Смоленская областная Дума в порядке законодательной инициативы внесла в Госдуму РФ проект федерального закона «О внесении изменений в статью 15.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.itd2.mycdn.me

Законопроект предлагает дополнить 214-ФЗ новым положением, предусматривающим возможность перечисления эскроу-агентом застройщику денежных средств участников долевого строительства, внесенных на счет эскроу, пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости.

Случаи и порядок перечисления эскроу-агентом застройщику денежных средств участников долевого строительства будут устанавливаться отдельным Постановлением Правительства РФ.

Ранее портал ЕРЗ.РФ информировал о выступлении замглавы Минстроя России Никиты Стасишина (на фото ниже), из которого следует, что инициативы по поэтапному раскрытию счетов эскроу вызывают сомнения Минфина России и ЦБ.

Причина — опасения, что нарушатся права участников долевого строительства и повысятся риски банков.

Фото: www.minstroyrf.ru

В пояснительно записки депутаты указали возможную схему частичного доступа к средствам, замороженным на счетах эскроу.

Например, при достижении не менее 30% в строительной готовности объекта предлагается разрешить уполномоченному банку перечислить застройщику 10% средств со счета эскроу.

А при достижении не менее 60% строительной готовности подконтрольного объекта уполномоченный банку мог бы перечислить застройщику 30% средств со счета эскроу.

Наконец, при достижении не менее 90% строительной готовности подконтрольного объекта можно было бы разрешить уполномоченному банку перечислить застройщику 50% средств со счета эскроу, полагают депутаты.

Оставшаяся сумма подлежала бы перечислению уже после представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации.

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, 9 июня на расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике обсуждалось исполнение п. 7 ч. 1 ст. 8 федерального закона 46-ФЗ от 08.03.2022 о наделении Правительства РФ полномочиями по установлению особенностей и оснований перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома, внесенных на счета эскроу.

Фото: РБК Недвижимость

К заседанию Комиссии РСПП были подготовлены два варианта предложений по поэтапному раскрытию счетов эскроу. Один из них разработан руководителем Института развития строительной отрасли (ИРСО) и портала ЕРЗ.РФ Кириллом Холопиком (на фото выше).

Автором другого законопроекта является заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов. (на фото).

Подробнее с данными предложениями можно ознакомится на сайте ЕРЗ.РФ по ссылке в закладке «Документы».

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

РСПП приглашает застройщиков обсудить поэтапное раскрытие счетов эскроу

Правительство против поэтапного раскрытия счетов эскроу в ходе строительства объекта

Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно

Поэтапное раскрытие счетов эскроу: новый взгляд

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

«Деловая Россия» просит ускорить раскрытие счетов эскроу

Торгово-промышленная палата предлагает ввести для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов

9 июня в 11.00 состоится расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике, на котором будет обсуждаться исполнение п. 7 ч. 1 ст. 8 федерального закона 46-ФЗ от 08.03.2022 о наделении Правительства РФ полномочиями по установлению особенностей и оснований перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома, внесенных на счета эскроу.

Фото: www.static10.tgstat.ru

Ранее ЕРЗ.РФ информировал о выступлении замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, из которого следует, что инициативы по поэтапному раскрытию счетов эскроу вызывают сомнения Минфина России и Банка России из-за опасений нарушения прав участников долевого строительства и повышения рисков банков.

При этом текст проекта нормативно-правового акта, который обсуждался в Правительстве, не опубликован. Поведенный порталом ЕРЗ.РФ опрос крупных игроков рынка показал, что никто из застройщиков не знаком с предложениями, которые вызвали негативную реакцию Минфина России и Банка России. Вместе с тем, как также сообщалось ранее, по данным ЦБ, с 2019 года не было ни одного случая возврата средств дольщикам со счетов эскроу из-за недостроя домов — благодаря жесткому контролю со стороны банков, которые не выдают кредиты на невыгодные проекты или неблагонадежным застройщикам.

