Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

В Госдуму РФ внесен проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"».

  

Фото: www.exchange.1maysk.ru

 

Законопроект устанавливает правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства (ОНС) и земельный участок (ЗУ), чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика.

Ранее портал ЕРЗ.РФ анализировал Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П по делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"…».

 

Фото: www.exiora.ru

     

В своем решении КС РФ указал, что п. 5 ст. 201.10абз. второй п. 2 ст. 201.15пп. 1 п. 8 ст. 201.15-1 127-ФЗ не соответствуют Конституции РФ, поскольку они не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей ЗУ, ОНС фонду в рамках дела о банкротстве застройщика.

Однако признание этих положений не соответствующими Конституции РФ не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, поскольку это могло бы повлечь препятствия для завершения строительства в случае банкротства застройщика и удовлетворения потребностей граждан в жилище.

   

Фото: www.псбр.рф 

     

В целях устранения выявленных несоответствий законодатели предлагают установить, что требования кредиторов, не являвшихся участниками строительства, по обязательствам, которые были обеспечены залогом прав застройщика на ОНС и ЗУ, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве, подлежат удовлетворению Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фонд) или фондом субъекта РФ независимо от того, завершено ли производство по делу о банкротстве застройщика на момент вступления в силу проектируемого федерального закона, в том числе вне рамок дела о банкротстве застройщика.

При этом в случае получения указанными лицами полного или частичного удовлетворения своих требований в ходе процедуры банкротства застройщика либо полного или частичного удовлетворения своих требований Фондом или фондом субъекта РФ вне рамок дела о банкротстве застройщика сумма соответствующей выплаты подлежит соразмерному уменьшению.

    

   

Если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу указанных выше положений, и на дату вступления в силу осуществлена передача ЗУ с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, и обязательств застройщика, кредиторы, не являющиеся участниками строительства, по обязательствам, которые были обеспечены залогом, вправе не позднее 90 дней со дня вступления в силу данных положений предъявить требования к Фонду или фонду субъекта РФ в размере, установленном ст. 201.14 127-ФЗ.

Фонд или фонд субъекта РФ производят расчеты с указанными кредиторами в размере предъявленных требований в срок не позднее 60 дней со дня получения соответствующего требования.

Предполагается, что в случае принятия законопроекта он вступит в силу по истечении 30 дней с даты его официального опубликования.

    

Фото: www.mshj.ru

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков

Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое

Минстрой получил право координировать действия госорганов для снижения количества долгостроев

+

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П по делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"…».

  

Фото: www.exiora.ru

  

Конституционный Суда РФ (КС) проверил конституционность норм, которыми устанавливается возможность при передаче заложенного имущества застройщика-банкрота Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее Фонда), кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, лишать их залоговых прав, т.е. права на получение удовлетворения за счет этого имущества (соответствующей денежной компенсации).

В силу ч. 14 и ч. 17 ст. 16 151-ФЗ от 27.06.2019 передача объектов застройщика Фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

  

Фото: www.псбр.рф  

 

Норма о передаче объектов фонду применяется с обратной силой и ухудшает положение залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, уменьшая объем принадлежащих им прав. Перечень же такого рода кредиторов в деле о банкротстве застройщика обширен: к ним относятся кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору; приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве (ДДУ); все юридические лица, заключившие ДДУ независимо от того, какой тип помещений (жилые либо нежилые) они намеревались приобрести.

Правила о прекращении залога в делах о банкротстве застройщиков при передаче объектов приобретателю отсутствовали в момент заключения кредиторами-залогодержателями сделок с должниками-залогодателями, а потому не могли быть учтены такими кредиторами, не охватывались их разумными ожиданиями. Придание правилам обратной силы лишило кредиторов, финансировавших строительство объекта, возможности получить приоритетное удовлетворение своих требований, на что они справедливо рассчитывали, вступая в отношения с застройщиком.

  

Фото: www.polinov.ru

  

КС указал, что ч. 14 и ч. 17 ст. 16 151-ФЗ во взаимосвязи с п. 11 ст. 201.15-2 127-ФЗ не соответствуют Конституции РФ, так как не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства Фонду в рамках дела о банкротстве застройщика.

