В 2024 году застройщики вывели на рынок на 5,9% больше МКД, чем годом ранее (графики)
В 2024 году на рынок выведено 5 776 объектов от 1 680 застройщиков. Это 988 тыс. квартир совокупной площадью 48,2 млн м².
По сравнению с 2023 годом количество выведенных на рынок новых объектов увеличилось на 5,9%.
В среднем в 2024 году на рынок ежедневно выводилось 2 700 квартир, что на 1% больше, чем в 2023 году.
Площадь квартир в выведенных за год объектах по сравнению с 2023 годом увеличилась на 2,9%.
Больше всего объектов за год выведено в Новосибирской области (435 объектов), Краснодарском крае (339 объектов) и Республике Башкортостан (272 объекта). По площади новых объектов лидируют Москва (5,66 млн м²), Краснодарский край (2,83 млн м²) и Московская область (2,73 млн м²).
Регион
Домов
Квартир
Площадь, м²
Москва
168
108 346
5 660 699
Краснодарский край
339
60 788
2 834 746
Московская область
209
61 727
2 732 192
Свердловская область
257
54 973
2 640 558
Ростовская область
214
56 084
2 529 690
Республика Башкортостан
272
41 627
1 771 490
Тюменская область
151
34 737
1 759 568
Новосибирская область
435
30 749
1 448 827
Ленинградская область
102
33 199
1 376 323
Санкт-Петербург
97
31 408
1 290 886
Республика Татарстан
129
25 310
1 288 168
Приморский край
116
23 793
1 176 991
Республика Крым
144
22 519
1 108 556
Воронежская область
121
19 405
950 712
Ставропольский край
106
18 223
935 243
Калининградская область
163
18 018
898 480
Челябинская область
107
16 714
856 235
Пермский край
71
16 661
788 415
Красноярский край
59
14 429
739 118
Нижегородская область
83
14 543
722 648
Самарская область
109
10 888
581 385
Республика Дагестан
59
9 899
565 686
Пензенская область
46
10 259
553 483
Республика Бурятия
70
10 148
531 695
Хабаровский край
66
10 329
514 407
Тульская область
33
8 157
427 521
Астраханская область
47
9 650
420 563
Рязанская область
43
8 589
417 954
Чувашская Республика
54
7 210
417 950
Ярославская область
70
7 820
403 615
Волгоградская область
85
8 252
393 943
Иркутская область
46
7 889
387 777
Алтайский край
43
7 165
378 438
Архангельская область
45
7 760
367 121
Республика Саха (Якутия)
53
7 858
361 503
Оренбургская область
140
6 694
349 985
Удмуртская Республика
41
6 896
335 854
Калужская область
31
5 524
297 890
Ханты-Мансийский АО — Югра
32
5 654
278 132
Кемеровская область
36
5 682
277 848
Ульяновская область
49
5 898
277 274
Саратовская область
54
4 570
261 959
Республика Адыгея
41
5 724
261 277
Курганская область
36
4 941
252 047
Забайкальский край
26
5 180
241 404
Кабардино-Балкарская Республика
26
4 060
240 627
Владимирская область
52
4 392
231 887
Брянская область
29
4 406
221 147
Вологодская область
71
4 076
216 174
Липецкая область
134
3 993
216 007
Республика Марий Эл
33
3 634
209 513
Республика Северная Осетия — Алания
31
3 306
207 729
Кировская область
30
3 659
190 138
Чеченская Республика
18
3 611
190 125
Курская область
15
3 694
185 558
Республика Хакасия
19
3 540
184 203
Амурская область
33
3 982
180 534
Смоленская область
34
3 179
179 201
Омская область
11
3 259
164 487
Сахалинская область
25
3 399
158 263
Орловская область
17
2 773
156 839
Тверская область
40
2 633
138 507
Томская область
17
2 460
129 657
Ивановская область
23
2 093
129 447
Псковская область
22
2 333
128 598
Ямало-Ненецкий АО
38
2 360
126 103
Карачаево-Черкесская Республика
12
1 960
117 812
Донецкая Народная Республика
16
2 096
111 792
Республика Карелия
15
2 062
104 324
Севастополь
20
2 281
104 046
Тамбовская область
17
2 171
103 072
Республика Мордовия
21
1 785
101 856
Белгородская область
29
1 997
95 710
Республика Тыва
144
1 869
88 709
Костромская область
25
1 660
86 972
Республика Коми
9
1 433
85 974
Камчатский край
9
1 550
83 676
Новгородская область
9
1 024
55 397
Мурманская область
7
1 001
49 937
Луганская Народная Республика
6
793
47 715
Республика Калмыкия
6
438
25 672
Магаданская область
2
444
21 408
Республика Алтай
4
380
17 751
Еврейская автономная область
4
281
15 752
Республика Ингушетия
3
84
6 162
Чукотский АО
2
52
2 387
Итого
5 776
988 092
48 177 124
Больше всего новых объектов на рынок вывели СЗ Начапкино (125 объектов), СЗ Бастион (117 объектов) и СЗ Парковые Кварталы (110 объектов). По площади новых объектов лидируют ПИК (1 362,98 тыс. м²), ГК Самолет (1 280,96 тыс. м²) и ГК ТОЧНО (1 090,65 тыс. м²).
ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в 2024 году
Среди 1 680 застройщиков, разместивших проектные декларации в 2024 году, 838 девелоперов на начало года не имели строящихся объектов. При этом 168 из них имели опыт осуществления строительства МКД в прежние годы, а 670 заявили проектные декларации впервые в своей истории. Всего новые застройщики опубликовали проектные декларации для 9,89 млн м² МКД, или 20,5% от объема, выведенного на рынок за год.
ТОП-10 новых застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в 2024 году
Верховный Суд разъяснил, как поступать в случаях, когда в деле имеются заключения экспертиз с противоречивыми выводами
Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).
Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.
В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.
В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.
Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.
При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.
Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.
При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.
Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.
Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.
Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.
По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.
При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.
Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.
Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.
Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.
Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.
Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.
При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.
Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.
Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори
Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.
Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.
Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