Учитывая изложенное, к заседанию Комиссии РСПП подготовлены два варианта предложений по поэтапному раскрытию счетов эскроу. Один разработан руководителем Института развития строительной отрасли (ИРСО) и портала ЕРЗ.РФ Кириллом Холопиком, второй — заместителем генерального директора MR Group, к.ю.н. Андреем Кирсановым. С предложениями можно познакомится по ссылке в закладке «Документы».

Следует отметить, что предложения экспертов однозначно не создают дополнительных рисков нарушения прав участников долевого строительства и для банков.

Фото: РБК Недвижимость

Вариант 1. Автор Кирилл Холопик (на фото).

Основная идея здесь заключается в том, что счета эскроу могут быть разморожены только частично и при выполнении в совокупности двух условий:

• к уровню готовности многоквартирного дома;

• к объему денежных средств на счетах эскроу по проекту.

Уровень готовности многоквартирного дома должен быть очень высоким, но определяться не процентом, а выполнением наиболее значимых работ — фактически всех, кроме отделки, монтажа фасада, внутренних инженерных систем и благоустройства.

Совокупный объем денежных средств на счетах эскроу по проекту должен превышать сумму:

• кредиторской задолженности по проектному финансированию, включая проценты с учетом срока полного завершения строительства;

• расчетных затрат на завершение строительства за исключением резерва на непредвиденные расходы;

• резерва на непредвиденные расходы из расчета не менее 20% от расчетных затрат на завершение строительства.

Фото: www.infokanal55.ru

Таким образом, на счетах эскроу при частичном раскрытии должны сохраниться средства, за счет которых с запасом может быть профинансирована достройка дома. При таком подходе риски дольщиков и банка намного ниже, чем на начальном этапе проектного финансирования.

«Предлагаемая модель частичного раскрытия счетов эскроу наиболее интересная для тех застройщиков, которые привлекали проектное финансирование с высокой долей собственного участия 30% и более», — пояснил Кирилл Холопик. По его словам, в таких проектах на завершающей стадии строительства и продаж часто очевидным является факт значительного превышения объема средств на счетах эскроу над объемом выданного застройщику проектного финансирования и потребности финансирования достройки.

Только в этом случае закон должен предоставлять право застройщику и банку договорится о частичном раскрытии счетов эскроу, считает эксперт.

Вариант 2. Автор Андрей Кирсанов (на фото).

Основная идея второго варианта заключается в том, что счета эскроу могут быть поэтапно разморожены только у системообразующих застройщиков, за деятельностью которых осуществляется повышенный контроль государства.

«Необходимость адаптации рынка жилищного строительства к новым экономическим условиям заставляет нас искать новые решения для поддержки строительной отрасли, — пояснил Андрей Кирсанов порталу ЕРЗ.РФ. — Это особенно важно, если учитывать, что в отдельных регионах индикаторы цен на недвижимость уже опускаются ниже уровня себестоимости строительства», — подчеркнул он. По его словам, переход через эту границу несет риски не только для предпринимателей, но и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Массовый характер таких пертурбаций может повлечь более серьезные социальные последствия.

Эксперт считает, что сегодня есть все основания по-новому подойти к предложению о поэтапном раскрытии счетов эскроу, которому в этом году исполнится уже 5 лет.

О международном опыте поэтапного раскрытия счетов эскроу в долевом строительстве можно посмотреть по ссылке.

К участию в заседании Комиссии приглашены:

• Александр Мурычев, исполнительный вице-президент РСПП, сопредседатель Комиссии РСПП по банкам и банковской деятельности;

• Сергей Пахомов, председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ;

• Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты;

• Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ;

• Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России;

• Алексей Моисеев, заместитель министра финансов РФ;

• Антон Глушков, президент НОСТРОЙ.

Фото: www.rjpalano.com

На заседании Комиссии 9 июня также будут рассмотрены два других вопроса:

• паевые инвестиционные фонды как инструмент финансирования жилищного строительства;

• о федеральных сметных нормативах при строительстве объектов образования в новых микрорайонах.

Застройщики, желающие принять участие в расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике, после прохождения регистрации получат ссылку на zoom-конференцию.

Подробная информация по ссылке.

Другие публикации по теме:

Правительство против поэтапного раскрытия счетов эскроу в ходе строительства объекта

Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно

Поэтапное раскрытие счетов эскроу: новый взгляд

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку