Документ, подготовленный Комитетом по жилищной политике и ЖКХ перекликается с законопроектом Минстроя РФ, внесенным в Госдуму около года назад и предполагающим регистрацию жильцов в зданиях нежилого назначения.

Фото: www.gospress.ru 

В Госдуму в середине июня внесен законопроект, предлагающий восстановить жилищные права владельцев апартаментов (апарт-отелей) и перевести данные помещения в статус жилых, сообщает «Парламентская газета».  

Соответствующий законопроект №488847-7 подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным, представляющим парламентскую фракцию от партии «Единая Россия».

Как сказано в пояснительной записке к документу, он предполагает внести изменения в действующий Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, которые позволили бы:

• определить юридический статус уже построенных «апартаментов» и зданий с «апартаментами»;

• сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в «апартаментах»;

• установить правовое регулирование апартаментов и зданий с апартаментами на будущий период;

• ввести раздельное зонирование жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).

Фото: www. karetniyplaza.ru

В настоящее время с точки зрения закона апартаменты не являются жилыми помещениями. Жилищным кодексом предусмотрена возможность перевода нежилого помещения в жилое. Вместе с тем в сложившейся ситуации апартаменты едва ли смогут пройти указанную процедуру, поскольку в большинстве случаев они не отвечают установленным жилищным законодательством требованиям, определяющим помещение как пригодное для жилья.

Так, законопроектом предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта. При этом наравне со специальными временными правилами субъектов РФ предлагается регламентировать:

• условия и порядок признания здания или части здания многофункциональным домом;

• требования к нежилым помещениям в таком доме, в отношении которых допускается перевод в жилые апартаменты;

• порядок перевода нежилых помещений в многофункциональном доме в жилые апартаменты

• максимальный срок реализации собственниками апартаментом указанного права

Указанные новеллы, по мнению автора, позволят устранить наиболее острые проблемы, связанные с использованием для постоянного проживания граждан апартаментов.

В целях установления правового регулирования апартаментов и зданий с ними на будущий период законопроектом предусмотрено внесение изменений в такие базовые нормативный правовые акты как Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы.

В частности, в ЖК предусмотрели понятие «жилых апартаментов», под которыми будут пониматься структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В тексте проекта также раскрыли понятие «многофункционального дома».

Кроме того, законодатель тщательно подошел к решению вопроса общего имущества собственников помещений в многофункциональном доме. Так, например, отличительной чертой правового режима общего имущества собственников апартаментов является то, что в общее имущество не будет входить земельный участок, на котором расположен многофункциональный дом и который находится в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем законопроектом предусмотрена возможность выкупа такого земельного участка собственниками апартаментов.

Наряду с вышеназванными изменениями, также предлагается регламентировать отношения, касающиеся управления многофункциональным домом, платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок установления указанных платежей, а также порядок предоставления субсидий и компенсаций по оплате расходов на оплату апартаментов и коммунальных услуг.

Корреспондирующие изменения также предлагается внести в Градостроительный кодекс. Так, например, согласно пояснительной записке законопроектом предлагается осуществлять учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения:

• состава территориальных зон, в которых разрешается строительство;

• требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон;

• особенностей нормативов градостроительного проектирования для территориальных зон, в которых расположены многофункциональные дома.

При этом при выборе территориальных зон будет применяться принцип раздельного зонирования жилых зон на:

• зоны, допускающие размещение многоквартирных домов и других жилых объектов;

• общественно-деловые зоны, допускающие смешанное использование.

Вышеуказанный проект в части стремления уравнять в правах жильцов (владельцев) апартаментов с жильцами (владельцами) квартир перекликается с законопроектом от Минстроя, предлагающим разрешить регистрацию в апартаментах.

Решение о приравнивании апартаментов к жилью противоречит концепции градостроительного законодательства. Так прокомментировал порталу ЕРЗ законодательную инициативу Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли. По его мнению, апартаменты строятся в тех градостроительных зонах, где жилищное строительство запрещено. Чтобы обойти ограничение на жилищное строительство застройщики получают разрешение на строительство, например, гостиницы. Затем продают помещения в этой гостинице под видом юридически несуществующего типа помещения «апартаменты». Им это проще, чем добиваться внесения изменений в градостроительные регламенты. Все это идет от некачественной разработки правил землепользования и застройки. Или от высокой платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Корень проблемы надо искать в несовершенстве местного нормотворчества в городах, где массово строятся апартаменты. Узаконивая возможность постоянного проживания граждан в нежилых помещениях проблему не решить, т.к. могут быть случаи, когда постоянно жить в конкретном доме нельзя из-за неблагоприятного внешнего воздействия.