Однако признание этих положений не соответствующими Конституции РФ не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, поскольку это могло бы влечь препятствия для завершения строительства в случае банкротства застройщика и удовлетворения потребностей граждан в жилище.

Защита прав указанных лиц должна осуществляться посредством иных правовых механизмов, учитывающих переход прав застройщика на имущество, в связи с которым возникли данные обязательства, соответствующему Фонду, действующему в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, но не аналогичных по содержанию следованию залога за этим имуществом.

  

Фото: www.exchange.1maysk.ru

  

У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у Фонда, действующего в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к Фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более — совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, — стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче Фонду соответствующего имущества; данные требования подлежат удовлетворению Фондом.

За лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди с тем, чтобы совокупное удовлетворение требований этих лиц Фондом и в порядке процедуры банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству. В случае такого превышения его сумма возвращается лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, Фонду в пределах погашенных им обязательств перед ними.

  

Фото: www.respectrb.ru

  

Федеральному законодателю надлежит внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, в случае утраты ими своих залоговых прав. До этого КС РФ Постановлением №34-П установил временное правовое регулирование

ВС также отметил, что на приобретателя имущества, т.е. на Фонд, возложена обязанность по погашению не всех, а только части текущих платежей, относящихся к первой очереди. Особенность банкротства застройщиков заключается в том, что к числу их текущих кредиторов, чьи требования в силу специального регулирования останутся непогашенными, относятся кредиторы второй и последующих очередностей удовлетворения текущих платежей: работники застройщика по требованиям о выплате текущей заработной платы; лица, привлекавшиеся после возбуждения дела о банкротстве для подрядных работ в целях завершения строительства (до принятия приобретателем решения о намерении приобрести права застройщика); лица, оказывавшие услуги, без которых невозможны нормальное проведение процедур банкротства и сохранность объекта незавершенного строительства (например, охранные организации, энергоснабжающие компании, субъекты, предоставившие помещения для работы управляющего с документами и участниками строительства), и т.д.

  

Фото: www.evannscollectionlaw.com

  

Иными словами, деятельность соответствующих кредиторов застройщика, в отношении имущества которого (земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями) имеется приобретатель, направлена на проведение отдельных мероприятий по строительству объекта, обеспечение его сохранности, надлежащее осуществление процедур банкротства, что также содействует успешному завершению строительства. Поэтому справедливым был бы учет интересов кредиторов по этим требованиям в рамках процедур, в которые вовлекается и Фонд, действующий в целях защиты прав граждан.

Отсутствие гарантий погашения требований кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, чьи требования возникли до принятия заявления о признании должника банкротом, по сути, лишает кредиторов по текущим платежам, не относящимся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, права на возмещение за счет имущества застройщика. Вместе с тем хотя бы в некоторых ситуациях при сохранении соответствующих объектов в собственности (владении) застройщика и с учетом всей совокупности требований к нему, в том числе обеспеченных залогом, такие кредиторы сохраняли бы действительную возможность вернуть долг или по крайней мере сопоставимую с ним сумму.

 

  

КС сделал вывод, что п. 5 ст. 201.10, абз. второй п. 2 ст. 201.15, пп. 1 п. 8 ст. 201.15-1 127-ФЗ не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования ими не допускается погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет Фонда, действующего в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве; если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано Фонду; а в части текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте незавершенного строительства, который передан Фонду, — вне зависимости от этого условия.

Федеральному законодателю надлежит внести в законодательство соответствующие изменения. До этого КС РФ Постановлением №34-П установил временное правовое регулирование.

  

  

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков

Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое

Минстрой получил право координировать действия госорганов для снижения количества долгостроев

Как затраты при реконструкции долгостроя можно отнести на увеличение его стоимости

Прокуроры смогут участвовать в процедуре банкротства застройщиков

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Фонд защиты дольщиков официально переименован в Фонд развития территорий