В августе 2022 года застройщики вывели на рынок на 1,2% больше МКД, чем годом ранее (графики)
Рост, хоть и незначительный, наблюдается впервые после 5 месяцев спада.
В августе 2022 года на рынок выведено 335 объектов от 196 застройщиков. Это 77,2 тыс. квартир совокупной площадью 3,80 млн м².
По сравнению с августом 2021 года количество новых объектов увеличилось на 1,2%. По сравнению с июлем количество выведенных на рынок объектов снизилось на 19,1%.
С начала года на рынок выведено 2495 объектов (на 17,2% меньше, чем за аналогичный период 2021 года) или 507,2 тыс. квартир площадью 25,09 млн м².
В среднем с начала 2022 года на рынок ежедневно выводилось 2087 квартир, что на 9% меньше, чем в 2021 году. При сохранении таких же темпов всего за год на рынок будет выведено 762 тыс. квартир.
Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с августом 2021 года увеличилось на 26,2%.
Больше всего объектов за месяц выведено в Московской области (28 объектов), г. Москве (21 объект) и Ленинградской области (19 объектов). По площади новых объектов лидируют Московская область (0,49 млн м²), г. Москва (0,46 млн м²) и г. Санкт-Петербург (0,38 млн м²).
Регион
Домов
Квартир
Площадь, м²
Московская область
28
10 427
486 321
г. Москва
21
8 816
458 789
г. Санкт-Петербург
11
9 606
377 231
Ленинградская область
19
7 272
281 627
Тюменская область
13
3 270
173 536
Ростовская область
13
3 329
157 364
Свердловская область
9
2 592
136 275
Республика Крым
11
1 591
107 753
Республика Башкортостан
8
2 433
101 912
Саратовская область
10
1 855
94 023
Новосибирская область
9
1 544
89 413
Приморский край
9
1 803
82 917
Республика Дагестан
2
1 104
73 357
Республика Татарстан
9
1 376
73 315
Вологодская область
14
1 002
65 455
Чеченская Республика
3
672
60 660
Калининградская область
9
925
52 556
Омская область
4
772
46 321
Удмуртская Республика
5
909
44 171
Челябинская область
6
748
42 614
Республика Северная Осетия — Алания
5
627
42 142
Красноярский край
2
732
38 180
Алтайский край
4
673
34 365
Архангельская область
5
666
33 928
Республика Хакасия
6
707
33 219
Воронежская область
5
785
31 316
Чувашская Республика — Чувашия
4
508
29 783
Рязанская область
2
510
29 557
Курская область
3
625
29 492
Краснодарский край
8
557
28 140
г. Севастополь
3
547
25 884
Республика Марий Эл
3
462
24 919
Республика Бурятия
5
380
24 720
Нижегородская область
3
381
24 213
Ярославская область
4
441
23 329
Владимирская область
3
384
21 946
Самарская область
1
384
21 602
Ивановская область
5
321
20 847
Амурская область
3
435
19 537
Пензенская область
1
270
19 173
Курганская область
3
375
16 789
Псковская область
1
339
15 429
Волгоградская область
4
349
15 176
Кемеровская область
2
300
14 917
Томская область
1
307
14 163
Калужская область
2
215
13 980
Кировская область
1
272
13 069
Смоленская область
2
240
12 968
Республика Саха (Якутия)
2
270
12 113
Белгородская область
4
203
11 650
Костромская область
2
165
9 839
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра
2
208
9 593
Брянская область
2
152
9 500
Ульяновская область
2
167
9 311
Иркутская область
3
180
8 940
Оренбургская область
1
143
8 503
Забайкальский край
1
144
6 523
Сахалинская область
1
110
5 828
Тульская область
1
79
5 509
Ямало-Ненецкий автономный округ
1
93
5 070
Республика Мордовия
1
90
4 566
Астраханская область
1
97
4 543
Пермский край
2
75
3 872
Тверская область
2
44
3 775
Ставропольский край
1
40
3 103
Еврейская автономная область
1
50
2 146
Липецкая область
1
24
1 531
Итого
335
77 172
3 804 308
Среди идентифицированных застройщиков (групп компаний) больше всего новых объектов вывели на рынок ГК Самолет (12 объектов), ПИК (9 объектов) и Группа ЛСР (8 объектов). По площади новых объектов лидируют Холдинг Setl Group (261,39 тыс. м²), ГК Самолет (250,88 тыс. м²) и ПИК (175,31 тыс. м²).
ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в августе 2022 года
Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов
Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».
Фото: vk.com
По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.
А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.
Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал
Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:
— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).
Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.
Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.
А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.
Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.
Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой
Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:
— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.
Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.
Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.
Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.
Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.
В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.
Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.
Фото: urbanus.ru
Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов UrbanОльга Хасанова (на фото).
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементовСветлана Бардина (на фото).
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Коммерческий директорOptima DevelopmentДмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.
Фото: vk.com
По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость»Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.