Рынок недвижимости является одним из ключевых секторов экономики России, который оказывает значительное влияние на развитие других отраслей. В условиях постоянных изменений и колебаний важно анализировать текущую ситуацию на рынке, чтобы корректно прогнозировать его дальнейшее развитие. В данном материале мы рассмотрим основные тенденции и вызовы, с которыми сталкивается рынок недвижимости в России в 2024 году.

Спрос на квартиры: рост или стагнация?

В сентябре 2024 года наблюдался небольшой рост спроса на квартиры по сравнению с показателями июля этого года. Но, конечно,о стадии активного роста говорить даже не приходится, – скорее, это можно назвать стремлением к стабилизации после периода неопределенности.

Важно отметить, что в последние годы рынок недвижимости испытывает ряд вызовов, связанных с экономической ситуацией, изменением законодательства и другими факторами. На конечную стоимость недвижимости также влияют цены на стройматериалы и тот факт, что существенно усложнилась логистика необходимой продукции, а некоторые материалы и вовсе перестали поставляться из-за рубежа. Все это также осложняется кризисом на рынке специалистов и ростом стоимости труда.  

Стоимость квадратного метра: колебания и тенденции

В начале осени фиксировались незначительные колебания в стоимости квадратного метра по сравнению с показателями за июль, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. В городах полумилионниках, например, Кирове или Ижевске, стоимость квадратного метра увеличилась на 4%. 

В миллионниках, например, Перми, Питере или Нижнем Новгороде цены наоборот снизились – на 3000 рублей за квадрат в среднем. К слову, в Питере в июле 2024 года стоимость одного квадратного метра составляла 253 000 рублей, а в сентябре – уже 250 000 рублей. 

Темпы выбытия 

Несмотря на повышение стоимости за квадратный метр осенью этого года, количество совершенных сделок по приобретению недвижимости не уменьшилось. Например, в Кирове оно осталось на том же уровне, что и в апреле, при том, что стоимость за квадратный метр весной составляла 112 000 руб, а осенью – 123 000 руб.

В целом, оценка темпов выбытия по площадям довольно неоднородна по разным регионам России. Например, в сентябре в Санкт-Петербурге было продано на 32 тысячи кв.м жилья больше, чем в июле. А Пермь и Нижний Новгород показали незначительное снижение – менее чем на тысячу кв.м.

Доступность кредитов: лимиты банков и первоначальный взнос

В сентябре 2024, по сравнению с июлем этого года, в большинстве регионов России наблюдается небольшой рост спроса на квартиры.

Одним из таких ограничений является увеличение минимального первоначального взноса по льготным программам. Ряд банков уже повысил этот показатель с 20-30% до 50%. Это изменение может значительно снизить финансовую доступность кредитов на жилье для многих потенциальных покупателей.

Программы рассрочки и альтернативные формы финансирования

В условиях снижения доступности кредитов застройщики вынуждены разрабатывать и внедрять собственные программы рассрочки и альтернативные формы финансирования, чтобы поддерживать интерес клиентов и стимулировать продажи.

Такой подход приводит к появлению новых предложений на рынке недвижимости, которые предоставляют больше возможностей широкому кругу покупателей.

Рынок недвижимости в России является сложным и динамичным сектором экономики, который подвержен влиянию множества факторов. Предсказать динамику его развития трудно, но очевидно, что девелоперами принимаются все меры для того, чтобы сохранять его стабильность.

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, начавший действовать с 1 января 2025 года, поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. Основная его цель — минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

С 1 января 2025 года российские банки должны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с ЦБ, распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты.

Стандарт нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они не используются по целевому назначению и не защищены системой страхования вкладов.

В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за счет собственных средств во избежание риска переоценки своих сил, что в свою очередь грозит лишением и денег, и квартиры.

Кроме того, с 1 января 2025 года банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Рекомендовано также заключение договоров ИЖК на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Фото: cbr.ru

По оценкам экспертов, при таких схемах цена завышается в среднем на 20% и более, что несет риски для сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.

«Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», — предупреждала глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото).

Эксперты считают, что с введением ипотечного стандарта вышеперечисленные схемы станут недоступны для заемщиков, что приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку. Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов.

Фото: raexpert.ru

Младший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Мария Волик (на фото) полагает, что уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков наряду с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам повлияют на уже просевший после отмены массовой льготной ипотеки спрос.

«Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах», — подчеркнула специалист.

По словам Марии Волик, новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков.

Регулятор, считает эксперт, сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышение требований к их резервам.

Фото: q.etagi.com

По мнению замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой (на фото), самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта — период адаптации застройщиков и банков под новые ограничения.

«Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше, — подчеркнула топ-менеджер компании и добавила: — А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций».

Кроме того, полагает эксперт, сократится одобряемость заявок по ипотеке, что, вероятно, приведет к снижению спроса на рынке новостроек на 20% — 30% в первые месяцы действия стандарта.

«Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков, и его объекты не будут кредитоваться», — не исключила Татьяна Решетникова.

Фото: Key Capital

Глава компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) также ожидает падения спроса на жилье.

«Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными», — пояснила специалист.

«Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка», — допустила Гусева.

Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне, добавила эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что банки и застройщики тем не менее будут искать обходы ограничений.

«Некоторые банки и девелоперы найдут лазейки и в этом документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений, — полагает эксперт и поясняет: — Например, уже сейчас ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита. По сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса».

Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. «На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками», — предупреждает Сырцов.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Эксперты единодушны во мнении, что на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые будут адаптированы под ипотечный стандарт.

В частности, они допускают появление новых продуктов, снижение цен на квадратные метры для поддержания объемов продаж, использование бонусных программ, не связанных напрямую с кредитами, или комбинированных программ, включающих такие инструменты, как скидка на первоначальный взнос, рассрочка платежа или trade-in и т. д.

Как в декабре информировал портал ЕРЗ.РФ, замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин (на фото) сообщил, что Минстрой совместно с коллегами из Правительства и ЦБ прорабатывают вопрос компромисса по ипотечному стандарту.

«Здесь должны быть гарантии, — подчеркнул чиновник, — что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после передачи объекта».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

«ЕРЗ-тренды» 19 декабря в 10.00: ЦБ, ДОМ.РФ, банки и застройщики разберут новый ипотечный стандарт

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья