продажи старого жилья или доли в нем».

 Фото: www.cbre.rentnow.ru

 

На первичном рынке жилья Новой Москвы удельный вес клиентов с маленьким взносом по ипотеке по данным «Метриум Групп» достигает 35%. Сокращение числа ипотечных программ, предполагающих низкий первоначальный взнос, может сильно ударить в первую очередь по покупательской активности в Подмосковье, Новой Москве, да и в целом по стране, считает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

«В отличие от «старой» Москвы, где спрос на новостройки в 2016—2017 году только возрастает, в других регионах покупательская активность на рынке жилья стагнирует. Низкие доходы и высокие расходы не позволяют населению накопить необходимые средства на первоначальный взнос. Цены на «вторичку» заметно снизились, а значит, деньги от продажи старой квартиры уже далеко не всегда могут стать серьезным подспорьем для получения доступного кредита на новостройку, — говорит специалист. — Ужесточение политики кредитования может «отрезать» от первичного рынка жилья до трети покупателей», — предупреждает Александр Зубец.

По мнению экспертов, предпринимая поспешные превентивные меры против «ипотечной эйфории», Банк России рискует ввергнуть рынок жилья обратно в «ипотечную депрессию». Однако состояние кредитного портфеля крупнейших игроков жилищного кредитования сегодня не вызывает беспокойства.

«Так, по данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности на 1 сентября снизилась до 2,44%, хотя год назад она составляла 3,02%. То есть рост числа кредитов с низким первоначальным взносом в 2017 году не привел к увеличению доли «плохих» долгов, — отмечает Наталья Круглова. — Более того, по прочим видам кредитов для населения удельный вес просроченной задолженности составляет 13%, что не идет ни в какое сравнение с долгами на рынке ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, на мой взгляд, опасения образования «ипотечного пузыря» беспочвенны», — резюмирует эксперт.

Тем не менее г-жа Круглова рекомендует не откладывать приобретение жилья на 2018 год тем, у кого на данный момент уже есть необходимая сумма на небольшой первоначальный взнос (до 20%), поскольку, по ее мнению, «скорее всего, в следующем году программы с таким низким «порогом входа» исчезнут». «Но даже если они и останутся, то процентная ставка по ним будет повышена, что обернется большим размером ежемесячного платежа», — подчеркивает Наталья Круглова.

«Банковская практика убедительно показывает, что кредитные риски по ипотечным ссудам с уменьшенным первоначальным взносом в несколько раз выше, чем стандартные, — поясняет финансовый аналитик Александр Синельников (на фото). — И, соответственно, по новым правилам они должны при расчете обязательного норматива H1 (норматив достаточности капиталаРед.) существенно ухудшать его значение и требовать от акционеров увеличения капитала. Повышение требования по капиталу заставит банки повысить требования к заемщикам или увеличить процент по кредитам».

 

Если ЦБ ужесточит требования к банкам, выдающим кредиты с низким первоначальным взносом, и это обернется повышением размера такого взноса, то, по мнению Натальи Кругловой, «порядка трети клиентов московского региона не смогут получить доступный ипотечный кредит или, по крайней мере, им придется отложить покупку».

В АИЖК с такой оценкой не согласны. Аналитики Агентства отмечают, что в целом по РФ доля наиболее высоко рисковых кредитов с первоначальным взносом менее 10% не превышает 5% выдачи, а около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20%.

«Для последних повышение суммы первоначального взноса на 510% не является критическим и если и приведет к откладыванию покупки, то ненадолго: семья (двое работающих) со средними зарплатами может накопить 10% стоимости типовой квартиры (2,97 млн руб.), откладывая по 30% своих зарплат, примерно за год. Что касается индивидуальных предпринимателей, которые прибегают к кредитам с низким первоначальным взносом из-за нежелания отвлекать деньги из бизнеса, то они не составляют значимую долю ипотечных заемщиков. Во-вторых, ситуация, когда, по сути, бизнес финансируется более дешевым ипотечным кредитом, не является нормальной», — отметили в АИЖК.

В Агентстве считают, что меры, которые предлагает Банк России, приведут к ограничению накопления рисков в секторе ипотечного кредитования. Инициатива банка подразумевает, что граждане сначала будут производить накопления, достаточные для первоначального взноса и безболезненных платежей в течение первых трех-шести месяцев.

В целом процентные ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, что повышает доступность приобретения жилья, напомнили в АИЖК.

Высказались по поводу ипотеки с низким первоначальным взносом и в Банке России. ЦБ не считает чрезмерным рост ипотечного кредитования в РФ, его доля в ВВП не превышает 6%, заявила первый зампред Банка России Ксения Юдаева (на фото).

Фото: zamoshnikov.ru 

«Сектор, который последнее время был под нашим вниманием — это ипотека. Там сохраняются значительно высокие темпы кредитования. В целом мы не рассматриваем этот рост как чрезмерный. Задолженность по ипотеке в России сейчас не превышает 6% от ВВП, что значительно ниже аналогичных значений по странам со схожей структурой экономики», — сказала Юдаева журналистам. По ее словам, в ЮАР эта доля составляет почти 29%, в Бразилии — 12%, в Чили — примерно 24%.

«Тем не менее, беспокойство с точки зрения финансовой стабильности вызвал рост ипотеки с повышенными рисками,   отметила она, добавив:  — За первые три квартала 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 7% до 29%. Это характерно для широкого круга банков, поэтому Банк России принял превентивные меры по ограничению накопления рисков, повысив коэффициенты риска », — пояснила Ксения Юдаева.

Другие материалы по теме:

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована

+

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Об этом РБК-Недвижимость, ссылаясь на статистику своих компаний, рассказали столичные риэлторы. И дело, по их мнению, не только в том, что декабрь всегда показывал высокий спрос, а январь — охлаждение на фоне долгих каникул. Основной причиной падения они назвали высокие ставки по ипотеке.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

По данным ИНКОМ-Недвижимость, спрос начал снижаться еще в декабре — примерно на 20% по сравнению с осенними показателями. В январе падение усилилось, а число заявок за неполный месяц оказалось на 35% ниже, чем за тот же период прошлого года.

Сейчас, по словам директора направления «Вторичный рынок» компании Сергея Шломы (на фото ниже), ипотеку на «вторичку» берут либо люди, которые не очень хорошо разбираются в ситуации, либо те, кому нужно срочно решать жилищный вопрос в силу жизненных обстоятельств.

 

Фото: vbr.ru

 

«Если ключевая ставка не будет снижена, начнется повышение объема предложения и удешевление жилья, — прогнозирует эксперт. — Рыночные механизмы работают четко: при ослаблении спроса продавцы вынуждены уменьшать стоимость».

В Est-a-Tet говорят о 30-процентном снижении продаж, поскольку уровень банковских ставок некомфортен для покупателей, подтвердила директор департамента вторичной недвижимости компании Юлия Дымова (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

 

Она отметила, что в январе в основном проходят сделки, одобренные месяцем ранее, и на рынке жилья активны не инвесторы, а те клиенты, которые приобретают квартиру для собственного проживания.

Эксперты НДВ Супермаркет Недвижимости также отметили тройное снижение и объяснили это высокими ставками на ипотеку.

«Покупатели откладывают покупку квартир, чтобы посмотреть, как будет развиваться рынок: одни надеются на снижение ставки, другие — на снижение цен продавцами», — сказала руководитель департамента городской недвижимости компании Елена Мищенко (на фото ниже).

 

Фото: НДВ Супермаркет недвижимости

 

Рынок вторичного жилья, предположила эксперт, будет находиться в стагнации до марта — апреля, затем собственники должны начать снижать цены и предлагать скидки, а покупатели будут постепенно привыкать к ситуации на рынке.

Спрос на вторичное жилье отчасти может поддержать нынешняя политика крупных банков, ограничивших выдачу льготной ипотеки проектами аккредитованных застройщиков.

 

Фото: vk.com/pridegroup_spb

 

«Если ситуация не изменится, возможно, мы увидим стабилизацию и даже спад цен на новостройки и больший интерес к вторичному жилью», — полагает гендиректор Pride Group Алексей Бондарев (на фото).

 

Фото: vk.com/o.ebel

 

«Часть покупателей перейдут к ожиданию лучших условий, — поддержала эксперта Ольга Эбель (на фото), руководитель «Агентства недвижимости Ольги Эбель», добавив: — Или они обратят внимание на вторичный рынок, который может стать более привлекательным и конкурентоспособным».

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, возможна ли смена банков — лидеров в льготном ипотечном кредитовании

Эксперт: доход потенциального покупателя жилья комфорт-класса — от 150 тыс. руб.

Эксперты: ипотека в новых условиях становится неподъемной для граждан и невыгодной для банков

Госдума: ипотека под залог повышает риски и банков, и клиентов

Эксперты: жилье в новостройках Москвы в 2023 году подорожало на 20,9%

РСПП направит в Минфин и Банк России предложения застройщиков по решению вопроса с комиссиями по льготной ипотеке

Предложение банков о комиссии для застройщиков по льготной ипотеке трудно реализовать в текущей финансовой ситуации

Эксперты: комиссию по льготной ипотеке обязательно перенесут в цены на жилье

ВТБ: с конца 2023 года льготная ипотека для банков фактически стала убыточной

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать