В 2024 году застройщики вывели на рынок на 5,9% больше МКД, чем годом ранее (графики)
В 2024 году на рынок выведено 5 776 объектов от 1 680 застройщиков. Это 988 тыс. квартир совокупной площадью 48,2 млн м².
По сравнению с 2023 годом количество выведенных на рынок новых объектов увеличилось на 5,9%.
В среднем в 2024 году на рынок ежедневно выводилось 2 700 квартир, что на 1% больше, чем в 2023 году.
Площадь квартир в выведенных за год объектах по сравнению с 2023 годом увеличилась на 2,9%.
Больше всего объектов за год выведено в Новосибирской области (435 объектов), Краснодарском крае (339 объектов) и Республике Башкортостан (272 объекта). По площади новых объектов лидируют Москва (5,66 млн м²), Краснодарский край (2,83 млн м²) и Московская область (2,73 млн м²).
Регион
Домов
Квартир
Площадь, м²
Москва
168
108 346
5 660 699
Краснодарский край
339
60 788
2 834 746
Московская область
209
61 727
2 732 192
Свердловская область
257
54 973
2 640 558
Ростовская область
214
56 084
2 529 690
Республика Башкортостан
272
41 627
1 771 490
Тюменская область
151
34 737
1 759 568
Новосибирская область
435
30 749
1 448 827
Ленинградская область
102
33 199
1 376 323
Санкт-Петербург
97
31 408
1 290 886
Республика Татарстан
129
25 310
1 288 168
Приморский край
116
23 793
1 176 991
Республика Крым
144
22 519
1 108 556
Воронежская область
121
19 405
950 712
Ставропольский край
106
18 223
935 243
Калининградская область
163
18 018
898 480
Челябинская область
107
16 714
856 235
Пермский край
71
16 661
788 415
Красноярский край
59
14 429
739 118
Нижегородская область
83
14 543
722 648
Самарская область
109
10 888
581 385
Республика Дагестан
59
9 899
565 686
Пензенская область
46
10 259
553 483
Республика Бурятия
70
10 148
531 695
Хабаровский край
66
10 329
514 407
Тульская область
33
8 157
427 521
Астраханская область
47
9 650
420 563
Рязанская область
43
8 589
417 954
Чувашская Республика
54
7 210
417 950
Ярославская область
70
7 820
403 615
Волгоградская область
85
8 252
393 943
Иркутская область
46
7 889
387 777
Алтайский край
43
7 165
378 438
Архангельская область
45
7 760
367 121
Республика Саха (Якутия)
53
7 858
361 503
Оренбургская область
140
6 694
349 985
Удмуртская Республика
41
6 896
335 854
Калужская область
31
5 524
297 890
Ханты-Мансийский АО — Югра
32
5 654
278 132
Кемеровская область
36
5 682
277 848
Ульяновская область
49
5 898
277 274
Саратовская область
54
4 570
261 959
Республика Адыгея
41
5 724
261 277
Курганская область
36
4 941
252 047
Забайкальский край
26
5 180
241 404
Кабардино-Балкарская Республика
26
4 060
240 627
Владимирская область
52
4 392
231 887
Брянская область
29
4 406
221 147
Вологодская область
71
4 076
216 174
Липецкая область
134
3 993
216 007
Республика Марий Эл
33
3 634
209 513
Республика Северная Осетия — Алания
31
3 306
207 729
Кировская область
30
3 659
190 138
Чеченская Республика
18
3 611
190 125
Курская область
15
3 694
185 558
Республика Хакасия
19
3 540
184 203
Амурская область
33
3 982
180 534
Смоленская область
34
3 179
179 201
Омская область
11
3 259
164 487
Сахалинская область
25
3 399
158 263
Орловская область
17
2 773
156 839
Тверская область
40
2 633
138 507
Томская область
17
2 460
129 657
Ивановская область
23
2 093
129 447
Псковская область
22
2 333
128 598
Ямало-Ненецкий АО
38
2 360
126 103
Карачаево-Черкесская Республика
12
1 960
117 812
Донецкая Народная Республика
16
2 096
111 792
Республика Карелия
15
2 062
104 324
Севастополь
20
2 281
104 046
Тамбовская область
17
2 171
103 072
Республика Мордовия
21
1 785
101 856
Белгородская область
29
1 997
95 710
Республика Тыва
144
1 869
88 709
Костромская область
25
1 660
86 972
Республика Коми
9
1 433
85 974
Камчатский край
9
1 550
83 676
Новгородская область
9
1 024
55 397
Мурманская область
7
1 001
49 937
Луганская Народная Республика
6
793
47 715
Республика Калмыкия
6
438
25 672
Магаданская область
2
444
21 408
Республика Алтай
4
380
17 751
Еврейская автономная область
4
281
15 752
Республика Ингушетия
3
84
6 162
Чукотский АО
2
52
2 387
Итого
5 776
988 092
48 177 124
Больше всего новых объектов на рынок вывели СЗ Начапкино (125 объектов), СЗ Бастион (117 объектов) и СЗ Парковые Кварталы (110 объектов). По площади новых объектов лидируют ПИК (1 362,98 тыс. м²), ГК Самолет (1 280,96 тыс. м²) и ГК ТОЧНО (1 090,65 тыс. м²).
ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в 2024 году
Среди 1 680 застройщиков, разместивших проектные декларации в 2024 году, 838 девелоперов на начало года не имели строящихся объектов. При этом 168 из них имели опыт осуществления строительства МКД в прежние годы, а 670 заявили проектные декларации впервые в своей истории. Всего новые застройщики опубликовали проектные декларации для 9,89 млн м² МКД, или 20,5% от объема, выведенного на рынок за год.
ТОП-10 новых застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в 2024 году
Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика
О правовых нюансах реализации проектов комплексного развития территорий в интервью порталу ЕРЗ.РФ рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры».
— Алмаз Наземетдинович, насколько известно, совместно с Минстроем России Вы проводите образовательные семинары на эту тему и не так давно выиграли дело в Верховном Суде. Расскажите, пожалуйста, о своей деятельности в сфере комплексного развития территорий (КРТ).
— Я руководитель юридического агентства, и наша основная специализация — градостроительные вопросы.
В прошлом году мы успешно работали над 11 проектами комплексного развития территорий (КРТ) в Москве. Кроме того, по одной-две площадки КРТ у нас было в семи регионах. В рамках своей деятельности мы защищали права правообладателей земельных участков (ЗУ), сопровождали проекты застройщиков и предоставляли консультации региональным властям.
Также мы провели три крупных семинара по КРТ с участием Минстроя России. Каждый раз нам удавалось собрать более 50 участников, среди которых были представители крупных застройщиков, правообладатели недвижимости в Москве и региональные власти.
За последние полгода я выступил c докладами на тему КРТ на нескольких площадках: в Общественной палате Москвы и России, в экспертном совете Фонда развития территорий и в «Деловой России».
25 сентября этого года наше агентство выиграло дело о том, в каком суде следует рассматривать дела об оспаривании решений о КРТ в Москве. Административная коллегия Верховного Суда РФ поддержала нашу жалобу и признала, что решение о КРТ — это нормативный правовой акт, поэтому такие дела должны рассматриваться в качестве первой инстанции Мосгорсудом, а не Арбитражным судом г. Москвы.
Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори
Этот вердикт суда высшей инстанции имеет значительные последствия. Теперь решение о КРТ можно оспорить на любом этапе реализации проекта, что открывает новые возможности для защиты прав и интересов заинтересованных лиц. В ближайшее время Верховный Суд РФ рассмотрит еще одно наше дело, связанное с КРТ.
— Как Вы относитесь к такому сложному механизму редевелопмента, как КРТ? Многие считают, что это похоже на передел собственности. А что думаете Вы?
— Я считаю, что КРТ — это замечательно. Это мощный инструмент для нашей экономики, который позволяет мобилизовать внутренние ресурсы. В условиях, когда многие финансовые потоки ограничены, КРТ дает возможность, несмотря на все трудности, вкладывать средства в развитие своей страны.
Комплексное развитие незастроенных государственных территорий, включая кварталы и микрорайоны с транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой, безусловно, полезно для всех. То же самое касается комплексного развития застроенных территорий. Однако я считаю, что вопрос изъятия частной собственности требует детального обсуждения.
В пользу создания института КРТ свидетельствуют два ключевых фактора. Во-первых, города растут, что в наше время влечет увеличение этажности в центральных районах и перенос производственных мощностей за пределы города. Это подчеркивает необходимость редевелопмента.
Второй и, пожалуй, наиболее значимый фактор — это последствия приватизации в нашей стране. Она привела к настолько сильному дроблению земельных участков, что собрать их в единый актив для редевелопмента в условиях свободного рынка становится практически невозможно.
В этом случае КРТ может стать решением проблемы. Изъятие застроенной территории у различных собственников позволяет объединить участки с изломанными границами и создать единый комплекс для застройки.
Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»
— В чем Вы видите главную цель КРТ? Вы согласны с тем, что комплексное развитие придает городским кварталам и микрорайонам правильные формы, как, например, в Барселоне или в американских мегаполисах, с их прямыми улицами и авеню?
— К сожалению, в законодательстве до сих пор не сформулированы в явном виде цели и принципы градостроительного планирования. Однако в контексте КРТ были озвучены такие важные цели, как устойчивое развитие, улучшение инфраструктуры, привлечение внебюджетного финансирования.
И все же главной целью, согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), является формирование комфортной городской среды.
При этом нигде в законе до сих пор не расшифровано, что под такой конституционной ценностью, как благоприятная окружающая среда, понимается и комфортная городская среда. В своем Определении от 06.10.2015 №2317-О Конституционный Суд РФ указывал, что решения, принимаемые органами публичной власти в градостроительной сфере, призваны обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах.
Еще одна проблема — это практически полное отсутствие в документах территориального планирования элементов планировочной структуры.
— Вы хотите сказать, что даже при реализации проектов КРТ не удается добиться правильной формы городской планировки?
— Важно подчеркнуть, в законе определено, что территории комплексного развития могут включать в себя не только замкнутые кварталы, но и, например, перекрестки (крайние участки к перекресткам).
В той же Москве активно реализуются проекты КРТ нежилой застройки на территориях, где раньше находились производственные предприятия. Эти территории имеют относительно четкие границы: так называемый ржавый пояс вокруг Третьего транспортного кольца с ответвлениями до МКАД. Однако и в этом случае не всегда удается сформировать территории комплексного развития правильно.
Оказалось, что проще всего изымать склады и другие невысокие промышленные здания под будущее многоэтажное жилье по цене недвижимости. Но совершенно невозможно привлечь внебюджетное финансирование, если речь идет о действующем успешном производстве, даже если оно малоэтажное. С переселением действующих производств из черты города надо работать по отдельным программам.
Кроме того, конфигурация границ территории КРТ вокруг сохраняемых заводов также не является оптимальным решением. Проблема заключается в том, что Верховный суд РФ допустил наложение санитарно-защитных зон на территории КРТ.
В результате чего, как это случилось в деле Кунцевского хлебозавода №22 (дело ВС РФ №А40-101706/2021), площадь застройки в уже расторгованном проекте КРТ неожиданно уменьшается, что значительно влияет на экономику всего проекта.
Решение тут лежит в более глубокой проработке градостроительного потенциала именно юристами. Но пока, к сожалению, мы наблюдаем, что у застройщиков сложной темой зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и другими нюансами градостроительного потенциала занимаются какие угодно отделы, но не юристы. Да и профильных юристов практически на рынке практически не встретишь.
— При этом все риски в КРТ — это риски застройщика?
— Верно. За всеми этими проблемами, связанными со сроками и качеством документов от органов власти, а также с интересами правообладателей и инвесторов, стоят застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов КРТ.
Судебная практика уже научилась справляться с обычными рисками. Застройщикам продлевают сроки по договорам КРТ и даже разрешают отклоняться от параметров строительства, указанных в конкурсной документации. Однако появились новые риски.
Все чаще можно наблюдать, как территории комплексного развития захватывают участки, которые уже были подготовлены для жилищного строительства. При этом КРТ, инициированный самими правообладателями, практически не осуществляется, на что также обращает внимание на страницах вашего издания заместитель генерального директора MR GroupАндрей Кирсанов.
В сложившейся ситуации Москва предложила новый способ реализации КРТ. Застройщики могут стать участниками городских операторов. Такой формат позволяет правообладателям-застройщикам с меньшими рисками брать на себя ответственность за развитие не только своего участка, но и прилегающей территории.
Некоторые считают, что этот подход может обходить правила торгов. Однако мы уверены, что ни на одном этапе реализации проекта закон не нарушается. Мы активно работаем с регионами по продвижению такого формата.
— В завершение давайте обсудим, какие изменения ожидают нас в ближайшее время. В частности, обяжут ли операторов КРТ инвестировать в строительство инфраструктуры на территории КРТ? Возможно, Вы отметите и другие интересные тенденции.
— На вашем сайте уже появлялась информация о проекте нового Федерального закона, подготовленного Министерством строительства и ЖКХ РФ. В этом документе определены ключевые направления развития института КРТ в ближайшие год-два.
Я бы выделил несколько основных моментов:
● передача в залог прав по договорам о КРТ;
●внесение изменений в ранее принятое решение о КРТ, в том числе в связи с установлением ЗОУИТ;
●обязанность органов власти, принявших решение о КРТ, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН;
●выдача разрешения на строительство на территории КРТ до образования ЗУ (для земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности).
Алмаз Кучембаев. Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»
Однако ключевым изменением я бы назвал то, что теперь территории КРТ можно будет формировать исключительно вокруг индивидуальных жилых домов. Если законопроект, конечно, будет принят в таком виде. Сегодня индивидуальные дома включают в качестве «довеска» к многоквартирным.
В целом нормотворческая деятельность Правительства РФ направлена на удовлетворение конкретных запросов участников правоотношений. Она отличается высокой степенью проработки и юридической грамотностью. Однако новые нормы обязательно проходят проверку в судебной практике.
В связи с этим стоит отметить, что Верховный Суд уже создал пять прецедентов, вносящих существенные изменения в действующее законодательство.
Мы осознаем сложность и значимость института КРТ и стремимся активно делиться своими достижениями.
— Алмаз Наземетдинович, спасибо за интересный разговор. Надеемся, что он продолжится на портале ЕРЗ.РФ.