Другие публикации по теме:

Минстрой подготовил законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах

Власти Москвы: В законопроекте Минстроя об апартаментах надо прописать требования к этому виду жилья

Минстрой России вынес на обсуждение законопроект об апартаментах. Комментарий эксперта

Только 20% апартаментов предназначены для проживания людей

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (ВС РФ) 12.07.2022 вынесла определение по делу №11-КГ22-12-К6, в котором рассматривался иск к ПАО «Сбербанк России» (Банк) о признании незаконными действий о возмещении материального ущерба, рефинансировании ипотечного кредита, об обязании выдать кредит, о компенсации процентов.

Фото: www.amgkh.ru

В мае 2020 года гражданка на портале ПАО «Сбербанк России» «ДомКлик» подала заявку в ПАО «Сбербанк России» на получение кредита для приобретения дома в сельской местности по программе «Сельская ипотека» в ПАО «Сбербанк России» под 3% годовых.

ПАО «Сбербанк России» принято положительное решение, о чем гражданке было сообщено посредством СМС-сообщения. После одобрения ипотеки по программе «Сельская ипотека» гражданка продала свою квартиру.

Фото: www.mds.yandex.net

В июне гражданка предоставила все необходимые документы. В этом же месяце ей поступил ответ о том, что Банком принято отрицательное решение по заявке на жилищный кредит по программе «Сельская ипотека», поскольку у Министерства сельского хозяйства России закончились соответствующие лимиты.

Так как квартира была уже продана, гражданка была вынуждена обратиться в ПАО АКБ «Ак Барс» за получением ипотеки на срок 240 месяцев под процентную ставку 9,15% вместо 3% годовых.

Полагая, что направление заявки было умышленно приостановлено с целью отказа в предоставлении «Сельской ипотеки», гражданка обратилась в суд с иском к Банку о признании незаконными действий, возмещении материального ущерба, рефинансировании ипотечного кредита, обязании выдать кредит, компенсации процентов, взыскании штрафа и судебных расходов.

Решением районного суда в мае 2021 года в удовлетворении исковых требований гражданке было отказано. Суд исходил из того, что заявление на предоставление кредита по программе «Сельская ипотека» рассмотрено Банком без нарушений. При этом предварительное одобрение по жилищному кредиту не является одобрением кредитной заявки, решение о предоставлении кредита принимается после рассмотрения оформленного в установленном порядке заявления.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Судом отмечено, что у Банка отсутствуют установленная законом обязанность по принятию объекта в ипотеку и обязанность по разъяснению причины отказа в заключении кредитных и ипотечных договоров.

С данными выводами суда согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Однако Судебная коллегия по гражданским делам   Верховного Суда РФ не согласилась с выводами нижестоящих судов. Как установил суд высшей инстанции, менеджер Банка посредством телефонной связи сообщил истцу о том, что документы переданы в Минсельхоз России, а через два дня истца проинформировали о том, что Банком принято решение об отказе в предоставлении ипотечного кредита.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

При этом, как следует из ответа Минсельхоза на запрос суда, документы в отношении истца в министерство не передавались.

Таким образом, Банк, направляя уведомление об одобрении ипотеки по заявке, которая не могла быть принята, нарушил права истца как потребителя. Кроме того, в счет возмещения затрат на оценку объекта недвижимости ответчик выплатил истцу 5 500 руб., что также является признанием Банком нарушения прав гражданина как потребителя.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия ВС РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 37%

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Эксперты: семейная ипотека от Сбербанка за год выросла в два раза

Действие льготной госпрограммы «Сельская ипотека» продлено на неограниченный срок

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Утверждена дорожная карта по развитию цифровой платформы ИЖС, разработанная ДОМ.РФ

Условия «Сельской ипотеки» упростят и облегчат

Срок действия программы «Сельская ипотека» планируют продлить

Сельская ипотека теперь действует для домов не выше пяти этажей

На портале строим.дом.рф в один клик можно запустить строительство частного дома

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют